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嘘!东莞新政第一周,我给你找到新出口了

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上周,一纸新政,东莞又站上了头条C位。

这是近一年来,东莞第二次勒紧楼市裤腰带,不仅将市外客户买二套房的社保升级为3年,连离婚买房的漏洞,都一同堵上了。

其实,如果大家关心时政会发现,早在春节前,国家还发布过严控经营贷、消费贷流入市场的政策,重申严打炒房。

至此,2021年的大趋势一目了然:炒房?你最好不要有。

这种情况下,持币待购的东莞人,可以如何突围?如何合理配置资产?或许,社区商铺可以帮到你。

/// 东莞楼市的下一片蓝海,已经打开 ///

比起辐射范围更广的购物中心,分布在每个社区楼下的商铺,就像一条条毛细血管,解决着居民生活的最后一公里。

它的光虽看似微弱,却永远不能缺席。

试想一下,小区门口就能买到5块钱的早点;下班逛一逛钱大妈,即可扫走一堆战利品;孩子感冒了没有药,可立刻下楼解决;深夜饿了,也有“深夜食堂”守护你的胃……

这是何等的幸福?

| 社区商铺,图源视觉中国,已获授权

许多需求,只需下楼走一走就能拥有,无形中解决了居民许多生活难题,节省了大笔开支,更沉淀出浓浓的烟火气。

为此,社区商业正凭借着高度的便捷性,深受居民喜爱,进一步提升消费热度。

有数据显示,截至2020年7月,主要布局在广东的钱大妈,门店数量就已突破2000家,在去年中国独角兽榜单前100中,甚至与大疆创新并列,深刻凸显出社区生意的无限潜能。

如果大家再对比一下租金收益,相信会更大吃一惊,社区商业竟能跑赢大市?先看一张图。

| 租金会因市场变化调节,仅供参考

没错,这正是邻城广州珠江新城的商铺租金对比,不难发现,社区底商的租金收益,远高于购物中心。

无独有偶,在东莞,社区底商的收益同样惊人。如城区最新社区商业旗舰之一的,万科首铸东江之星,建面约37平的底商,租金就高达1.14万/月,相当于318元/平。

这一水平,足以媲美广州花城汇。

| 来源:铺先生

这也反映出,无论是消费需求还是未来前景,社区商业都有着无限美好可能。

所以,谁能越早入手,谁就能越早品尝到这个大蛋糕。

/// 商铺怎么选?朋友,别行差踏错! ///

但是,买商铺一直有不少难点,一旦买错,轻则收益不保,重则被套牢,想转手也没有接盘侠,压根没有试错可言。

所以,社区商铺要怎么买?什么才值得买?建议大家从成功社区身上取取经。

在千年商都羊城,近几年便诞生了一个社区商业神话——万科云城米酷。

这个项目有多霸气?全盘售罄收金62亿,如今一套约65平的商铺,可以租出1.17-1.5万/月高价,即180元/平,如果按照2015年18171元/平的开盘价,其租金回报率超过了7.5%。

| 数据来源:深圳链家

在深圳,大名鼎鼎的万科云城·金街底商,售价更已从十几万一平,上涨至超过25万/平,据链家数据显示,该盘一套35平商铺,租金甚至可去到近1000元/平。

| 数据来源:深圳链家

深入分析两个案例,我们不难发现一些共性,并奉为宝贵经验。

一来,两个项目均位于优质地段。万科云城米酷位于天河智慧城,是广州重点打造的东部中心,而深圳云城金街,则位于南山总部,地段如何,不需多言。

二来,都是坐拥人气稳定的大社区。米酷规划住户超过1.5万户,而云城金街亦超过9千户,同时周边还有留仙洞总部基地加持,人才众多,消费力强劲。

| 留仙洞总部基地,图源视觉中国,已获授权

三来,都是轨道物业。只需打开地图,便能印证这一点。

米酷位于天河智慧城地铁站上盖;云城金街则更令人震惊,夹在西丽、留仙洞、茶光、西丽火车站(在建)之间,坐享4重人气爆发因子。

四来,皆为万科出品。有大品牌做背书,无论后期运营还是服务,都令人放心。毕竟,万科商业的实力在湾区、在行内一直有目共睹。

这4条置业逻辑,但凡满足其中一半,就相当于吃下了一颗定心丸,如果可以全部满足,那么广深万科的商业神话,或许你也有希望拥有。

/// 5盘联动,这一次万科砸重本了 ///

现在,功课已经做足,是时候交作业了。打开东莞楼市名单,输入关键词“万科社区商业”,在城区中在售的项目,就有5个。

那么,是不是每一个都值得入手?哪个更适合你?我们逐一分析。

第一个,万科金地天空之城,符合4个条件,首推。

| 万科金地天空之城,设计意向图

这个项目是松湖片区商业的不错选择,属于万科和金地联合打造的TOD大型综合体社区,最独特的一点,是垂直长在了地铁大朗西站(在建)上。

而这个站,是东莞地铁R1线(在建中)+R5线(规划中)的换乘站,一个不折不扣的双人气风口。在这里,只需1站就到松山湖、5站到城区、7站无缝通达深圳。

| 两条地铁开进万科金地天空之城

再加上约500米就是松湖烟雨,东莞、深圳高新产业消费群体都在这里。

而体量上,项目住宅有700多户,自带商业体、写字楼和商铺,将一网打尽社区+商业+产业人气,就像一个微型城市,可以自己完成消费循环,潜力很足。

| 万科金地天空之城

现在,项目底商在售约19-132平户型,写字楼在售建面约80-1500平新品,既可满足小企业的精致办公,也可多套打通,满足大企业的功能分区,而价格仅需16999元/平起。

第二个,万科云城,也符合4个条件,买。

该盘地段不需太多解释,就在虎门万达对面,与万达金街一路之隔,每年受百万级客流辐射,且自身拥有洋房、写字楼、商铺等多种业态,容纳超3800户上万名业主,并不缺人气。

| 万科云城

并且,这个楼盘的居住群体可以说是虎门的顶尖,其二手房挂盘价高达4.7-5万/平,稳居虎门第一,而目前在售的商铺是小区中央大街的临街现铺,单价仅32000元/平起,对比房价,堪称洼地。

再加上该盘约500米距离处,还规划有R2线延长线虎门北站,4站可达滨海湾新区,与深圳、广州地铁联通,长远来看潜力巨大。

| 来源:《东莞市城市轨道交通二期建设规划调整(2019-2024)及线网规划(调整)》

更值得一提的是,项目前期已销售的底商大部分已出租,租金普遍在100元/平起,有少数旺铺租金可高达180元/平,更好的位置甚至能达到200-300元/平。

在此背景下,现售的建面约62-109平现铺,几乎是前途一片光明。

第三个,莞城万科中心,同样满足4条件,且货量不多,机会需要抓紧。

这个盘,是当之无愧的核心地段了,距离2号线旗峰公园站只有约350米。

项目延续万科一贯的大手笔,也打造成一个约28万平的超级综合体,包含约3万平购物中心、约2.7万平情景街区、约10万平SOHO公寓,以及约150米写字楼,光自带的消费人气就达约1·4万人。

| 莞城万科中心

在城市中心,自成人气中心,这样的底气确实够硬。

不过,该盘目前仅剩一套商铺可售,为商业街中心岛约137平单位,位置醒目,即买即租,均价仅需25000元/平起,机会稍纵即逝。

| 商业街中心岛已部分交付

第四个,万科第五城,满足3.5个条件,当年的板块销冠,力推。

这个项目就位于正在起飞的高埗,通过北潢路,一脚油门就能到达东城。

| 项目区位

地段的优越,使这个项目成为置业者必杀盘,据悉,2018年开售,其仅用一年就卖出了2700多套,占板块成交量超过9成。

商铺|实景

受置业者追捧还在其次,据项目透露,90%以上为自住型业主,社区人气非常旺。加上片区还有望规划地铁12号线,项目周边热度或将再进一步。

现在,该盘在售约56-73平纯临街商铺,实用率高达97%,层高约5.9米,可任意改造,可做餐饮,价格23200元/平起,感兴趣的朋友抓紧机会了。

最后一个,万科·金色里程,满足3个条件,性价比极高,值得看看。

同样位于虎门的万科·金色里程,就位于虎门大道旁,背靠虎门公园,无论是发展成熟程度、交通便捷度,还是周边环境,都值得称赞。

| 万科金色里程

其自身约530套房源超2000名业主居住,再加上立足成熟商区,周边全是住宅,人气非常稳定。

现在,该盘仅剩最后一席金铺,建面约320平,价格低至8046元/平,即买即租,建议大家加快脚步。

此外,房姐还收到可靠消息,万科5盘将推出开春特惠,最高立减88888,让利幅度较大。

所以,正当社区商铺的蓝海加速打开之际,商业运营成熟的万科,或许是你不错的选择。

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