4000亿房地产巨头崩了，8天暴跌1800亿！阿里冲入赛道

任何一场泡沫的终局都逃不过破灭，没有例外。

　　美国时间3月6日，市值超4000亿的互联网房地产巨头—贝壳找房（KE）再度遭遇崩盘式下跌，盘中一度暴跌近10%，而此前的8个交易日内，贝壳找房的累计跌幅已超过31%，总市值蒸发283亿美元（约合人民币1839亿元），投资者损失惨重。

　　万幸的是，当日美股上演惊天反转，贝壳找房收复了10%的跌幅，截止收盘，仅收跌0.47%，稍稍缓了一口气。

　　面对崩盘式暴跌，人们往往会寻找一大堆理由来解释，但最重要的原因依然是估值太贵了，泡沫太大了，市场更冷静了。

　　贝壳的泡沫有多大？

　　疫情之下，2020年全球央行疯狂放水，几乎所有互联网资产都在疯狂吹泡沫，贝壳找房没有缺席这场资本市场的泡沫。

　　2020年8月，贝壳找房在纳斯达克敲钟上市，成为了“居住服务平台第一股”，上市当天市值便超过200亿美元。随后，贝壳找房的股价一路攀升，2020年11月16日，贝壳股价一度冲高至79.4美元，总市值冲破900亿美元大关，折合人民币超过了6000亿元。

　　6000亿的市值，是什么概念呢？

　　与房产交易平台相比，贝壳找房的总市值相当于我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。

　　即使是中国几大房地产巨头，也被贝壳秒杀。首先看中国总市值最高的房企巨头—万科（000002），其总市值为3567亿元；2020年中国销售冠军的房企碧桂园，总市值也不过约2047亿港元，再看中国恒大，总市值也仅有2018亿港元。意味着，贝壳的市值已经可以比肩中国前3大房地产龙头的总和。

　　另外，即使与其他互联网科技公司对比，贝壳的总市值也傲视群雄。中国搜索巨头百度的总市值也只有890亿美元，贝壳与之相差无几；2018年上市的B站，目前市值仅有392亿美元，老牌上市公司新东方目前市值也不过200亿美元。

　　对比之下，不禁令人感慨成立不过2年，上市不到1年的贝壳，未免也太值钱了吧？

　　根据贝壳的预计，2020年利润为35.4-36.1亿元，作为中国互联网唯一卖房平台，美联储0利率的情况下，对应美股互联网科技股100倍PE，对于的市值为3540-3610亿元。

　　很显然，无论怎么看，6000亿的贝壳已经聚集了非常大的泡沫。

　　最近一段时间，贝壳的泡沫正在被刺破。2月23日起来，其股价连续大跌，从79美元一路跌到52美元，短短9个交易日市值蒸发了283亿美元（约合人民币1839亿元）。

　　即使经过暴跌，但其市值仍有618亿美元，折合人民币仍超过4000亿元，挤泡沫的过程或许仍然没有结束。

　　贝壳在最苦的市场，赚钱太难

　　“贝壳从事的行业注定是非常艰难的。”这是赴美上市当天，贝壳CEO彭永东在致辞中的一句话。

　　确实，房地产几乎是互联网最难涉足的行业，因为房地产交易标准化太难，交易流程非常复杂，且充满不确定因素，买房卖房对于大多数人来说，一辈子只会发生一两次，交易频率极低。

　　互联网+房地产是非常辛苦的市场，即使是阿里巴巴也狠狠地栽了几次跟头，一度怀疑人生，并放弃了，这才有了贝壳后面的机会。

　　2019年全年，通过贝壳平台完成的房屋交易总共超过220万笔。其中，2019年二手房交易超过60.7万笔、新房交易超过53.2万笔，单以成交额计算，贝壳找房是所有行业中的第二大平台，仅次于阿里。

　　然而，即使是做到了中国最大的线上线下房产交易和服务平台，贝壳的日子也并不好过。

　　据贝壳的财报显示，过去3年时间，贝壳累计亏损超过40亿元。2017-2019年，贝壳的归母净利分别为-5.744亿元、-4.678亿元、-21.84亿元，2020年Q1季度亏了12.31亿元。

　　截至2020年6月30日，贝壳找房才扭亏为盈，盈利16亿元。

　　而对于此前的亏损，贝壳给出的解释是，最重要的原因是贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高，2018年为218亿元，2019年剧增至347亿元，占了大半营收。

　　烧钱补贴代理商、经纪人，促进线上成交，贝壳亏损无可避免。贝壳找房一直烧钱利用牺牲短期利益换取长远发展，这种方法是互联网的常规套路，房屋中介背后的高速增长本身就埋藏着下行的风险。

　　而疯狂的烧钱扩张，也让贝壳的负债规模持续飙升。

　　据财报数据显示，2017年贝壳找房的总负债为191.4亿元，2018年这一数字上升到240亿元，2019年继续飙升至357.3亿元。截至2020年9月30日，这一数据飙升至398.4亿元。

　　贝壳的未来，依然很难

　　面对持续的亏损、高企的负债，贝壳也开始着急了。

　　近日，贝壳在多地上调中介费的消息引发了购房者的热议。有消息称，自2月18日起，重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%，买方2%，而此前为卖方0%，买方2%。

　　意味着，一套200万元的二手房中介费将由4万元上涨到6万元，而中介费则是贝壳的重要收入来源。

　　因为贝壳的模式本质就是线上房产中介，不代表买卖双方中的任何一方，也不为任何一方创造价值，唯一目标就是撮合交易，赚取佣金。

　　其实，更早之前，贝壳已在郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费。

　　大面积涨价，也意味着贝壳开始进入收割阶段，在获得市场统治地位后，便获得了高议价权，但这也给了新进入者们机会。

　　比方说，我在上海买房子，我更想是通过在贝壳上找房，然后通过大房鸭去成交，毕竟大房鸭只有1.99万服务费，没有其他任何费用，而一套600万的房子，买卖双方付给贝壳18万的手续费还是很贵的。

　　贝壳将互联网+房地产模式跑通之后，必定会有很多的竞争者蠢蠢欲动，毕竟房产的蛋糕实在是太大且诱人。

　　根据恒大首席经济学家任泽平的测算，中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元，相当于美国的 2.4 倍。当中每年有 6 万多亿元价值的住宅换手、12-13 万亿元新房卖出，再算上租房，就是一年 25 万亿元成交额的大市场，相当于阿里电商三年的成交额。

　　2020年9月，阿里联手易居杀入线上卖房领域，将成立由阿里控股的合资公司，推出交易平台“天猫好房”，第一期计划投入50亿元。

　　另外，京东也开始发力线上卖房交易，未来这个赛道的竞争将越来越激烈，贝壳的日子也会越来越难过。