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郭树清:房地产是金融体系最大“灰犀牛”三道红线下房企“红转绿”动作加速

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  实习记者 苗诗雨 华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李贝贝 上海报道

  2021年3月2日,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上表示:“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大,金融化、泡沫化倾向比较强,是金融体系最大灰犀牛。”

  继2020年8月提出针对房地产行业的“三道红线”新规后,国家相继对银行贷款、境内外债融资以及信托融资等主要融资渠道进行了全方位严格管控。在此环境下,各大房企头上的“紧箍咒”持续加紧,纷纷采取动作主动降负债,对比各大房企近期发布的有关数据,三道红线下房企的各项指标正在悄然变化。

  房企多管齐下降低负债率

  2020年8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,银保监会、证监会、外汇局、交易商协会以及部分房企负责人参加会议,会议形成了重点房企资金监测和融资管理规则。

  依据此次座谈会的“三道线”的划分标准,结合2020年房企的中期财务指标分类,50强房企中有10家为红档,10家为橙档,24家为黄档,6家绿档房企基本集中在前20强。

  继“三道红线”新规发布后,多家房企重新思考发展方向,采取措施多管齐下稳定或降低负债率。

  其中,融信中国通过销售业绩带动股东权益上涨的方式,促使负债率降低。一方面,融信中国通过对组织结构进行调整,对高效能城市极致深耕;另一方面,在其新增的土储中长三角地区占比达75%,重仓热点区域和一二线城市。

  万科、碧桂园以及中国恒大则探索业务新的发展模式。具体而言,万科于2020年12月宣布公司养猪业务落地,并且正在顺利推进当中;碧桂园则在农业、科技两方面发力,围绕建筑机器人+BIM+新型装配式,搭建系统化研发体系,同时引入高科技发展现代农业,布局农业全产业链条;恒大集团则通过网上打折促销、收购车企、技术以及招揽汽车人才等方式,综合降低负债。

  “三道红线”均达标的龙湖集团持续发力,得益于一系列财务指标均维持行业内的较高水准,还被国际权威信用评级机构穆迪(Moody’s)上调评级,其将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,惠誉也将龙湖由展望调升至正面,发行人和高级无担保债券评级维持BBB。无论是境外美元票据,还是国内公司债券,龙湖均屡屡以长年期、低票息刷新业内记录。2020年半年报显示,其有息负债中,一年内到期债务为人民币172.1亿元,占总债务的比例仅为10.2%,现金短债比为4.55倍,平均借贷成本仅4.5%。

  房企“同路不同命”

  近期,除了2020年半年报中“三道红线”一条未踩的龙湖集团、华润置业、中海地产以及金地集团以外,部分房企也纷纷加入此阵营。

  3月3日,港股公司金辉控股(集团)有限公司发布公告,表示金辉控股财务指标全面达标房产调控政策的“三道红线”要求。公告指出,截至2020年底,预期该公司年度收入较2019年同期增长超过30%,净利润将较2019年同期增长超过40%,净负债率低于100%,现金短债比大于1,剔除预收款项后的资产负债率低于70%。而不久前,俊发集团在其2020年年度工作会议发布数据显示,俊发集团总资产1563.14亿元,年结算利润同比增长49.2%,2020年末各项经营指标均未踩中“三条红线”。

  事实上,在“三道红线”的降负债之路上,各大房企的命运不尽相同,部分房企庆祝全线达标同时,部分房企仍在快马加鞭追赶。

  按照2020年年报数据显示,融信中国“三条红线”情况分别为净负债率91%、剔除预收款后的资产负债率为73.8%,现金短债比约为1.7,踩“三道红线”中一条。对比2020年企业半年报数据,除现金短债比未变动外,其余两项数值均存在不同程度的下降。

  在3月3日的线上业绩会上,宝龙地产(1328.HK)发布2020年全年业绩公告,宣布超额完成年度销售目标,其中净负债率与现金短债比归绿档。宝龙地产管理层表示,未来两年,公司净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题,但是扣除预售账款后的总负债率控制在70%以下还是有一点小压力。

  格力地产方面,截至其三季度报告显示,2020年前三季度,格力地产剔除预收款后的资产负债率为75.34%,净负债率为197.26%,现金短债比为0.45,按照此数据公司已踩中 “三道红线”。

  “未来房企市场的集中度会进一步加强,中小型房企的竞争也会越来越大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《华夏时报》记者表示,三道红线下的变化应当区分讨论。对于较大型的房企而言,虽然转型较难,但应对市场变化的能力是较强的;中小型房企尽管有不断边缘化的态势,但转型会相对较容易。

  严跃进向记者补充道,近期企业应当积极关注两会等规划内容,通过对市场热点和城市政策的积极研究,进一步挖掘投资和转型的机会。

  尽管不少企业仍不同程度的踩中“三道红线”,但总体负债率都有了一定程度的下降。根据贝壳研究院的统计,2021年1-2月房企境内外债券融资累计约2072亿元,同比下降10.2%,降幅较2021年首月(3.5%)持续扩大。

  与此同时,在国新办新闻发布会上,郭树清也曾提到:“2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速,这一成绩来之不易,相信房地产问题可以逐步好转。”

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