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4000亿房地产巨头崩了,8天暴跌1800亿!阿里冲入赛道

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任何一场泡沫的终局都逃不过破灭,没有例外。

  美国时间3月6日,市值超4000亿的互联网房地产巨头—贝壳找房(KE)再度遭遇崩盘式下跌,盘中一度暴跌近10%,而此前的8个交易日内,贝壳找房的累计跌幅已超过31%,总市值蒸发283亿美元(约合人民币1839亿元),投资者损失惨重。


  万幸的是,当日美股上演惊天反转,贝壳找房收复了10%的跌幅,截止收盘,仅收跌0.47%,稍稍缓了一口气。

  面对崩盘式暴跌,人们往往会寻找一大堆理由来解释,但最重要的原因依然是估值太贵了,泡沫太大了,市场更冷静了。

  贝壳的泡沫有多大?

  疫情之下,2020年全球央行疯狂放水,几乎所有互联网资产都在疯狂吹泡沫,贝壳找房没有缺席这场资本市场的泡沫。

  2020年8月,贝壳找房在纳斯达克敲钟上市,成为了“居住服务平台第一股”,上市当天市值便超过200亿美元。随后,贝壳找房的股价一路攀升,2020年11月16日,贝壳股价一度冲高至79.4美元,总市值冲破900亿美元大关,折合人民币超过了6000亿元。


  6000亿的市值,是什么概念呢?

  与房产交易平台相比,贝壳找房的总市值相当于我爱我家、房天下、58同城、易居、房多多市值总和的5倍多。

  即使是中国几大房地产巨头,也被贝壳秒杀。首先看中国总市值最高的房企巨头—万科(000002),其总市值为3567亿元;2020年中国销售冠军的房企碧桂园,总市值也不过约2047亿港元,再看中国恒大,总市值也仅有2018亿港元。意味着,贝壳的市值已经可以比肩中国前3大房地产龙头的总和。

  另外,即使与其他互联网科技公司对比,贝壳的总市值也傲视群雄。中国搜索巨头百度的总市值也只有890亿美元,贝壳与之相差无几;2018年上市的B站,目前市值仅有392亿美元,老牌上市公司新东方目前市值也不过200亿美元。

  对比之下,不禁令人感慨成立不过2年,上市不到1年的贝壳,未免也太值钱了吧?

  根据贝壳的预计,2020年利润为35.4-36.1亿元,作为中国互联网唯一卖房平台,美联储0利率的情况下,对应美股互联网科技股100倍PE,对于的市值为3540-3610亿元。

  很显然,无论怎么看,6000亿的贝壳已经聚集了非常大的泡沫。

  最近一段时间,贝壳的泡沫正在被刺破。2月23日起来,其股价连续大跌,从79美元一路跌到52美元,短短9个交易日市值蒸发了283亿美元(约合人民币1839亿元)。

  即使经过暴跌,但其市值仍有618亿美元,折合人民币仍超过4000亿元,挤泡沫的过程或许仍然没有结束。

  贝壳在最苦的市场,赚钱太难

  “贝壳从事的行业注定是非常艰难的。”这是赴美上市当天,贝壳CEO彭永东在致辞中的一句话。

  确实,房地产几乎是互联网最难涉足的行业,因为房地产交易标准化太难,交易流程非常复杂,且充满不确定因素,买房卖房对于大多数人来说,一辈子只会发生一两次,交易频率极低。

  互联网+房地产是非常辛苦的市场,即使是阿里巴巴也狠狠地栽了几次跟头,一度怀疑人生,并放弃了,这才有了贝壳后面的机会。

  2019年全年,通过贝壳平台完成的房屋交易总共超过220万笔。其中,2019年二手房交易超过60.7万笔、新房交易超过53.2万笔,单以成交额计算,贝壳找房是所有行业中的第二大平台,仅次于阿里。


  然而,即使是做到了中国最大的线上线下房产交易和服务平台,贝壳的日子也并不好过。

  据贝壳的财报显示,过去3年时间,贝壳累计亏损超过40亿元。2017-2019年,贝壳的归母净利分别为-5.744亿元、-4.678亿元、-21.84亿元,2020年Q1季度亏了12.31亿元。

  截至2020年6月30日,贝壳找房才扭亏为盈,盈利16亿元。


  而对于此前的亏损,贝壳给出的解释是,最重要的原因是贝壳付给代理商、经纪人的佣金成本越来越高,2018年为218亿元,2019年剧增至347亿元,占了大半营收。

  烧钱补贴代理商、经纪人,促进线上成交,贝壳亏损无可避免。贝壳找房一直烧钱利用牺牲短期利益换取长远发展,这种方法是互联网的常规套路,房屋中介背后的高速增长本身就埋藏着下行的风险。

  而疯狂的烧钱扩张,也让贝壳的负债规模持续飙升。

  据财报数据显示,2017年贝壳找房的总负债为191.4亿元,2018年这一数字上升到240亿元,2019年继续飙升至357.3亿元。截至2020年9月30日,这一数据飙升至398.4亿元。

  贝壳的未来,依然很难

  面对持续的亏损、高企的负债,贝壳也开始着急了。

  近日,贝壳在多地上调中介费的消息引发了购房者的热议。有消息称,自2月18日起,重庆贝壳服务平台、重庆链家买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%,买方2%,而此前为卖方0%,买方2%。


  意味着,一套200万元的二手房中介费将由4万元上涨到6万元,而中介费则是贝壳的重要收入来源。

  因为贝壳的模式本质就是线上房产中介,不代表买卖双方中的任何一方,也不为任何一方创造价值,唯一目标就是撮合交易,赚取佣金。

  其实,更早之前,贝壳已在郑州、上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费。

  大面积涨价,也意味着贝壳开始进入收割阶段,在获得市场统治地位后,便获得了高议价权,但这也给了新进入者们机会。

  比方说,我在上海买房子,我更想是通过在贝壳上找房,然后通过大房鸭去成交,毕竟大房鸭只有1.99万服务费,没有其他任何费用,而一套600万的房子,买卖双方付给贝壳18万的手续费还是很贵的。

  贝壳将互联网+房地产模式跑通之后,必定会有很多的竞争者蠢蠢欲动,毕竟房产的蛋糕实在是太大且诱人。

  根据恒大首席经济学家任泽平的测算,中国住房地产 2018 年总市值 321 万亿元,相当于美国的 2.4 倍。当中每年有 6 万多亿元价值的住宅换手、12-13 万亿元新房卖出,再算上租房,就是一年 25 万亿元成交额的大市场,相当于阿里电商三年的成交额。

  2020年9月,阿里联手易居杀入线上卖房领域,将成立由阿里控股的合资公司,推出交易平台“天猫好房”,第一期计划投入50亿元。

  另外,京东也开始发力线上卖房交易,未来这个赛道的竞争将越来越激烈,贝壳的日子也会越来越难过。

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