一二手房价差达2万，谁在贩卖光明“日光盘”焦虑？

　　而从市场成交来看，最近每周新房成交量都维持在1300-1500套之间，其中光明最亮眼，连续4周周成交量都是全市榜首，妥妥的打新网红区。

　　一骑绝尘的成交数据背后，是去年光明6个盘7次开盘售罄的盛况。

　　光明新开盘项目销售情况

　　2020年可以说是“光明元年”，地铁6号线开通，科学城定位升级，各种配套兑现速度加快，一众开盘即售罄的网红盘，让光明收获了全深圳的目光，关注度急剧飙升。

　　并且，11月23日光明出让4宗宅地，建筑面积达到26.1万平，超20家房企参加竞拍，再次证明光明的热度不虚。

　　光明日光盘频现，除了深圳整体新房市场“红红火火“的原因外，光明还有什么特质，让打新族前赴后继？今天就来挖挖光明爆火的背后原因。

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　　规划定位：

　　“世界一流科学城”和“深圳北部中心”

　　在深圳40周年庆典上，明确了“要以大湾区综合性国家科学中心先行启动区建设为抓手，加强与港澳创新资源协同配合”，其中，大湾区综合性国家科学中心先行启动区，指的就是光明科学城。

光明科学城规划进程：
2018年9月，光明行政区成立，被赋予“打造世界一流科学城和深圳北部中心”的定位。
2020年1月21日，国家五部门发文，继北京、上海、合肥之后，深圳成为第四个综合性国家科学中心。
2020年4月13日，深圳市政府发布《关于支持光明科学城打造世界一流科学城的若干意见》，作为其集中承载区的光明科学城迎来的首份具体建设文件。
2020年4月14日，市政府就《若干意见》相关内容进行全面解读，光明科学城的详细发展规划曝光。

　　作为深圳为主阵地建设综合性国家科学中心的核心承载区，99平方公里的光明科学城是大湾区最大的，定位为“世界一流科学城”和“深圳北部中心”，这让它在粤港澳大湾区规划建设中担负着举足轻重的角色。

　　光明的规划落地推进速度非常快：

深圳湾实验室去年年底签约落户；
今年6月中科院深圳理工大学也正式签约；
2年前开始建设中山大学深圳校区，今年9月开学迎新；
另外，华星光电和未来腾讯第二总部都陆续进驻……

　　光明科学城目前的定位与之前的南山很相像，但以目前的城市设计和建设情况来看，光明规划兑现的速度只会比南山更快，错过了十几年前的南山，还要继续错过光明吗？

　　依托强大的规划和产业，再加上光明大体量可供开发土地，未来的光明，拥有巨大的发展潜力和想象空间。其中，景观资源丰富、交通配置优越的光明科学城中心区，无疑是深圳未来城市综合开发价值极高的区域。

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　　轨道交通：

　　抓住6号线“乳鸽线“首通机遇

　　除了国家级的重要规划，光明楼市热度更多的是基于6号线的开通。

　　作为光明第一条地铁线，6号线连接光明、宝安、龙华、福田和罗湖，拉近了光明与深圳其它区域的距离。

　　它让光明进入“地铁时代”，未来将极大提升片区面貌、就业、居住等城市功能，意义重大。

　　地铁6号线线路图

　　地铁首开对于片区房价的影响，相信大家都比较明确了，为了给大家更直观的感受，在这里举几个例子：

　　6号线之于光明，就好像4号线之于龙华，11号线之于沙井，8号线之于盐田。

　　4号线开通之前，龙华房价徘徊在2万大关，止步不前，4号线开通后，梅林关不再难过，龙华成为福田外溢人群的首选，房价水涨船高，目前核心居住区已经突破10万+；

　　同样，11号线的开通，让福田或南山的白领们，发现了物美价廉的租住胜地，而福永、沙井也成为置业热门区域，房价涨幅惊人。

　　一般来讲，首开地铁的区域都将迎来区域价值的提升。根据地铁物业的黄金法则，地铁从规划、施工到通车后运营整个过程，对房价一般有约30%的拉动。施工时刺激房价提升，开通后将迎来一个房价爆发点。

　　6号线的开通，极大缩短了光明与原关内片区的距离，让光明的购房群体从光明附近一下扩展到全市，客流量剧增，供求关系发生质的变化，房价还会原地踏步吗？

　　除了地铁6号线，光明正在建设中的地铁13号线，被称为高新专线，串联了光明、留仙洞、南山科技园、深圳湾等高新区和总部基地。

　　这条线将给光明带来大量高净值人群，预计13号线2022年开通前后，光明区域价值将达到一个巅峰水平。

　　光明地铁从无到有，从一到多，每个阶段的价值，最终都会在房价上得以体现。

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　　配套：

　　市政、商业配套紧跟规划 完善度持续提升

　　在大家固有印象中，光明的配套向来是跟生态挂钩的。随着各种规划利好的落地，光明在市政文化、学校、商业、生态等方面，都有了标志性配套，各方面配置也越来越完善。

　　走在光明的街道上，崭新的高楼，干净整洁的路面，完善的市政设施，让人恍若身在南山。

　　市政

　　在市政文化建设上，光明不光有文化艺术中心、体育中心等区属文体配套项目，还有市级重点项目。

　　作为光明核心城区，凤凰城片区有着中心区的独有配置，比如光明区政府、文化艺术中心、深圳实验学校、新城公园、中科大深圳医院等。

　　其中文化艺术中心投资17亿，涵盖4个功能区；投资21亿打造的光明科学城重点项目，深圳科技馆新馆正在建设中。

　　以后周边还将聚集一大批公共配套，如科学公园、光明书城、美术馆、都市农业公园等。

　　商业

　　目前，光明商业配套比较完善集中的地方位于公明广场，这里有光明首个大型一站式购物中心—光明大仟里，去年9月开业，品牌商铺比较齐全，已经成为光明热门休闲购物打卡地。

　　凤凰城商业配套上稍微欠缺，不过很快会被填补，比如特区建发乐府广场商业，万达广场已经确定进驻，开业后将大大提升周边居民生活便利性。

　　除此之外，还有如光明天虹、上域荟、百佳华等老牌商业中心，待光明大量新盘配备的商业进驻之后，商业配套只会越来越成熟。

　　教育

　　教育方面，四大名校之一的深圳实验学校，在光明设置了两个学部，早在2018年，深圳实验学校就进入光明，接手深圳市第十高级中学建设，打造成了深圳实验学校新的高中部。

　　继高中部后，深圳实验学校还在光明打造了一所九年一贯制学校，2019年首次招生，新增学位近2000个，师资管理都是从本部抽调过去组成的精英团队，光明名校基因越来越强大。

　　在学位紧张的深圳，像深实验这样的名校，对于置业者的吸引力可想而知，对房价更是有着极大的带动作用。

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　　光明未来货量充足 上车光明最好时机

　　很多人拿光明和龙华相比，认为光明可能就是下一个龙华。我认为从光明规划高度和重点项目落地速度来看，光明赶超龙华的几率几乎是百分百。

　　况且龙华的区域价值之前被透支，现在房价差不多也快到天花板，而光明手握巨量土地资源，再加上如今的势头，价值潜力不容小觑。

　　目前，因为限价，光明楼市呈现出一二手房市场倒挂严重的局面，尽管二手房报价已突破7字头大关，但新房才是楼市关注焦点，预计“打新“还将陪伴光明很长一段时间。

　　尽管光明新盘开一个火一个，供应数量似乎在变少，陪跑的诸位也千万别气馁，因为光明还有大量旧改项目等待推进，比如光明中心区未来就有631万平的居住建筑规模，进入市场只是时间问题。

　　从上图来看，黄色较多（黄色代表二类居住用地），可见光明中心区未来的住宅供应量还是很充足的。

　　新房

　　光明新盘沿6号线沿线站点分布，集中在凤凰城站和光明大街站周边，如大热的金融街一期、二期、电建洺悦府、中海寰宇时代等四个项目，都在凤凰城站，红花山站和公明广场站也有少量新盘。

　　从上表可以看出，根据楼盘品质、地段的不同，新盘价格有所差别，一般在4万到6万之间。

　　光明大街站周边片区，是光明旧改项目最集中的区域之一，差不多整个片区翻新一遍，聚集了多个潜在入市项目：如佳兆业云峰汇、万科光年四季、宏发万悦山、星河天地、光晟龙钻、维他奶厂旧改、光明集团办公大楼旧改等。

　　以后这些旧改项目将陆续的落地兑现，片区面貌将发生质的提升，预计这里会成为光明居住氛围最浓的片区。

　　二手房

　　光明二手住宅主要集中在公明，毕竟这里是配套较为齐全的老城区，生活便利度较高。

　　当光明新盘供不应求时，二手房自然承接了这部分外溢的购买需求。

　　目前，光明二手房价格最高已经突破8万，次新盘平均价格在6万左右。一二手房的价格倒挂太严重，导致二手房成交并不活跃，毕竟新盘才5万。

　　成交不活跃并不妨碍二手房价格上涨，去年4月光明1号成交均价是4.1万，今年9月成交均价已经达到6.4万，上涨幅度达到56%。

　　另外，拥有优质学位和轨道交通资源的次新盘，也会带动房价上涨，比如龙光玖龙台，近期成交均价已破7，它的新房也才4万多。

　　光明成为打新网红区，是重大规划、轨道交通利好、供应优势共同作用的结果。随着规划快速落地，配套逐渐完善，片区未来前景一片大好。

　　“深圳北部中心“的潜力已经凸显出来了，现在不失为置业光明的良好时机，新房性价比高，打新不愧是刚需上车首选，目前二手房房价明显不太理性，建议谨慎选择。