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解局 单月180亿拿地的融创在焦虑什么?

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  观点地产网 由于去年疫情令销售受阻,今年首二月绝大多数房企交出了一份增幅明显的成绩单。

  3月5日,融创中国发布公告披露其二月销售情况。数据显示,截至2021年2月底,融创累计实现合同销售金额约684.2亿元,同比增长122%,累计合同销售面积约442万平方米,合同销售均价约15480元/平方米。

  于2021年2月单月,融创中国实现合同销售金额约332.5亿元,同比增长172%,合同销售面积约218.4万平方米,合同销售均价约15220元/平方米。

  与销售并进的是融创在土地上的投资金额。据不完全统计,于2月,融创在公开市场拿地的成交金额将近180亿,远高于去年同期。

  融创的拿地再次与市场整体土地成交情况“错位”。数据显示,2021年2月,全国300城经营性土地总成交建筑面积高位回落,仅9001万平方米,环比1月降幅超四成,和去年同期相比降幅接近两成;土地成交总金额仅2723亿元,较上月下降39%,同比下降9%。

  同比增幅172%

  实际上,前两月同比取得大的增幅,是整个地产行业的共性。

  2020年首二月受到新冠疫情影响,房企面临着开发到销售全方位的停滞,地产项目停工、售楼处关闭、整个房地产交易市场处于冰点状态,以致销售陡降。

  彼时,在观点指数监测的100家重点房企中,2020年首二月TOP100房企总销售金额8987.3亿元,同比下降25.7%,2月较上年同期下降44.9%,单月销售额为近14个月以来最低。


  数据来源:企业公告,观点指数整理

  融创亦不能独善其身。如将时间线拉长来看,去年两月均为2018年以来的同期最低点,如今的销售才该是正常水平。

  根据融创披露的数据,于2月单月,融创中国实现合同销售金额约332.5亿元,同比增长172%,合同销售面积约218.4万平方米,合同销售均价约15220元/平方米。

  截至2021年2月底,融创累计实现合同销售金额约684.2亿元,同比增长122%,累计合同销售面积约442万平方米,合同销售均价约15480元/平方米。

  如若与销售节奏正常的2019年同期相比,融创2021年前两月销售金额同比增长62.02%。

  根据观点指数发布的2021年2月房企销售TOP100榜单,融创中国位列行业第五,与第四名保利仅68亿元的差距。

  截至目前,碧桂园、万科、恒大三家大型房企均已披露前二月业绩,碧桂园权益销售868.7亿元,而在TOP100榜单中,碧桂园全口径销售额1218亿元;万科实现销售1166.3亿元,恒大则为883.5亿元。三家企业分别领先融创533.8亿元、482.1亿元与199.3亿元。

  不过,若从销售均价来看,融创2月合同销售均价约15220元/平方米,与1月15730元/平米的销售均价几乎持平。

  一位投资者分析,均价下降与否不能简单判断为打折促销,从而导致利润率下降。“周转速度差不多的情况下,绿城、中海、滨江等销售均价高的房企,ROE都很低,销售均价适中或者均价低的房企ROE都较高,比如碧桂园,万科,融创,金科。”

  另外,他指出,对融创来说,随着文旅城和环球文旅项目的销售占比提升,均价肯定会降低,降低到某一个水平稳定后才会再次提升。这个过程中,融创不需要用太多的资金就能撬动较高的销售额,并维持不错的利润率。

  “在滚动开发和去化不错的情况下,由于地价占销售额的比例更是低的多,那么就是用更小的自有资金比例就撬动了更大型的项目和销售额。只需要初始投入一笔拿地资金就行了,后续都是通过开发贷、销售回款,滚动开发就可以完成整个大项目。”

  融创果真在文旅项目上不断加大步伐。

  2月28日,苏州市相城区2021年一季度项目集中开工签约仪式举行,融创中国董事会主席孙宏斌、环球融创会展文旅集团董事长邓鸿等受邀出席。

  仪式上,融创上海区域集团副总裁张强代表融创与苏州相城区政府就“融创苏州未来城”项目一期进行签约,将深度参与高铁新城片区的开发建设及运营。

  此次签约的“融创苏州未来城”项目,包含会议中心区、数字金融研发区、环球中心娱乐区、中央风情岛、学校、滨水风貌区等重大功能区域。

  就在刚刚过去的3月5日,孙宏斌等人又出现在江苏昆山,签下了融创·周庄太史淀国际文旅城项目,将建设集高端会议、高端度假、总部经济于一体的江南水乡文化旅居地和国际文商旅交流中心。

  融创已经在长三角接连获取了不少文旅项目。观点地产新媒体了解到,在长三角,融创已经布局了德清莫干溪谷、绍兴黄酒小镇、杭州湾文旅城、无锡文旅城、南通文旅城、苏州周庄文旅城、苏州吴江度假区、苏州相城未来城、环球融创曹山未来城等多个文旅项目。

  土储加速

  不仅在文旅项目上加速,融创2月亦出手夺得大连君临天下烂尾项目,并传言将接盘华夏幸福嘉兴商住地。

  而在公开市场上,融创亦展现了积极的拿地积极性。据不完全统计,融创2月于上海、无锡、重庆、青岛等地接连拿地,土地成交金额达到180亿元。


  数据来源:公开报道,观点指数整理

  从拿地情况来看,融创2月购地均位于自身土储重镇。截至2020年中期,重庆、青岛分别位列融创权益土储第一、二位,分别拥有权益土储1282.4万平米与1000.57万平米,上海亦持有240.13万平米。

  “每个企业都应该尽可能把自己有优势的区域做大做强,区域内积淀的品牌优势和成本优势是很强的竞争力。”

  一位业内人士在接受采访时表示,企业每进入一个新的城市,从前期的土地调研、获取、规划、建造、预售、交付、售后等各方面的统筹都需要大量资源的支持。在了解的区域拿地能够最大限度节约时间和各项开支。

  其实,虽然看起来收获颇丰,但在拿地上融创也遭遇了些许波折。比如,融创和建发联合在上海普陀区石泉社区拿地,因总地价64.52亿元、溢价36.15%、单价超8万元/平方米,被普陀区政府约谈。

  约谈中,区政府要求受让人合理调整预期,必须严格按照合同约定进行开发建设,区有关职能部门将严格监管该地块的开竣工等事项,未按期开工的,将依法合规、严格按闲置土地管理要求处置;严格执行房价地价调控联动机制要求,严格按照规定审批项目预(销)售方案备案和“一房一价”。??

  有分析指出,此次约谈表明上海对楼市限价的态度依然坚决,该地块周边新房售价预计将限制在9.5万元/平方米左右,约谈其实就是给企业打一个“准备亏损”的预防针。此外,也应当防范类似新盘由于限价引发的摇号违规、炒房等乱象。?

  政府也在采取措施降低土拍过热的现象,包括引起市场热议的“集中供地正常”,都是为了市场主体提供更多的选择和机会,缓解短期土地供需压力,避免出现土拍过热现象,引导市场回归理性。

  其实,在摘得该宗地块时,市场人士就猜测项目不会有太大盈利空间,原因就在于其将近8.5万元/平方米的拿地楼面价。若要实现盈利,加上后续的开发成本、建安成本、三费,新房售价至少需要突破12万元/平方米。

  而根据普陀区房管局在竞买活动开始前发布的相关提示,该地块周边商品住宅销售均价为9.6万元/平方米,同在石泉社区的宝华城市之星目前的次新房售价在11万元/平方米左右,而其余入市时间较长的二手房房价在6万元/平方米左右。

  那么,为何融创要高价拿下上海普陀宅地?市场普遍的观点是,融创会将该地块打造为壹号院等顶豪系列产品,形成市场口碑,再进一步支持公司的区域聚焦。

  “拿地积极性和企业经营目标有关。”对于近期融创积极拿地的举动,一位业内人士分析,像万科、招商、绿城等现金流稳定的企业都陆续购置了不少地块,企业会在制定目标之后,落实到拿地上,融创或许在今年制定了一个较高的销售目标。

  另一方面,他表示,由于近期出台政策较多,在市场普遍观望政策的时候,一些地块的拿地性价比也较高。

  而积极拿地不免会让人担忧融创的负债情况。观点地产新媒体于融创近期披露的公告中获悉,截止 2020 年末,融创净负债率已低于100%,非受限现金短债比大于1,剔除预收账款后的资产负债率低于80%;三项财务指标中仅有一项超过红线要求。

  解局 | 从局外到局内,观察和解读行业、企业与市场的真实一面。

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