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“公摊面积”要取消?国家建筑院已经回应:住户使用面积太不透明

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  一则取消房屋“公摊面积”的消息,最近上了热搜。

  据澎湃新闻3月8日报道,周世虹委员提交提案,建议实行商品房现房销售制度,同时以套内建筑面积计价销售商品房。

  周世虹认为,“由于公摊面积存在缺少限制性标准,由开发商委托房产商测绘面积,容易产生暗箱操作等导致公摊面积无序增加和不断上涨。”

  他建议,实行以套内建筑面积计价销售商品房制度。“以套内建筑面积计算售房价格,让购房人看得清楚,买得明白,既能避免购房人利益受到损害,又能促进房地产市场交易公平、公正。”

  人们对公摊的不满,由来已久。

  从1998年进入商品房时代开始,由购房者分摊购买的共有建筑面积,就因不符国际惯例、现有法律法规没有设定上限等问题一直为人诟病。

  近年来,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数,使之快速上涨并超过了30%。

  在山东高密,某楼盘推出后的公摊系数甚至超过52%,工作人员甚至硬气地说:“法律对公摊上限没有规定,你们100年都退不了房!”

  在武汉,购房者在2018年买的房子,当时承诺的是“商住用房”,但交了钱拿到合同发现居然是“商业办公房”,且实际面积与合同面积相比严重缩水,公摊超过了40%,而开发商承诺的共享休闲区域至今还是毛坯。

  不谈开发商卖房的种种乱象,就算顺利收房后,始终存在大量开发商、物业公司私自将公摊设施卖出或租赁的情况,又再次损伤了业主权益。

  

  开发商采取的一般做法是先将停车场、楼道等公共面积纳入公摊,由全体业主埋单,再二次出售或出租广告位牟利,公摊擅挪作商用成为“糊涂账”。

  当然,也有不少反对取消公摊面积的声音。

  有人说,羊毛出在羊身上,实行套内面积交易后,单价必然会上涨,购房者还是要付出一样的使用成本,有专家曾算过一笔账:以北京一套最近入市的商品住宅为例,实际住宅套内面积是141平方米,增加公摊后变成173.7平方米,多出了18%的公摊面积,平均单价也从套内的每平方米10.8万元变成8.8万元,降低了19%。

  这笔账算得对不对先不说,咱们暂且不提取消公摊后会不会涨价,关键的问题是:现在公摊面积完全是一笔糊涂账。

  公摊面积=公摊系数*套内建筑面积,公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)。

  但是,共用墙体、过道、公共门厅、设备间、楼梯间、变电室、管道井、电梯井,这些都要算在公摊里面,而这些面积都是“有弹性”的,被房企肆意“拿捏”,加上土拍容积率越来越高,很多开发商为了要利润,就在公摊上动歪脑筋。

  对购房者来说,宁可单价变高,也不能稀里糊涂就为高公摊买单,这完全是两码事。

  其实这事不是第一次引起大家热议了,在2019年,住建部曾发过一个《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中提到:“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”。

  国家建筑科学院就专门回应过这个问题。

  新华社此前采访了中国建筑科学研究院有限公司相关负责人,该负责人表示:将住宅交易的面积统一按套内使用面积计算,可以解决两个问题。

  1,套内建筑面积一样,但住户使用面积不同。

  由于我国地域差异大、住宅结构类型多,住宅墙体厚度也不一样,最终导致建筑面积一样,使用面积却不一样。

  2,住户使用面积太不透明。

  用套内使用面积的标准,谁都能量出来,如果按照套内建筑面积计算,一般老百姓又不专业,涉及到大量专业词汇和技术,很难算得精确。

  无论是国家建筑院的回应,还是住建部门此前发的住宅项目规范,抑或是各路学者专家的呼吁,取消公摊面积已经是大势所趋。

  那么,我们离“取消公摊面积”还有多远?

  要知道,这个《住宅项目规范》只是技术规范,不是法律规章,位阶相对较低。它约束的是工程建设行为,约束对象是相关建设单位。

  至于开发商的市场交易,仍然会按照《商品房销售管理办法》延续管理,其中第十八条规定——商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

  现在的局面很清晰,越来越多的人在呼吁取消公摊,上游的住宅建设也开始以套内面积计算,接下来,咱们等着完善《商品房销售管理办法》就行了。

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