北京万科在走向投资公司路上又有新动作

连续二十多个月不拿地的北京万科已经加快转舵。

3月5日，北京万科企业有限公司一次性新增6家投资企业，分别为北京仲朗瑞鑫商业运营管理有限公司、北京仲域瑞盛商业运营管理有限公司、北京仲达广域商业运营管理有限公司、北京仲明瑞通商业运营管理有限公司、北京仲盛瑞博商业运营管理有限公司。

6家公司的法定代表人为北京万科经营合伙人肖铮，公司登记地点在北京市昌平区，由万科100%持股。

公司经营范围包括出租商业用房、餐饮管理、出租办公用房以及物业管理等。

北京万科为何此时成立大批商管公司，接下来的区域重点是否会有所调整？

壹线君采访北京万科方面，对方表示此次举措属于正常财务运作，但不是公司信息披露范围，所以不便具体回复。

剥离基本盘

去年，万科高级副总裁、北方区域首席执行官刘肖公布了未来三年区域发展的五个新引擎：TOD、旧改、科创园、文创园、产业小镇，以此建立新的差异化城市资源获取能力和产品构建能力。

不拿地之后，提起北京万科最大的亮点：一是“北京第一个集体用地租赁住房项目”泊寓成寿寺社区开业；二是北京市首个由政府引导社会资本参与的国际化商业街区项目——望京小街正式开街。

有业内人士指出北京万科一直不拿地的原因，一方面是有少数大盘项目还有尾货可以销售。另一方面是此前一些收并购的项目存在难以消化的难题，如环京收购资产包，随着环京市场陷入冰封也拖累了整体拿地进度。

2020年上半年，万科北方区域房地产开发及相关资产经营业务收入为162亿元，占比11.74%，位列全国最后一位。

尽管传统的地产业务乏善可陈，但在万科半年报中，对泊寓成寿寺项目给予了较高肯定——在“租购并举”的背景下，本集团积极探索以集体用地开发运营长租公寓的模式，所打造的泊寓成寿寺社区成为北京第一个集体用地租赁住房项目，项目围绕现代年轻人需求打造的五大主题房和四项服务体系获得市场好评，首期235间开业前7天即实现满租。

有接近万科的投资者透露，去年年底万科内部曾开放过一次区域跟投计划，其中北方区域跟投计划员工申购总额为8887万元，中西部区域跟投员工申购9622万元，西北区域跟投员工申购5亿多元。

因此单从员工信心来看，万科内部对西北区域更加看好，对北方区域的增量项目收益较为悲观。

混沌的商业开发管理平台

万科的持有型物业分为商业、办公楼及产业园、物流和长租公寓。其中商业部分包括印力管理和万科管理部分。

近年来在“聚焦收敛、巩固提升基本盘”的战略下，万科逐渐陆续剥离酒店、写字楼等非主营业务和部分轻资产项目。相比于地产业务，万科的商业开发业务一直略显混沌。

2016年，万科设立三家合伙人，联合收购平台收购了印力集团96.55%的股权。其中万科出资38.89亿元，加上其他金融机构渠道，总计代价人民币128.7亿元，从此，万科把印力定位为商业开发和管理的平台（目前尚未并表）。

2017 年3月，万科联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，其中万科对应出资比例39.4%。当时万科将42个商业地产项目的部分或全部权益转让给该基金。投资基金各参与方同意委托印力集团或其下属公司运营管理标的资产包。

同年，万科将9家商业管理公司出售给深圳印力商置商业资讯物业管理有限公司，其中包括万科商业资产运营发展（北京）有限公司。

根据国金证券2020年6月发布的报告，在万科持有型物业全口径投资规模中，商业约为950亿元，办公楼/产业园约为640亿元，物流约为450亿元，长租公寓约为90亿元。持有型物业全口径合计规模约为2130亿元。

此外万科对于未并表的印力、普洛斯合计权益投资约220亿元。所以，报告预测万科并表口径持有型物业规模合计约1400亿元。

值得一提的是，去年万科南方区域已经成立商业事业部。

据南都报道，万科南方区域商业事业部的“前台”分“战略重点项目”与“城市单元”。战略重点项目包括福州仓前九里项目、广州永庆坊项目、深圳红树湾项目等。而城市单元包括长沙城市单元、东莞城市单元、佛中珠江城市群、福州城市单元、广州城市单元、南宁城市单元、深圳城市单元、厦门城市单元8个。

成立事业部后，以往由各城市商业部分单独作战，现在则统一规划到事业部旗下。而南方区域商业事业部落地后，并未对印力集团原有6大城市架构进行调整，二者依旧相对独立。

已经拥有办公与产业事业部的万科北方区域未来是否会跟进值得关注。