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郑州开发商联袂出演小品《涨价卖房》,谁又被忽悠瘸了?

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  撰文:悟净美编:刀妹校对:紫藤

  去年卖拐,今年卖房

  2002年春节,忙碌了一年的人们团坐在电视机前,享受着难得的轻松假期。

  那个年代的年夜饭后,大家的日常节目中并没有什么抖音和朋友圈。除了麻将和瓜子,最重要的仪式感,还是春晚的舞台。

  那时的春晚,也不是现在这样,沦为家中客厅的BGM。毕竟拥有赵本山压轴的春晚,还是值得期待的。

  同样,赵本山也没有让等待他的观众失望。继推出的小品《卖拐》后,又推出了姐妹篇——《卖车》。

  还是熟悉的黄金三角,赵本山、范伟、高秀敏。还是熟悉的剧本大忽悠、大忽悠媳妇、范厨师。小品中开头的第一句,就是高秀敏的经典台词:

  

发家致富道道多,去年卖拐今年卖车!卖车嘞, 谁买车……

  显然,经过去年的一番忽悠,赵本山也与时俱进。对营销手法已经全方位升级包装后,也适时向市场推出了利润更为丰厚的新产品。从卖拐到卖车,是一个不小的进步。

  可惜的是,虽然包袱已经不是新鲜的,套路也已经玩的纯熟,但观众们依然买账,笑的前仰后合。

  而卖拐,卖车两部曲,成为小品中经典的同时,也成为赵本山事业上的巅峰期,随后就开始走向下坡路。

  没有了赵本山的春晚,在智能手机和一众社交媒体的冲击下,也逐渐寡淡。


  可笑的是,现实当中复制和抄袭大忽悠桥段并将其发扬光大的,不是德云社、欢乐喜剧人或是吐槽大会,而是房地产行业的春晚压轴小品——《卖房》。

  从卖拐、卖车再到卖房。随着商品价格的不断攀升,专业性显然不可同日而语,但是黔驴技穷的开发商们,依然乐此不疲的在每年春节后固定时段上演同样的戏码。

  连嘴里的话都和高秀敏的台词基本一致:

  

发家致富道道多,去年卖拐,今年卖房!涨价啦, 赶快买……

  2021年春节后,一部分开发商又适时开启了一年一度的传统——集体涨价。


  据悉,此次涉及涨价的区域众多,楼盘也不少。幅度从200到500元不等,少部分预计涨幅高达千元左右。

  更有中介在朋友圈中刷屏,3月不买房,4月徒伤悲,5月赶不上,6月已起飞。

  对于这种现象,身在地产圈的我们,早已司空见惯。

  至于是真涨价还是又一次的狼来了。某位智者在回答群友提问时,一针见血,道破背后的逻辑。


  那么,为何众多房企和项目选择在3月1日涨价,以造势的形式对购房者集体逼定?

  原因虽然复杂,但是也有迹可循,一切都源于业绩压力。

  ——2——

  去年卖拐,今年卖房

  可以预计,今年郑州大多数开发商和绝大多数项目依然不会太好过。今年如何完成既定的任务目标,还是头等大事!


  为何这么说,基于以下几点:

  1、政策面和城市情况不同,不支持普涨。


  首先是稳房价、稳地价、稳预期的目标并没有明确的改变。房住不炒将是未来很长时间高层对于房地产的一个态度。

  而五限之下数年,把绝大多数城市蠢蠢欲动的房价按了下去。虽然,2020年一线城市出现的普涨,也给予二线城市额外的信心。

  其次是我们依然不能忽略二线城市与一线城市之间的巨大差距。北上广深,实力不俗却各有千秋,有着很强的发展潜力和对人才持续的吸引力,除了广州之外,大都处于人口饱和的“赶人”状态。

  众多二线城市,显然也在分化,并非所有的城市都有上涨动力。郑州虽然底子不错,房价也并不高,但其仍属于跟涨城市并非是领涨城市。

  可以说,房住不炒仍将是郑州房地产市场长期坚持的改革方向。一句话,房地产短期看金融、中期看土地、长期看人口,但需要一直看政策。

  2、从三道红线到土地供应改革,留给中小房企的时间不多了。

  2020年房地产调控中影响最为深远的无疑是“三道红线”

  众所周知,房地产是一个资金密集型行业。从拿地到开发再到销售回款,与其说他是一个盖房子的游戏,不如说他是一个金融游戏,是一个玩钱的行业。

  所谓的五限政策和防止离婚等等调控其实都是隔靴搔痒。房地产真正的命门一曰土地供应二曰融资渠道

  因此2020年11月,郑州发布了《郑州市人民政府办公厅关于印发郑州市储备土地综合开发实施细则 (试行) 等3个文件的通知》可谓剑指房地产的命门。


  文件中明确对源头的土地供应体系进行了梳理和收紧,同时对于地价的上涨幅度给予指导。

  规范的土地市场对城市发展有利,但是对于长期依靠城改拿地的地方关系户开发商来说并不是利好。

  这将导致,未来中小房企拿地会越来越难,直到无米下锅。何况还有三道红线这把利刃,时刻悬在头顶。

  

红线一:剔除预收款的资产负债率不得大于70%;
红线二:净负债率不得大于100%;
红线三:现金短债比不得小于1倍。

  同时,根据“三道红线”的触线情况,将房企分为“红、橙、黄、绿”四档:

  

红色档:如果三条红线都触碰到了,则不得新增有息负债;
橙色档:如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%;
黄色档:碰到一条线,负债年增速不得超过10%;
绿色档:三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%。


  照此要求,目前市场中只有少部分国央企和个别龙头地产企业符合绿色,大部分房企还在黄色和橙色,甚至郑州某些房企,已经是红得发紫,依靠借贷强行续命。

  当下,作为房企生命线的融资和土地一旦出现血栓,下一步很可能就是脑溢血和心肌梗死,说不定会毫无征兆的突然死亡。

  所以,“三道红线”控制的将是房地产公司的融资规模,这也导致未来将会有更多的中小房地产公司被资金充足的大地产集团所吞并。

  从去年开始,郑州部分地产项目被外来房企接手,严格来说,就是三道红线严控融资后,导致融资成本剧增,资金链断裂,不得不卖项目求存。

  3、郑州楼市还处于分化行情中。

  目前为止,谁也不能说,郑州楼市已经启动了。

  2020年起,除了个别热点区域的热点楼盘之外,多数区域能够保持住现在的价格,稳健平销就十分不易,涨价更是笑谈。

  当下的郑州市场中,确实有楼盘在小步快跑的进入上涨周期。但这些楼盘都具备两个特征:

  

1、占据着硬通货的学区。
2、占据着不可复制的成熟城市资源的改善盘。

  显然,这两类细分市场,确实有上涨的底气。但是,如果你仔细研究此次大张旗鼓说上涨的楼盘。

  大多都属于屡战屡败的老大难项目,要么热度不再,要么是销售难度很大的区域CEO楼盘,要么是区位不错,但定价偏高的楼盘。

  总之,真的都算不上特别热销的代表性楼盘,甚至可以说这些楼盘多数没有完成2020年的任务目标。

  因此,2021年伊始的首要任务,就是引发市场中买房人的关注,从而提升去化率,达到业绩提升的目的。

  怎么样最能吸引买房人的目光,当然是买涨不买跌的心态,涨价也是最能抓取购房者眼球的事儿。

  但是,2021年最多算是郑州积蓄力量的一年,普涨和大涨大概率不可能出现。

  4、郑州楼市的供求关系,并未有明显的改变

  以上三点,都是影响价格的因素。那么到底什么是决定价格的关键?

  答曰:供求关系决定价格。



  首先,目前的郑州市场依然是买方市场。整个郑州依然有在售约441个楼盘,这些楼盘的供应量十分巨大,但是购房人的数量并没有出现爆炸式的增长。这些楼盘的营销负责人最发愁的,还是客户从哪儿来的问题!


  其次,郑州楼市主城区外围组团和主城区内楼盘呈现冰火两重天。主城区内的个别改善楼盘,确实是真涨价了。但是主城区外围组团的大部分区域,还在朝着1万元的整数关口冲击。



  最后,土地供应的节奏,并没有明显的减缓,还在不停卖地。我们都知道大蒜周期。供应太多,农民减产,减产导致产量下降,价格上升。然后种植面积扩大,大蒜价格又开始下一轮周期。

  房地产也是这样,如今的郑州楼市中,土地供应的水闸没有锁死,也代表着未来楼市中依然会有新盘入市,供应多,价格自然很难普涨。

  ——3——

  别看表演,看实效!


  对于购房者来说,郑州开发商集体涨价,只是一种常见的营销策略,大家可以一笑置之。

  随着房地产改革的深入,被逼急的开发商们会有越来越多的招式来求得自保,也会有更多的购房者会迷失在这种杂乱的市场声音中不辨东西。

  因此,2021年我们在关注楼盘的同时,更应该关注开发商。

  1、下一步就是我们关注的重点,就是包括:万科、恒大、融创、绿城、龙湖、金茂、金科、建业、正商、美盛、康桥、鑫苑、绿都、永威、正弘、瀚宇、瀚海等主流房企。

  2、未来的郑州楼市,也已经明牌。不分城市、不分区域、不分楼盘的普涨将越来越难。郑州楼市继续分化,更多的机会属于好城市、好区域、好开发商、好楼盘。

  3、未来绝大多数开发商面临巨大的资金压力,所谓房企的大鱼吃大鱼的游戏,只是刚刚开始。

  4、越是喊涨不涨的项目我们不应过多的关注,越是悄无声息慢慢涨价的项目反而要多加留意。

  5、个别区域内改善房、学区房,因为供求关系的影响开始上涨。但,我们要明白,那是局部,不是整体!

  关于房价,我们要保持理性。一个楼盘中,有楼王和非楼王、有景观房和非景观房、有学区房和非学区房、有正常户型和非标户型,他们的价格都不一样。也许所谓的上涨只是因为个体差异导致的价差。

  价格二字,在某个楼盘尚且复杂,推而广之到整个楼市呢?我们太容易犯盲人摸象的错误了!

  所以与其关注房价的涨涨跌跌,不如买到自己称心如意的好房。总之,2021年的购房策略就一条:要买之前一直想买,却买不起的好项目,就对了!

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