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北方大城市房价集体“失守”?央行副行长:要做好泡沫破灭的准备

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  不知不觉间2021年的2月份已经过去,3月刚刚到来中指研究院就发布了最新的数据,数据显示:2021年2月,全国100个代表城市的住房均价为15884元/平方米,环比上涨0.2%,同比上涨4.01%;二手房住宅平均价格为15585元/平方米,同比上涨3.30%。总体来看我国的房价还在上涨,但并不是说每个城市房价都在上涨。在这100个代表城市中有66个城市的房价环比上涨,7个城市房价环比上个月持平,27城市的房价环比下跌。

  

  首先我们可以看一下房价跌幅前10名:柳州环比下降0.45%、廊坊环比下降0.45%、张家口环比:降0.44%、阜阳环比下降0.44%、德州环比下降0.36%、衡水环比下降0.35%、保定环比下降0.34%、桂林环比下降0.26%、哈尔滨环比下降0.23%、绍兴环比下降0.20%。从这份数据中我们可以看出我国百城城市房价的跌幅前10名除了桂林和绍兴以外其他基本都是北方城市。其中出现下跌的城市还有烟台、天津、沈阳、洛阳、唐山等城市。从这份数据我们可以看出,出现下跌情况的基本都是北方城市,这还是1月到2月的环比情况,其实同比去年一月,更多的北方城市房价出现下跌。那么是什么原因导致北方的房价集体下跌呢?笔者认为主要有以下三点原因。

  第一:房价严重虚高、人口流出、产业已经无法支撑这么高的房价

  过去二十年由于房价持续上涨,加上一些大城市房价的不断升高,起到了一定的“轮动效应”带动周边三四线小城市的房价也快速上涨。例如北京房价的上涨带动了周边燕郊附近的房价也快速上涨,导致这些城市的房价严重虚高。去年有机构发布了中国50城2019年度房价收入比,其中天津、哈尔滨房价收入比都超过10,沈阳房价收入比也达到8.7,而一般公认的房价收入比合理区间在4-6之间。所以尽管北方城市的房价没有南方高,但从房价收入比来说北方房价也可以说是严重虚高。

  

  我们再从产业和人口方面来说,过去北方以重工业为主,但随着产业的升级,慢慢东北的重工业已经慢慢落后于南方。所以更多的人口开始向经济更好,工资更高的南方转移。在2018年的时候东北三省的出生率已经下降到了0.6%左右,在2019年黑吉辽三省更是出现了人口负增长,分别减少21万、13万、7万多。而且不只东北三省的人口在减少,像北京、信阳、乐山等城市的人口也在减少。

  任泽平曾经说过,房地产行业的发展是短期看政策、中期看土地、长期看人口。北方的房价在没有产业和人口支撑的情况下,未来房价很难出现反弹,甚至会出现继续下落的情况。

  第二:政策的不断调控,炒房客慢慢退出楼市

  最近几年国家始终坚持着“房住不炒”的政策理念,严厉打击那些炒房客和囤房族。去年又为房企们划出了“三道红线”目的在于降低房企们的负债率和扩张速度。今年的元旦央行又出台了“限贷令”更卡住了一些房企和炒房客们的资金流。

  在政策的不断调控下,加上房价趋于稳定,一些炒房客和炒房团的持房成本增加,他们开始对自己城市楼市的信心开始动摇。所以很多投资者和炒房客开始抛售自己手里的房产,导致二手房市场的挂牌量剧增。据可查消息显示,目前二手房挂牌量前10的几个大城市,合计起来超过120万套。例如:天津,沈阳,南京,重庆等地二手房挂牌量均在10万套以上。二手房挂牌量增加但成交量却没有相应的增加,这就导致购房者有了更多的选择性和更大的议价空间,这必然会造成一些城市的房价开始回落。

  

  第三:住房资源过剩,供需关系改变

  过去房价之所以能持续上涨,最大的原因在于我国城镇化建设快速推进,大量的人口从农村向城市转移,导致城市的住房供不应求。但如今我国的城镇化率已经达到了60.6%和发达国家的70%已经相差不远,所以很难再出现大量的人口从农村向城市转移的现象。其次我国的住房资源已经严重过剩,据统计2020年底,全国100城商品库存量达到5.7亿平方米,同比增长9%,库存量基本上接近2014年,根据2014年的数据,当年的库存量高达6.2亿平方米。可以说现在很多城市已经不缺房子。

  另外我国城镇居民的住房拥有率已经很高,根据数据显示,我们国家96.86%的城镇家庭都已经拥有房子,户均1.5套,有超过45%的城镇家庭都拥有2套以上的房子。并且城镇居民人均住房面积也超过了40平方米,远远高于欧美发达国家33平方米的标准。加上现在很多城市的出生率连年降低,未来住房需求肯定会越来越少。一方面房子已经过剩,一方面住房需求不断减少,自然房价也很难上涨。

  

  其实我国的整体楼市已经开始出现转折,之所以南方和北方房价出现分化,很大一部分原因是现在的人口不再像过去一样单纯地从农村流向城市,而是变成了从小城市流向大城市,从北方城市流向南方城市。未来随着各个城市的出生率持续降低,人口达到顶峰,老龄化社会的到来,南方城市的房价也可能出现像北方城市一样出现下跌的趋势。正如央行原副行长吴晓灵警示的那样:

  

在泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

  你对未来楼市的发展趋势有什么看法,欢迎评论区留言讨论。

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