文 | 竹子 「红烧竹子」
公众号【红烧竹子】
一个商业综合体的生命周期分为培育期、发展期、成熟期和衰退期。一般情况下，培育期的客流量增长较快，但客流量较小，发展期较慢，客流量逐渐越来越大，成熟期增长很小，基本稳定，衰退期则是下降。
显然鹿山广场以迅雷不及掩耳之势在不到5年的时间大步迈向了衰退期，面对城南吾悦广场的强大对手，似乎没有任何挣扎的等待死亡。毫不夸张的讲，我认为一个商业综合体可以培育很久【一线城市培育期在3-5年左右】，走出属于自己的调性和特色，但鹿山广场却正在将一副天时、地利、人和的绝佳好牌打的稀烂。
曾经我们对鹿山广场的描述是「老城区真正黄金地带」、「嵊州城市中心地标综合体」、「覆盖常住人口35万」、「浙东商业旗舰」等等，随着城南新区的蓬勃发展和高铁新城的一项项规划落地，鹿山广场所在的老城中心地位似乎被慢慢遗弃；随着吾悦广场的日益发展和大量新兴商业综合体引入，鹿山广场的竞争力也不断被削减。
在我看来，鹿山广场的没落，更多的不是因为消费力不足，也不是因为人口南迁，而是因为鹿山广场自身因素。那些国商大厦、世纪广场这种，未来都是被淘汰的命。有人死才有人生，你不能阻止落后的东西灭亡。
我依旧认为鹿山广场手上的余牌，还有机会！
公众号【红烧竹子】
我经常听到有人说，现在商业综合体过剩啦如何如何，某某商场经营维艰关门了，却还有这么多商场在建。这种属于静止的看商业综合体发展。
目前商业综合体主要依赖地理位置、空间环境设计、商户自带流量等手段打造人气客流……但并非每家商业综合体都人气爆棚。虽然开业时都是热热闹闹，但后期经营状况却大相径庭，甚至一些商业综合体面临着商户频繁撤场的尴尬处境。
随着城市化进程不断加快，我国商业地产每年新增需求约在1500万至2000万平方米之间，因此市场告诉我们，城市发展需要商业地产，但不需要那些粗放、同质化的商业综合体项目！
实际上各地商业综合体看上去“千篇一律”，引进的品牌经销商基本都一样，再加上缺乏专业经营团队，这样的项目注定成功不了。
回到鹿山广场本身，无论是从历史的角度还是从地理位置的角度，鹿山广场一直处于嵊州城市发展的黄金地段，并且从泡沫式的繁荣景象中突围方向，在加快变革中重塑行业未来，这是鹿山广场面临的重要课题，更要在亏损或被闲置的命运中寻求突围！
HONGSHAOZHUZI
“不患人之不已知，患不知人也。”
从招商角度而言
鹿山广场团队招商能力尚可，但后劲略显不足，星巴克/KFC/海底捞等商场标配，是鹿山广场的最大亮点，如今却也成为鹿山广场业态布局同质化的最大硬伤；同时我认为鹿山广场在建设设计之初是不完整的，一个常规的商业综合体一定有购物中心、写字楼、酒店及酒店式公寓四大核心，而鹿山广场自身只有购物中心，其他核心均不由鹿山广场运营，这导致鹿山广场本身客流量支撑不足，且八达大厦、嵊州大厦等老一批写字楼资源空置，联合招商能力的缺乏导致周边白领人群欠缺，过度依赖住宅区自然流量是无法形成潜在持续消费力的，这大概也是为什么鹿山广场的星巴克成为老爷爷老奶奶的谈判地了。
从运营角度而言
第一是开发商只管前期卖房，不管后续经营，导致鹿山广场活动经营并不丰富，无法做到客流量高效转化；第二是鹿山广场的业态定位不明确，没有特色符号，鹿山广场有的，吾悦广场也有，西皮茂也有，未来的江南环球港肯定也有，我没有非去鹿山广场不可的理由，服务和发展同质化严重大概也是鹿山广场商管团队运营商的一大难题。
从购物环境而言
这点其实比较难展开，毕竟是从规划之初就决定了的。理性的讲，在购物环境精致度上，我认为鹿山广场是远远称不上好的商业综合体的，具体体现在鹿山广场的建筑外观、室内灯光的设计排布并没有鲜明的特色，且广场室内灯光不够明亮，或许是因为检修不到位，或许是因为设计之初灯光量不足，无法扮演嵊州老城夜景观中闪亮的角色；其次在购物环境差异度上，鹿山广场的电瓶车辆管理做的实在是不到位，摆放区域让人在进入鹿山广场前就产生了压抑感和廉价感；最后在整体商场外观上，不得不说鹿山广场的购物中心和步行街中间的二楼过道简直鸡肋，不仅没有美感，而且让本身设计大气的鹿山广场变得小气无比。
HONGSHAOZHUZI
不是嵊州的商业综合体不行了，而是鹿山广场真的该升级了。
三十几年前，北直街改造工程完成，与鹿山路构成的坐标轴，成为嵊州繁华中心，现代嵊州商业自此起步，并奠定嵊州商业街以南北走向为主的发展基石。新世纪曙光初现之际，官河路竣工，成为嵊州最长的商业街，一头连着老城中心，一头接着新城腹地。
嵊州的商业中心不断在转型升级，沿着官河路不断延伸发展，对于鹿山广场来说，仍然占据老城黄金地理位置，与城南吾悦广场遥相呼应，具备支撑商业综合体发展的最基本客流量。
同时，2020年12月2日嵊州白莲塘未来社区实施方案的出台，可不仅仅是来解决鹿山广场以西老旧危房的，而且在道路交通布置上，打通文化广场至鹿山广场的鹿山路，其他打通或拓宽 6-9 米宽的工会路、6 米的东前街西段和 6 米的白莲堂路，以TOD（公共交通导向开发）模式为导向让鹿山广场附近的交通不再成为问题，将为鹿山广场的客流量及周边房价注入新一轮活力！
工欲善其事，必先利其器。可以说，下一波机会，仍然需要鹿山广场修好内功。
HONGSHAOZHUZI
如今的商业综合体不仅仅承载购买的功能，更慢慢渗入目标消费者群体的生活中，成为生活最密不可分的场景。面对「未来社区」的逐步落地，鹿山广场该如何以崭新的姿态迎接呢？
1.增强招商能力
合理配置业态组合，有星巴克/KFC/海底捞等顶级流量商业，更应该利用他们的品牌吸引力进行高质量招商，同时尝试联合招商，优势互补，帮助附近写字楼招商引资，吸引更多公司、人才入驻。
2.开发潜在客源
流量是一切生意的本质。“错位发展、另辟蹊径”是如今打破嵊州新昌各大商业圈同质化局面的关键所在，找到打破僵局的关键点，打造属于鹿山的特色，或许是运营团队核心需要思考的方向；开通免费班车也是一个不错的举措，扩大商圈覆盖面，一方面可以与嵊州客运合作，定制公交车免费直达鹿山广场，直接提升客流量；另一方面可以加强车身广告设计，车身创意做足噱头，利用事件营销、热点吸睛，加大宣传力度。
3.转变运营策略
加大内部运营团队培训，提高商管团队的运营能力，避免运营模式单一化，停滞不前，应尽力开发更多线下活动开展的思路和玩法，一切以客流量转化为核心目标【实在没辙，高薪挖人也行】。
从整体布局入手，重新规划鹿山业态组合定位，合理规划美食、服饰、娱乐等业态划分。业态规划包括业态类型和业态配比两方面。目前鹿山广场主要是国商超市、MAX影城、KTV、餐饮、服装等常见业态，而面对疫情和电商对零售的冲击，鹿山广场在餐饮和娱乐休闲等体验式业态的比重似乎偏低且分布较散，体验式业态通常与消费者生活息息相关，可以保证客流量的稳定性，因此鹿山广场亟需加强突出自身特色并且更好的满足消费者多样化的需求。
4.优化购物环境
除了灯光、美陈外，我认为鹿山应当在店铺设置和配比、品类构成和运营模式上都做出更新，最终目标可以是定位成社区购物中心。打造一个街区式的餐饮集市，把现有的餐饮都汇聚到一个专门的区域，形成鹿山美食特色；开辟一块城市会客厅，引进茶饮商家，配合嵊州本地茶叶，这个构思灵感来源于当下相对陌生的邻里关系，为附近社区居民提供一个能再次回到弄堂和胡同式亲密邻里关系的机会。
如果可以，我更希望鹿山能成为嵊州第一座数字化改造的商场【吾悦广场受限于集团公司的制约改革相对困难，鹿山的革新操作空间会大很多】，将鹿山广场内所有的SKU均数字化建品，同时开发配送服务，对城北片区进行全方位的覆盖。
一座不断发展的城市，大力开发新商业综合体实现优胜劣汰这个逻辑从本质上来讲没有问题，毕竟时代发展的车轮滚滚向前，商业综合体理应跟紧城市发展的步伐不断转型升级，而不是固步自封，只盯着地段优势原地踏步，不进则退。
HONGSHAOZHUZI
嵊州市城西边有一座鹿山，因为地位显要，所以历来为人们所瞩目。我们一直在解释鹿山的地名渊源时，常常会说它最早称剡山，是后来才叫鹿胎山，简称作鹿山。
这里承载着嵊州悠久的历史故事，孕育着嵊州越剧的文化起源，满怀着嵊州人民的美好愿景。
因此我希望鹿山广场未来能成为老城标杆！肩负重担，渡过难关，不负「鹿山」！
今日主笔 | 竹子
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