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楼市拉响最强警报,谁是分担泡沫的分母?

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  作者:李宇嘉

  

  01

  近期,楼市政策非常密集,但调控举措很不常见。

  二手房指导价、摇号打分、土地集中供应、地价房价联动、严打挂牌价虚高……这些新鲜的举措,都是在不到半年的时间里发生的。

  我们必须要适应这样的节奏,楼市的规则,越来越复杂了。但是,规则背后的逻辑非常清晰。

  大城市的住房资源,就是最重要的公共资源,拥有这样的资源,才可以抵御各种不确定性,让大家心里踏实安心。

  因此,政府可控的一手房资源,要向最需要的人分配,公平、公正将取代效率。同时,政府将继续限制一手房的价格,并把这种红利以定向分配的模式,给到最需要的人。

  

  上海、杭州是这样的,深圳新鲜出炉的摇号规则,是这样,北京的共有产权住房也是这样的。大家可能不以为然,觉得不管政府怎么调控,我该买买,该炒炒。过去十几年,各种调控的手法层出不穷,似乎都是一阵雨、一阵风,然后就没有然后了。下一轮调控,再出点儿新花样。

  但是,我们低估了政府治理楼市的决心和智慧。

  先来看看,当下的楼市发生了什么变化。类似深圳、上海这样的城市,楼市交易群体越来越两极化了,一边是投资客密集、杠杆拉上去的高价区域,一边是刚需密集,弹性不足的低价区域。

  以深圳为例,下图是2020年新房成交区域分布,房价暴涨的区域——南山、福田、宝安,成交量在下跌。但房价稳定的区域——龙岗、坪山,成交量增长,并占了全市近40%的成交量。

  2020年深圳新房成交区域分布

  

  为什么呢?刚需买不起西部热点区域的房子,只好向龙岗、坪山这些低价区域走,或者中心区的“老破小”。再加上,新房限价,刚需们就去追逐这些均价只有4-5万的新盘。南山、福田、宝安这些“9万+”以上的区域,只有投资客、换房客能买得起。二手房市场也是这样的逻辑(下图)。

  2020年深圳二手房成交区域分布

  

  02

  深圳楼市越来越两极化了,投资客们集中在西部,刚需客们集中在东部;对加杠杆或“一买一卖”的人来说,过去涨幅惊人的楼盘(比如西部的宝安中心区、后海等),不会觉得风险有多大,甚至觉得还会涨,就跟炒茅台一样。反而,东部的房子涨幅小,资金不会觉得是洼地。

  未来,新房供应越来越密集在东部,旧改拆迁的农民房,大部分也在东部,近40%的分布在龙岗。新房密集在东部供应,并通过限价,向新深圳人、向刚需、向人才定向低价配置;西部基本没有新房供应,高价区域都是投资客在玩儿了,越来越演化成投资客们相互之间的“对敲游戏”。

  上海也是这样的。大家看看上海新房积分摇号的规则,和深圳很类似,就是在向无房户倾斜。近期,上海新政提出,“对于优先购房政策下购买的新房,在合同网签备案 5年后方可转让”。言下之意,新房价格低、红利很诱人,即便无房户、货真价实的刚需,买了也不能马上卖。

  

  目的,就是防止刚需套利。当限价限的比较狠,谁都会套利,政策就要考虑补漏洞。同时,为了确保新房限价执行得下去,杜绝开发商捂盘等“限价松绑”的任何念想(因为高地价倒逼,2019年上海被迫把新房限价政策取消了),上海还祭出了“地价-房价”联动的限价政策:

  竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房地联动房价查询结果以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

  上海新房供应的重点在哪里?就是外围五大新城。近期,上海市政府出台的关于“十四五”加快推进新城规划建设工作的文件,最关键的字眼是:在嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等五个新城,探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策,还要“增加五大新城商品住房土地供应”。

  

  未来,上海想在中心区买房,只有二手房了。想买新房,只能到这五大新城了。五大新城的产业定位已经很明确:嘉定主要发展智能汽车、青浦是华为研发中心、松江G60科创走廊、奉贤的东方美谷、南汇的集成电路和人工智能。未来还要创办特色鲜明,办学质量优秀的市实验性示范高中。

  可见,增量规划的红利开始抛弃中心区。

  

  广州也是一样的,2020年楼市比较旺盛的是黄埔、南沙这两个新区,前者是广州市政府举全市之力建设的高端制造业新区(广州科学城),后者是现代服务业密集的广州唯一副中心。北京重点打造通州副中心,道理也一样,这里就不一一赘述了,关键是,我们要看到背后的趋势。

  03

  老城区、中心区,房价太高、利益盘根错节,甚至已经固化,这对新市民、新引入的人才,特别不公平。

  但是,当下的政策框架下(调控体系、旧改体系),根本动不了,或成本高得吓人。近期“两会”首次提出,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。怎么办?

  那就对你冷却处理,高价高泡沫区域保持原样、束之高阁,等待条件成熟,但政府的规划红利开始转向外围,发展思路跳出去,新的规划、公共服务全部布局在外围。对有空间的上海、广州,就是五大新城,就是黄埔和南沙,对没有增量空间的深圳,就是一二手房的分割。

  深圳的二手房参考价新政,首要目的是一二手房联动调控,让新房限价的政策能执行得下去。因为,二手房价不管控,新房价格是控不住的。力量庞大的炒房客,辅以同样给力的杠杆,始终会让一二手房呈现“价格倒挂”的局面,没有“倒挂”就炒出“倒挂”,形成一二手房联动涨价。

  祭出二手房参考价,意味着抵押物的价值被“锚定”了,不管是按揭贷、经营贷、消费贷,其贷款评估价只有一个基准,就是政府披露的参考价。这样,以二手房为主的片区,过去自我强化的价格“上涨循环”,即“抱团涨价-挂牌价上涨-需求攀升-房价上涨-抱团涨价”就打破了。

  没有杠杆支撑,自我强化的价格“上涨循环”,就循环不起来。这样,新房限价就有效果了。当然,有人批评这样的政策,觉得不尊重市场规律。但是,市场已经失灵了,必须要政策干预。试想,短短1年半时间,房价暴涨了50%,热点片区,涨幅更高,这样的涨幅是合理的还是泡沫。

  04

  我国治理楼市泡沫,绝不是像西方那样,直截了当地加息,让它爆掉,而是治大国如烹小鲜的中华智慧,高位平衡、动态平衡中解决问题,不知不觉中将泡沫消化掉。

  所以,调控政策绝不会打掉楼市的价值,这是“硬着陆”,不符合国情。但是,会采取措施锁住你的流动性、消耗价值。

  于是,楼市规则越来越复杂,交易限制越来越多,交易成本越来越高,交易周期越来越长,房子的市场价值和兑现价值之间渐渐出现了“剪刀差”,市场价值看上去很美好,但兑现价值很难,打折扣是一定的。房价越高,没有杠杆的话,交易对手就越少,兑现价值就越小了。

  2020年,货币超发、富人得利,纷纷拥抱核心资产,高房价的区域,成为投资客(包含资产配置需求)之间的“对敲游戏”。房价逆势上涨,靠的是杠杆,但好日子到头了。2020年,全国楼市成交量再创新高,但房地产贷款增速第一次低于全部贷款增速,意味着楼市降杠杆了。

  这个过程在B端已经如火如荼了,房企融资“三道红线”、银行贷款“五类分档”、土地供应“两个集中”等,开始落地了。过分套利的、不量力而行的,付出了惨重的代价,福晟、泰禾、华夏幸福,已经正在苦苦坚持的富力、恒大等等。

  现在,开始清算C端这些胆儿大的了。

  房价越高,交易对手越少,过去有杠杆的话,还能“对敲”下去。未来,杠杆受限、严打经营贷,交易对手少了,在高位上只能拿在手里,场面挺热闹,挂牌价还是那个价格,但自己已变成了分担泡沫的分母。拿在手里,就是文火慢炖,看着热气腾腾,但价值正在慢慢地损耗了。

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