江宁大学城“网红盘”聚集各出奇招，售楼处“出圈”或成新趋势？

　　随着万科伟星四季光年和中海方山印的相继公开，关于江宁大学城的楼市消息多被定上售楼处出圈、新方山、方山改善盘等标签。对于已经9盘落定的江宁大学城，中海方山印的公开让方山南再次闯入大众视线。

　　中海方山印售楼处

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　　中海方山印项目位于方山南区域，中海于去年7月15日以楼面地价18286元/㎡竞得，毛坯房销售限价27195元/㎡。拟建34栋6-7层的纯粹低密洋房，户型建筑面积约105-141㎡。

　　目前售楼处和样板间均已经开放，预计3月首开，以2000元/㎡基础装+1500元/㎡的精装包模式上市，按照目前的放风价来算，高配精装最低总价357万起步。

　　中海方山印沙盘

　　据置业顾问介绍：“项目是目前的方山南区域唯一的纯粹洋房住宅，外立面采用的是大面积的玻璃+铝板，层高6-7层，且得房率最高可达86%，和同板块其它楼盘相比，更侧重于刚改、改善。另外小区后期由中海物业管理，这也是很多客户看房时注意的点。”

　　从户型来看，主力户型均较为方正，3房起步，127㎡、141㎡为4房设计，满足刚需、刚改和改善多种置业需求。另外，中海方山印所有户型均为餐厨厅一体化设计，阳台使用落地玻璃窗，卧室、厨房窗户比例较大，最大程度提高了整体采光，室内空间感较强。

　　部分户型图：

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　　从精装标准来看，虽然基础装和升级包的标准还未公示，但从置业顾问所透露的信息来看，3500元/㎡的高配精装中“三大件”齐全，智能家电、厨余垃圾处理器、净水器、智能三关系统等智能化设施。而2000元/㎡基础装“三大件”中没有地暖，且厨卫用具品牌较为普通。

　　样板间：

　　与中海方山印一街之隔的，便是在今年1月份首开的远洋万和方山望，据中海和远洋两家楼盘营销人员透露，两家确实有“抱团取暖、共同寻求出路”的想法。一个是“海”，一个是“洋”，这“海洋CP”看起来似乎更容易出圈

　　远洋万和方山望售楼处

　　而站在两家售楼处门口抬头望去，便是正在施工的五矿澜悦溪山和山和宸园。在本就去化缓慢的方山南，已然是施工声隆隆、渣土车穿梭不停，似乎可以望见不久之后激烈的市场竞争。

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　　目前，已经有9家楼盘围绕着方山落子，其中待上市的新盘有万科伟星四季光年、凤溪苑和中海方山印，从数量来看，方山南区域共有4家楼盘，未来供货量可观，但老盘在售、新盘将上市让整个方山区域呈现多盘竞争且倒挂不明显的状态。

　　虽然和南京其他的远郊板块相比，江宁大学城、方山依靠相对较为完善配套和价格优势，成为刚需购房者较为青睐的区域，但不能否认的是，区域内优劣势并存，购买力和较为热门的板块相比较低。

　　刨去后期的去化，如何成为众多花中最鲜艳的一朵吸引更多人的关注，是楼盘首要考虑的问题。

　　在近期公开的楼盘中，都有将自己的产品理念向“定制化”倾斜，包含了刚需、刚改和部分改善，用美术馆、网红打卡、艺术社区等主题售楼处，表达着年轻化的生活方式和更为舒适的人居理念，用以提高楼盘的知名度。

　　中海方山印“美术馆”主题售楼处

　　以远洋万和方山望、中海方山印、万科伟星四季光年3盘为例：

　　远洋万和方山望：高层+多层，住宅+商业街，更注重年轻人“一体化”的生活方式，以刚需为主；

　　中海方山望：契合方山景区的自然条件，打造纯粹的人居社区，更侧重刚改、改善；

　　万科伟星四季光年：高层+小户型+商业体，从售楼处主题和宣传内容可以看出，主要以当代年轻人最为看重的“生活氛围感”，居住和爱好融为一体。

　　大学城有年轻人、方山只有方山，严格意义上来说区域内的配套和规划并不突出，想要在逐渐增加的楼盘中厮杀出一条血路，并不容易，开发商的品牌效应重要，产品是否足够“抓眼”也同样重要。

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　　在中海方山印的区位图上可以看到“新方山”三个字，而对于新方山的解释，置业顾问更多的说辞是“有更多可开发的土地资源和配套规划”、“江宁大学城未来发展的重点区域”。

　　中海方山印区位图

　　江宁大学城的起点高、发展时间也并不短，在1号线通达、高校聚集，当年的五矿九玺台、天正天御溪岸等楼盘也曾引起过不小的市场热度，刚需盘与高端改善皆有，“倒挂”是区域内各楼盘的标签，随后新房断供，二手房价格逐渐攀升，区域内的楼市迎来暂时性的偃旗息鼓，直至美的建发润锦园、联发翡翠方山等盘的入市，改善退居二线，刚需、刚改成为新的方向。

　　这些年江宁大学城的发展过于沉稳，规划利好落地较慢，方山南区域等待多年的梦工厂终是无疾而终，大片的土地开始出让，商业规划、学校规划、交通规划成为各家楼盘一遍一遍重复的说辞，越来越多的工地围挡预示着未来的高楼四起。这似乎是目前的方山“新”的前进方式。

　　只是这个“新方山”，要走的路还很长。