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2021年,不要再乱买房了

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  来源:21金融圈3分钟理财

  编辑:江佩霞 王婷婷 配音/主持人:邢瑞涵

  2021年,不要再乱买房了。

  2021年,地产的倒春寒真的来了!2021年,还能不能买房?房价每年涨多少才能跑赢理财?

  3月开始,短短5天之内,全国4个城市加码调控!一切直指房价上涨。

  东莞,跟随着深圳的脚步“三限”加码。

  深圳,银行执行二手房指导价,还出了“打新”积分新政。

  杭州,把法拍房纳入限购。

  上海更是扔下“炸弹”,新房5年限售!

  房价会降吗?这一轮调控潮,来得又猛又急。

  银保监会主席郭树清最新定调:房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,是金融体系最大灰犀牛。

  他还透露了一个重要信号,今年贷款利率会有所回升。

  这对贷款买房的人来说,无疑是晴天霹雳!

  高层对房价疯涨和杠杆买房的容忍度已越来越低。

  “那么,面对调控对房价预期的不断打压, 2021年,还能不能买房?”

  今天,3分钟理财就和大家聊聊这个话题。

  先说结论:

  过去买房,主要考虑的哪里的上涨空间更大。

  而未来买房,安全性和流动性的重要性,将远远超越上涨空间。

  一看城市,二看地段,三看品质!现在买房的逻辑真的变了!2021年,请不要随便买房!

  5天4城加码调控,上海、深圳均出手,房价会降吗

  据中原地产统计,2021年以来,房地产调控次数累计87次。

  几个月前,杭州、上海、深圳、广州还沉浸在抢房的盛宴中。

  几个月后,这些城市调控政策反复加码。

  (本图来源:中指研究院)

  哪个城市的楼市热度不减,哪里就会迎来更严厉的调控,直到市场稳定为止!

  2021年,我们还能不能买房?

  持币or持房?房价每年涨多少才能跑赢理财和通胀?

  中国通货膨胀率2.8%(考虑到近期猪肉市场价格疯涨,实际数据可能更高)。支付宝余额宝年化收益2.358%,四大行货币基金收益也2.4%左右。

  也就是说,大部分人的“准储蓄”式理财收益,赶不上通货膨胀率,我们的钱,每时每刻都在减少。

  大家算过没有,投资买房,房价要涨多少才能跑赢银行理财产品或通胀?

  我们不妨来算个账。

  案例估算:加杠杆投资一套房子每年涨多少才赚钱?

  假设小明今年1月刚买下了一套总价500万的房子,二套房首付七成,交易杂费忽略,打算五年后卖出。

  目前房子处于出租状态,租金为5万一年。

  他的资金来源主要有三种:

  自有资金200万;利率为10%的借款150万,利率5.39%的三十年商贷150万。

  未来五年里,他平均每年付出的成本:8153*12+150*10%-5=24.8万

  相反,如果他把当初没买房子,而是把首付用来买风险极低的国债,这里按3.5%计算。

  那么,五年的潜在财务成本:

  200(1+3.5%)5 +24.8(1+3.5%)5 +24.8(1+3.5%)4+24.8(1+3.5%)3+24.8(1+3.5%)2+24.8(1+3.5%)=237.53+29.45+28.46+27.50+26.57+25.67=375.15万元

  5年后房价涨N保本:500(1+N)-150- 138.49 =375.15,N=32.73%

  也就是说,平均每年要增值5.83%,5年后达到32.73%,才能赶上年利率3.5%的理财收益。

  在过去,房价高速增长的阶段,5.83%的增速或许根本不值得一提。

  郭树清:贷款利率或将回升,加杠杆买房的人都怎么样了?

  如果央行货币政策持续紧缩,那加杠杆买房将越来越不划算,甚至会亏损。

  特别是人口持续流出的非重点二线及二线以上城市,未来几乎只有投资,而没有回报,每个月还背负着银行贷款利息。

  不知道最近一窝蜂去投资房产的人算过这笔账没有?

  最近,郭主席已经提示今年贷款利率会有所回升。

  这意味着同等条件下,持房的成本会增加。

  你的杠杆越高,成本就越大,比如说,你的买房首付是借来的。

  甚至会出现房价的上涨不足以覆盖成本的情况。

  这时候,买房实际就是在亏钱!

  所以,对于想投资房子的人来说,尤其是过度加杠杆的,请三思而后行。

  杠杆就是一个放大器,它能会带来很高的成本。

  一旦房价长期横盘,很容易导致资金链断裂,到时别说赚钱了,房子都可能被银行收走拍卖。

  最后总结一下:闭眼买房子都能赚钱的时代已经过去。

  2021年,要不要投资房子,要从自身的情况和需求出发,因人而异。

  本期三分钟理财就聊到这,关注三分钟理财,投资不踩坑,我们下期见!

  (作者:3分钟理财 编辑:江佩霞,王婷婷)

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