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广州楼市指南:这些板块值得长持,买到就是赚

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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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  提问:200万以内,全款(只能全款)买广州哪个楼盘比较好(除花都从化增城外)

  回答:200万总价的预算,可以有两个考虑: 1、天河东的小面积,但可以做两房,50-65平的小两房,比如天河公园的东城花苑、 西洋居、天润大厦之类的,电梯楼,或者稍远一点,东圃的雅怡阁、东圃广场之类的,有点老坡小的感觉 2、要不就买番禺,沿着地铁3号线,地铁沿线的电梯楼,可以买稍大一点的,番禺市桥、番禺广场附近的,75-85平的银都大厦、江南大厦,而且还带学位

  提问:雕叔好,请问离婚析产有无先后顺序?先离婚再析产的话,是不是比先析产再离婚麻烦?

  回答:婚内析产大多是协商一致的先办理析产再离婚,彼此之间能和平解决或假离婚购房的,诉讼的概率较少;离婚再析产的就有一些涉及到第三人财产,无法在离婚诉讼中一并解决,就算是之前协商一致的假离婚,也不排除变卦,最后要通过诉讼解决。总之婚内析产比婚后析产容易处理。

  提问:雕叔,东莞新政后楼市还是火。南城万象府验资250万,还不一定有选房的机会。单价也要4万多了。现在面临选择:手上资金200来万,南城万象府4成首付,但不一定抢得到;广州黄埔区域二手房,但要七成首付。从投资角度,5年左右,买哪里更有投资价值呢?

  回答:选广州比较稳,如果你选择的是临深的凤岗、塘厦、长安之类的,就还真的不太好说,但如果是市区的南城我觉得肯定没有广州黄埔的确定大

  提问:雕叔您好,有个问题想请教您。手上有450万现金,打算贷款300万。现在有两个方案,第一,用姐姐的房票首房首贷在深圳买个450万左右的小户型一手房+用自己的房票在广州买一个300万左右的小户型带学位二手房。第二,在广州天河买一个750万左右的二手房带学位,房龄17年以内。在广州买带学位的房子,是基于我儿子今年读初二,学习一般,想考广东省内大学,在这两年内买好房子,由老家转到广州读民办高中,同时用于女儿读小学一年级至三年级,三年后回老家。打算在深圳买一手房,是因为我老公他觉得深圳的潜力更大,他不太喜欢广州,觉得买个一手房以后可以用于儿子大学毕业之后。这些我很纠结,同时在这方面也没有任何经验,想请教您,等您有空的时候给我提提建议,谢谢!

  回答:450万买深圳首房首贷估计很难买到什么小区,同理300万在广州买一个带学位的二手房,除非是近郊的无学位的二房单位,或者越秀、天河的老婆小 无论怎么看:上面的方案都是下策,不可取。建议:直接把750万全部打在广州,买一个三房带学位的房子,兼顾投资+自住 买学位兼顾了儿子的学习,以及女儿的学位房,多么稳妥的方案。同时,广州的房价目前属于慢牛状态,早买早赚钱 深圳呢,随着715新政的落地,靴子落地,未来至少3-4年不会有大的动弹了

  提问:雕叔好,准备老婆妈妈名字走接力贷,这种情况可以用我和我老婆的公积金还房贷么,不能的话,有没有其他方式能取出来还这套房贷,我们夫妻在广州有一套但是没房贷了。

  回答:房子产证未满两年要开始提取第一次公积金,超过了还没提取就不能提取了。其他的方法比如租房取公积金,但是金额非常少你当没有吧。

  提问:雕叔,家人有个公司,如果我加入成为股东的话是不是就能申请经营贷,要占多少股份,贷款额度是与公司资质和股份关联大,还是与抵押物的价值关联大?

  回答:谢谢打赏。最少需要持股10%以上,能多一些当然更好。公司只是经营贷合规的壳,贷款额度更多和抵押物和经营流水相关。[愉快]

  提问:雕叔您好!我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房,总价450万左右,但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右,上班居住在福田。从投资的角度,请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动?

  回答:颐安都会这个盘,已经有三拨人来问了,有投资有刚需,所以我说说我的个人看法,并不都是对你这个提问的。 首先,这个盘是没什么问题的,坐拥龙岗最核心的地段,最好的人文环境,最便利的交通。未来多条地铁交汇,旁边商业举步可达,学校虽然不会加分,但是也不会减分,大运为龙岗体制内人群竞相购置之地,生源肯定没有问题。 第二,有这么一句鸡汤,身边有些人看似走在你的前面,也有些人走在后面,但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE,我们都在自己的时区里成长,是不是有点像我们的房价呢?壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳,今时今日它的房价已经起来了,而且涨得毫不输人。太古城涨的时候,华润城还是个小弟,而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候,宝中表现还差强人意,如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候,上塘的500万也不知不觉变600万了,所以其实我们需要甄别的是产品坑,一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上,放在一个五年的周期里,大部分的房子,价格差并没有那么大,所以第二句鸡汤要来了,成年人,买定离手,落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的,一双鞋子我们穿得越舒服,我们越能走更远的路,房子亦是如此。你错在买的房子不适合你,福田上班,年薪近百万,怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期,关键是有的人不适合在长周期里静候,比如有强大现金流的你,比如收入后劲很足的年轻人,没两年就有置换大房子好房子的需求和能力,而有的人则适合买个好产品,三房次新地铁口长持,因为他想耐不住寂寞也不行,因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑,而很多人没有。 最后这个价格买在2018年,有点贵了,而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘,现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子,这需要我们有很好的房感,对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓,需要进一步结合你们的资金情况,欢迎疫情后和我们面聊。

  提问:小白一枚,朋友推荐了雕叔公众号,自我学习了几天,有个小疑问,来找雕叔科普。广州户口单身,刚需首套,首付60万,年收入40+,看雕叔都是主推番禺或者老黄埔小三房,天河的小户型上车盘这种呢?考虑通勤方便的话

  回答:首付60万,首套房,总价也就在200万左右,也只能黄埔、番禺了,运气好的可以买一个小三房,你的月供是没有问题的,建议直接买三房,用一点杠杆

  提问:雕叔,家里人喜欢次新房,就是不喜欢楼龄旧的,看来看去,只有奶厂和黄埔区府,请问您推荐哪个?从住的层面讲,区府好像还更方便,奶厂一片荒芜。持有5年,请教买哪个好?有sfsd资格,上班无所谓哪里,小孩已经在黄埔入读。谢谢

  回答:两个板块各有千秋吧,整体感觉就是奶厂的交通和配套被人诟病,区府的贵和成长性存在不确定性 价格上,区府的价格梯度:3.8-4.3万\/平,牛奶厂5.0万左右(大部分不过两年,除了龙湖1期),尽管牛奶厂是5.0,但从区位和价格梯度上看,其实区府的价格是偏贵的 交通和配套上,牛奶厂的最大问题在于公共交通的完善需要时间(地铁+市政道路),以及商业配套完善需要时日,片区的成数真的需要时间发酵

  提问:雕叔,预算300~350万的话,自住+投资,金碧和黄埔花园哪个好?

  回答:自住的话黄花赢。投资的话看价格带。如果350以下的话,建议金碧,因为金碧上一个小3房也是可以的,很多刚需会喜欢。黄花有学位,是带点改善的盘,建议选个带主套的更好,350以下够不着。

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