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房价越调越涨?终于,根源找到了...

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  作者:关不羽

  春节前至今,很多城市推出了新的房地产调控措施,除了传统的限售限购限贷之外,更多了对二手房中介的很多限制,甚至限制中介带客人看房的次数之类的。

  限购、限价、限贷、限离婚、限挂牌、限看房的立体化、全方位限制,肯定是全世界绝无仅有的政策奇观。

  本轮的房地产调控历时超过五年,各地的规定繁杂多如牛毛,想要看懂不容易。把“房价必跌”当信仰的“恨房党”曾经是出台一波调控政策就拍手称赞,也到了审美疲劳的无力鼓掌,甚至一脸懵圈——“怎么调控了也不跌啊?”、“越调控越涨”啊。

  他们可能不理解,无论限什么,对市场价格的影响关键还是供需关系,而不是被限者的痛苦指数。

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  针对供给端的调控政策基本不降房价

  要看懂调控政策,还是要从供需关系的角度入手分析。

  首先看供给端的调控。政策五花八门,但是规律挺简单的。以热点城市的供给稀缺为前提,凡是扩大供给、降低供给成本的政策都是有利于降价的。

  反之,至少不是促降价,甚至是潜在的涨价动力。因为中国热点城市的房产市场基本上是供给稀缺的卖方市场,供给端增加的成本最终都会传递到买房。

  

  比如说提高房地产企业的融资成本,提高融资门槛。“恨房党”看着解气不?让你房企赚不到钱很符合很多人的心态。再如,二手房市场的新房限售,五年不准卖或者五年内出售增加税费。“恨房党”又可以解气了,卖家快速变现炒房不可能了,赚不到钱了。

  遗憾的是,解气归解气,这些提高供给端出售成本、降低供给量的调控最终都是房价上涨的动力。

  即便是增加了房企的融资成本和融资门槛,房企迫于压力做出了降价促销,也只是一时的降价效应。

  这个短暂的降价窗口会把实力薄弱的中小房企挤出行业,导致行业集中度提高——这轮调控之初就发生过了。但是,行业集中度的最终结果肯定不是促进跌价,垄断优势扩大甚至可能是房价上涨的因素。

  

  那么,一手房的限价呢?这个比较曲折了。如果地方政府的行政定价基本上和市场预期价格持平,那么限了等于没限。如果明显低于二手房价格,也就是所谓“倒挂”,那么“买到等于赚到”的强烈动力会成为最好的促销手段。

  地方政府在供给端的调控政策其实很少有促使房价下行的实质动作,还会经常配套一些“对冲”。

  比如说前几年常见的一手开始限价,另一手开始减少土地供应。虽然“恨房党”主导的舆论对不利于房企和买房者的政策都是不加甄别地鼓掌叫好,但是实际上这种在价格下行阶段的“捂货”行为压根就和降价的愿望背道而驰的。

  反之,“倒挂盘”的出现在某种程度上也是对降价效应的“对冲”,虽然定价确实低了,但日光盘、打破头的热闹场面无疑让稀缺气氛更为浓烈了。

  地方政府如果真正想引导房价下跌的政策,那是需要上一些“硬菜”的。比如,加大土地供应,但是这对地方政府而言,可不是轻易可以做出的决定。

  当然也有明显的例外,比如河南的郑州,“大省会”加持下人口流入加速,房价一再走高,但是土地供应量一上去,房价就跌回去了。对其他地方政府而言,这是个教训而不是榜样。

  2

  限制需求不等于消除了需求

  和所有的市场价格机制一样,价格降低只会在两种情况下发生。供应充足的“吃到饱”,和“不让吃”的需求消失。既然供给端没有让“吃到饱”,那么“不让吃”也是个好的办法。在这个方向上,各地政府的作为就比较积极了。

  热点城市即使积极吸纳人口进入,也没有放松购房资格的限制。先落户后购房的“循序渐进”,其实是一个市场准入的门槛。这样做减少了需求,理论上是可以降低房价的。

  然而,实际情况可能更复杂。在一些人口流入量大而且富裕程度高的城市,构成的需求增量远大于供给量,靠购房资格限制削掉些边边角角其实没有多大影响。最典型的就是多年红得发紫的杭州,“电商之都”太不缺需求了。

  

  再有一种,吸纳人口不积极,但内生需求大的,新进人口的资格限制在短期内没有看上去那么重要。上海就是典型,严控人口进入的形势下,去年下半年这轮大涨其实主要是棚改和本地居民改善型需求所引发的。“博士上书”再热闹,也只是个热闹而已。

  对本地需求的抑制,各地政府也在做。主要是针对“规避政策”的加码,诸如限制离婚之类的。这属于官方和民间的政策博弈,与房市的宏观定价关系有限。

  显然,地方政府在本地购房资格的“抑制需求”方面总体上比提高供给、降低供给成本上要积极。

  因为,这种行政手段的“抑制需求”并不是真正消除了需求,只是在需求端筑起了一个堰塞湖罢了。政策可以把水龙头关掉,也就可以把水龙头放开,不会对政府持有的土地资产价值产生威胁。

  此外,还有一种特殊的抑制需求手段,那就是提高价格以外的买房成本,那就是提高金融门槛。

  按揭利息上浮,本来还能勉强买得起的变买不起了,确实打消了一部分买房者的购房意愿。但是,“恨房党”真要买房时也会因此大大受害——价格是没涨,可是不影响你的荷包变瘪。要不要鼓掌,各人看着办,自己买不起也看不得别人买的是可以鼓掌的。

  

  必须指出的是,在目前的经济背景和供给稀缺的情况下,按揭利率提高是相当危险的,与所谓“房地产业的金融风险”是逆向操作。但是,流入房地产业的贷款规模被压缩,中国银行业来自房地产企业端的收益下滑,需要换个方向分蛋糕的。

  至于最近开始的限制二手房交易的种种措施,尽管有种种意图的说明,其实对长期价格没有什么影响。

  增加了一些交易环节的“粘滞阻力”罢了。倒是会让二手房交易的数量明显下降。这无疑也符合地方政府的意图,房价指标也包含了交易量,降低一点指标会好看些。

  二手房市场大部分房东都有很强的博弈能力——当年买入价远低于市价,如果是十几年前买入的,甚至是目前市场价的十分之一都不到。政府强行抑制价格,无非就是不卖了。

  何况这种强行抑制挂牌价的做法,在法理上确实很难说的过去。至于限制中介带客户看房的次数之类的政策,效果能有多好呢?九尺大汉舞个绣花针扎蚊子,表演性很强,伤害性不大。房市体大,不宜作为《笑傲江湖》的片场。

  抑制需求端,整体上讲,地方政府是认真的,至少比扩大供给要认真。但是,抑制也只是抑制,并不会消除需求。这在中国房市的周期性变化中是很明显的,“五年之约”的涨价周期不就是这么来的吗?

  3

  地方政府的两难,银行的算计

  “一城一策”之后,地方政府在房市调控的操作层面的话语权是增强了。因此,中国房市的角色发生了变化。

  此前,中国房地产市场的机制是是政府垄断土地供应的“半市场机制”,土地供应价格决定了房价的基本面。

  银行控制的金融端有仅次于地方政府的话语权。而被“恨房党”恨得眼睛出血的房地产商其实影响力也就那么回事了,在前台蹦达的不一定是主角,也许就是个龙套。尤其是在强势的热点城市中,房价本来也不是房企可以说了算的。

  长期调控加码后,地方政府实际上全面接管了一手房市场的定价权。从土地供应量、土地价格到最终房价都由政府一手包揽后,“半市场机制”基本上也就剩售楼处里谈个“现金全付能不能打折”的千分之几。至此,房企只是个金融渠道兼实施开发的操盘者,定价权是完全没有了。

  

  能够直接影响定价权的只剩下地方政府了,“恨房党”并没有看到政府把价格打到腰斩之类的爽文结局。其实,调控到了一切包办的程度,更凸显了地方政府的两难。

  一方面舆论压力和上级政策有抑制房价的强烈压力、政绩考核,另一方面地方财政的缺口是现实问题。地方政府只能巧妙地走在钢丝上实施调控,这是一个权利巨大但又处境为难的市商角色。做市商就有做市商的逻辑,哪个市商肯轻易让存货降价、贬值呢?

  财政状况比较好的城市管理者相对宽松些,土地财政依赖度相对低,施政就从容些。模范当然是上海。作为超一线城市,平稳温和的涨价趋势不会过度刺激舆论,政府无需过激干预。

  一旦涨太快了,政府的政策抑制会比较有力,但也不至于伤筋动骨地急于求成。总体上,上海做到了房地产政策是为城市发展的大格局服务,比如推出“五大新城”、“G60走廊”也不必担心土地供应量太大冲击了房市。

  最麻烦的深圳,深圳政府一直自夸的没有土地财政依赖,其实是没有土地供应空间。整个房市在狭小的存量空间中激烈博弈,房价的大起大落让人猝不及防。

  而鹏城的特殊地位,又具有全国影响,确实让人头痛。如果没有根本性的改变,深圳的楼市在未来也会是个“淘气包”。

  其他很多热点城市处境大体差不多。涨快了难看,跌大了伤身,左右为难、如履薄冰。但是,作为土地供应垄断供应者的角色决定了,对土地保值增值的考虑是优先的。

  因此,引导价格长期下降的政策是罕见的,周期性的抑价往往还要配合供给量下降、压制需求的措施,以降低交易量的“捂货惜售”。

  反之,财政需要卖地款补充时,就会出现井喷,然后急速收拢。如此反复,就是地方政府房地产调控政策的步调。这种大起大落、大开大合对房市心态的影响是很大的,而且总体不利。但是,这也是现实的财政状况所决定的,短期无法化解。

  

  银行的角色一定程度上也是两难。业绩利润是要的,但是限制资金流入房地产业的政策红线也是要的。中国房屋按揭的坏账率极低,银行从业绩角度是很难放弃的。也正因此,各种增加按揭利息的薅羊毛就薅到极限的玩法就打包在房地产调控政策中一起来了。

  无论是从商业道义、商业规则的角度,是风险角度看,按揭利息上涨作为调控工具都是很不妥的。

  但是,这也是政策压力的产物——明明远低于平均坏账水平的个人按揭贷款业务,怎么成了“金融体系最大风险”的,这是一个让人百思不得其解的问题。而地方政府的调控政策中经常带上银行,也是可以玩味的看点。

  总之,眼花缭乱的限购、限价、限售、限贷、限离婚、限挂牌、限看房……,到底起到什么作用,还是要细细思量的。

  4

  房住不炒之后

  本轮房地产调控的曲曲折折,最大的成果是“房住不炒”已经实现了。作为固定资产,房产确实不应该成为短期炒作的对象。限购、限价、限贷、限离婚、限挂牌、限看房的全面限制,大规模短期炒作是无法操作的。

  因此,应该承认,就这轮涨势而言,需求端并没有多少“炒家”。其中确有对货币放水后的避险意识,但是那也不是为了短期获利的炒房。但是,你总不能指望人家买房后天天盼着跌吧?

  

  所以说,房地产调控政策也进入了深水区,怎么看待和应对市场正常的购房需求呢?这是一个难题。涉及很多深层次的问题,为什么个人家庭投资的渠道那么少?到底是房价高了,还是收入增加慢了、土地供应限制太多了?金融系统性风险到底在哪个领域?地方财政怎么解决?等等

  所有经济问题都让房地产背锅,确实能赢得经济民粹主义的叫好声,却不能解决实际问题。好在这次两会已经有了明确的政策方向,对民生和收入增长的高度重视,可能比限购、限价、限贷、限离婚、限挂牌、限看房更触及根本。

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