加装电梯仍是难题？住建部发出城镇老旧小区改造“可复制”清单

2020年7月10日，国务院办公厅发布了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确提出了老旧小区改造的工作目标，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到2022年，基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，结合各地实际，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

截至2020年12月末，住建部公开数据显示，2020年全国新开工改造城镇老旧小区4.03万个，惠及居民约736万户，总体上超额完成了2020年的目标任务，相比2019年的1.9万个老旧小区、约352万户居民，增加了近一倍。然而，在住建部初步摸查统计中，全国共有老旧小区近17万个，涉及居民超过4200万户，从数据上看，还相差甚远。

近两个月来，不少省市也公布了2021年的老旧小区改造的具体目标。例如，广东2020年新开工改造小区420个，2021年计划目标为1300个；江苏2020年新开工改造小区244个，计划目标1000个；浙江2020年新开工改造小区594个，计划目标800个；安徽2020年新开工改造小区785个，计划开工1247个。此外，四川、山西、河北、陕西等多个省市所提出的2021年计划目标，对比2019年的数量都或多或少的增加了。毫无疑问，在2021年，老旧小区改造正如火如荼地加快推进着。

老旧小区改造，简称为“旧改”，大致上分为基础类、完善类、提升类三大板块，涵盖了住房的内部的水、电、路、气、网，外部的楼道、墙面等基本功能，以及小区内的绿化、照明、安全、消防等配套设施，并且在这基础上还完善建设教育、文化、适老等服务设施。总体而言，是接替“棚改”的一项惠民利民的民生工程。

然而，在适老化设施电梯的加装上，即使呼声欲烈，但实施起来并不容易。截至2019年末，中国65岁及以上人口为17603万，占比达12.6%。随着老龄化程度的加快，老龄人口规模的扩大，适老化基础设施的建设和改造是迫在眉睫。而“旧改”所提及的城镇老旧小区，通常指的是建成年份在2000年以前的房子，经过近二三十年的时间更迭，不只是房子老旧了，大多数业主的年龄也逐渐步入了老龄，这也导致了出门归家的一步路成为了难题。

从适老化改造来看，加装电梯是对住宅基本功能的完善，对于业主的出行是一大利好，但是，接踵而至的便是诸多问题。不仅仅是对消防、安全等方面心存担忧，加装电梯还有可能占用绿化、停车位等公共空间。在资金方面，加装电梯费用、物业管理费用、电梯维护费用会增添家庭支出。更关键的是，低楼层的业主往往享受不到电梯的便利，还会因加装电梯导致房屋采光通风受到影响，生活舒适度降低。因此，居民业主的意见得不到统一，项目也暂且搁置。

对此，2021年01月29日，住建部继去年发布的第一批关于城镇老旧小区改造可复制可推广清单后，综合北京、上海、广州等省市的政策机制总结印发了第二批关于既有住宅加装电梯的可复制可推广清单，指出了加装电梯前期准备、工程审批、建设安装、运营维护、资金筹集共5个方面的主要举措和具体做法。

在前期准备阶段，按照“一梯一策”的原则，也就是说，一部电梯对应着一个实施方案，更加精细化。需要加装电梯的老旧小区，需要征求所在楼栋全体业主意见，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

在提出加装电梯意愿后，有条件的街道办事处可以委托建筑设计等专业单位，对小区加装电梯的规划要求、建筑条件、消防安全、小区环境等进行可行性评估，初步明确该小区加装电梯整体设计要求。由申请人或实施主体组织编制符合建筑设计、结构安全、人防防护功能安全、消防安全和特种设备等相关规范、标准的既有住宅加装电梯实施方案。

对居民业主之间有分歧意见的，例如加装电梯直接影响通风、采光或者通行的，可以由相关部门组织进行技术鉴定。如不符合相关技术标准与规范的，应取得受影响业主的书面同意意见或者修改设计方案。总体来说，双三分之二业主表决，双四分之三业主同意，一定程度上降低了加装电梯的门槛，但是对于有分歧意见，或许存在直接影响的业主来说，并不能凭空想象，可以通过技术鉴定后，修改设计方案达到书面同意。

在工程审批阶段与建设安装阶段，由住房和城乡建设、规划和自然资源、城市管理、市场监管等相关部门对申请人提交的老旧小区住宅加装电梯申请材料进行联合审查，对涉及供水、供电、供气、供热、有线电视、通信等管线移位、改造给予明确支持。也就是说，不管是加装电梯前的方案设计，还是加装电梯后的项目验收，都会有质量监督和保障，业主也无需担忧加装电梯所带来的的安全、消防等方面的问题。

在运营维护阶段，日常维护保养由所在楼栋全体业主与电梯维保单位签订协议合同，保障电梯日常使用安全，如出现房屋转卖等情况，变更后的业主需按照协议合同履行责任。在电梯保修方面，由电梯制造企业负责，落实“厂家终身责任制”。也就是说，电梯的日常使用以及质量保修都会有所保障，即使房屋转卖，电梯也不会因产权人变更而导致电梯停用。

在多渠道筹集资金方面，由所在楼栋全体业主根据所在楼层、面积等因素协商分摊加装电梯资金，在这基础上，给予财政补贴和住房公积金提取支持。以宁波海曙区某个小区为例，层高6楼的楼栋加装一部电梯的费用在46万元左右。其中，政府财政补贴20万元。差不多近一半的财政补贴，直接缓解降低了老旧小区业主的资金压力。

另一方面，在住建部发布的清单中，明确提出了鼓励探索代建租赁、分期付款、委托运营、共享电梯等市场化运作模式。如分期付款模式，也是进一步缓解资金问题；委托运营的模式，可以通过电梯安装后的使用、广告等产生收益来回收成本；而代建租赁、共享电梯模式，如同公交、地铁一样，在前期是不需要业主付费即可安装，只需要在安装完成后按使用次数收费，相当于免费安装，直接解决了资金问题。

其次，针对不具备加装电梯条件的老旧小区，清单中也指出可通过在楼道中设置简易折叠方便椅、完善楼梯扶手和无障碍设施、增设楼道代步设备等多种方式解决上下楼问题。毫无疑问，在老龄化程度不断加剧的当下，“9073”的养老格局，即90%的老人居家养老、 7%社区养老、3%机构养老，决定了“原居安老”的普遍性、广泛性、迫切性。加快推进的老旧小区改造，不管是通过加装电梯，还是增设楼道代步设备这些方案，都是对即将到来的老龄化社会作出的适老化改变，是一项实实在在的民生工程。

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