嘘！东莞新政第一周，我给你找到新出口了

上周，一纸新政，东莞又站上了头条C位。

这是近一年来，东莞第二次勒紧楼市裤腰带，不仅将市外客户买二套房的社保升级为3年，连离婚买房的漏洞，都一同堵上了。

其实，如果大家关心时政会发现，早在春节前，国家还发布过严控经营贷、消费贷流入市场的政策，重申严打炒房。

至此，2021年的大趋势一目了然：炒房？你最好不要有。

这种情况下，持币待购的东莞人，可以如何突围？如何合理配置资产？或许，社区商铺可以帮到你。

/// 东莞楼市的下一片蓝海，已经打开 ///

比起辐射范围更广的购物中心，分布在每个社区楼下的商铺，就像一条条毛细血管，解决着居民生活的最后一公里。

它的光虽看似微弱，却永远不能缺席。

试想一下，小区门口就能买到5块钱的早点；下班逛一逛钱大妈，即可扫走一堆战利品；孩子感冒了没有药，可立刻下楼解决；深夜饿了，也有“深夜食堂”守护你的胃……

这是何等的幸福？

| 社区商铺，图源视觉中国，已获授权

许多需求，只需下楼走一走就能拥有，无形中解决了居民许多生活难题，节省了大笔开支，更沉淀出浓浓的烟火气。

为此，社区商业正凭借着高度的便捷性，深受居民喜爱，进一步提升消费热度。

有数据显示，截至2020年7月，主要布局在广东的钱大妈，门店数量就已突破2000家，在去年中国独角兽榜单前100中，甚至与大疆创新并列，深刻凸显出社区生意的无限潜能。

如果大家再对比一下租金收益，相信会更大吃一惊，社区商业竟能跑赢大市？先看一张图。

| 租金会因市场变化调节，仅供参考

没错，这正是邻城广州珠江新城的商铺租金对比，不难发现，社区底商的租金收益，远高于购物中心。

无独有偶，在东莞，社区底商的收益同样惊人。如城区最新社区商业旗舰之一的，万科首铸东江之星，建面约37平的底商，租金就高达1.14万/月，相当于318元/平。

这一水平，足以媲美广州花城汇。

| 来源：铺先生

这也反映出，无论是消费需求还是未来前景，社区商业都有着无限美好可能。

所以，谁能越早入手，谁就能越早品尝到这个大蛋糕。

/// 商铺怎么选？朋友，别行差踏错！ ///

但是，买商铺一直有不少难点，一旦买错，轻则收益不保，重则被套牢，想转手也没有接盘侠，压根没有试错可言。

所以，社区商铺要怎么买？什么才值得买？建议大家从成功社区身上取取经。

在千年商都羊城，近几年便诞生了一个社区商业神话——万科云城米酷。

这个项目有多霸气？全盘售罄收金62亿，如今一套约65平的商铺，可以租出1.17-1.5万/月高价，即180元/平，如果按照2015年18171元/平的开盘价，其租金回报率超过了7.5%。

| 数据来源：深圳链家

在深圳，大名鼎鼎的万科云城·金街底商，售价更已从十几万一平，上涨至超过25万/平，据链家数据显示，该盘一套35平商铺，租金甚至可去到近1000元/平。

| 数据来源：深圳链家

深入分析两个案例，我们不难发现一些共性，并奉为宝贵经验。

一来，两个项目均位于优质地段。万科云城米酷位于天河智慧城，是广州重点打造的东部中心，而深圳云城金街，则位于南山总部，地段如何，不需多言。

二来，都是坐拥人气稳定的大社区。米酷规划住户超过1.5万户，而云城金街亦超过9千户，同时周边还有留仙洞总部基地加持，人才众多，消费力强劲。

| 留仙洞总部基地，图源视觉中国，已获授权

三来，都是轨道物业。只需打开地图，便能印证这一点。

米酷位于天河智慧城地铁站上盖；云城金街则更令人震惊，夹在西丽、留仙洞、茶光、西丽火车站（在建）之间，坐享4重人气爆发因子。

四来，皆为万科出品。有大品牌做背书，无论后期运营还是服务，都令人放心。毕竟，万科商业的实力在湾区、在行内一直有目共睹。

这4条置业逻辑，但凡满足其中一半，就相当于吃下了一颗定心丸，如果可以全部满足，那么广深万科的商业神话，或许你也有希望拥有。

/// 5盘联动，这一次万科砸重本了 ///

现在，功课已经做足，是时候交作业了。打开东莞楼市名单，输入关键词“万科社区商业”，在城区中在售的项目，就有5个。

那么，是不是每一个都值得入手？哪个更适合你？我们逐一分析。

第一个，万科金地天空之城，符合4个条件，首推。

| 万科金地天空之城，设计意向图

这个项目是松湖片区商业的不错选择，属于万科和金地联合打造的TOD大型综合体社区，最独特的一点，是垂直长在了地铁大朗西站（在建）上。

而这个站，是东莞地铁R1线（在建中）+R5线（规划中）的换乘站，一个不折不扣的双人气风口。在这里，只需1站就到松山湖、5站到城区、7站无缝通达深圳。

| 两条地铁开进万科金地天空之城

再加上约500米就是松湖烟雨，东莞、深圳高新产业消费群体都在这里。

而体量上，项目住宅有700多户，自带商业体、写字楼和商铺，将一网打尽社区+商业+产业人气，就像一个微型城市，可以自己完成消费循环，潜力很足。

| 万科金地天空之城

现在，项目底商在售约19-132平户型，写字楼在售建面约80-1500平新品，既可满足小企业的精致办公，也可多套打通，满足大企业的功能分区，而价格仅需16999元/平起。

第二个，万科云城，也符合4个条件，买。

该盘地段不需太多解释，就在虎门万达对面，与万达金街一路之隔，每年受百万级客流辐射，且自身拥有洋房、写字楼、商铺等多种业态，容纳超3800户上万名业主，并不缺人气。

| 万科云城

并且，这个楼盘的居住群体可以说是虎门的顶尖，其二手房挂盘价高达4.7-5万/平，稳居虎门第一，而目前在售的商铺是小区中央大街的临街现铺，单价仅32000元/平起，对比房价，堪称洼地。

再加上该盘约500米距离处，还规划有R2线延长线虎门北站，4站可达滨海湾新区，与深圳、广州地铁联通，长远来看潜力巨大。

| 来源：《东莞市城市轨道交通二期建设规划调整（2019-2024）及线网规划（调整）》

更值得一提的是，项目前期已销售的底商大部分已出租，租金普遍在100元/平起，有少数旺铺租金可高达180元/平，更好的位置甚至能达到200-300元/平。

在此背景下，现售的建面约62-109平现铺，几乎是前途一片光明。

第三个，莞城万科中心，同样满足4条件，且货量不多，机会需要抓紧。

这个盘，是当之无愧的核心地段了，距离2号线旗峰公园站只有约350米。

项目延续万科一贯的大手笔，也打造成一个约28万平的超级综合体，包含约3万平购物中心、约2.7万平情景街区、约10万平SOHO公寓，以及约150米写字楼，光自带的消费人气就达约1·4万人。

| 莞城万科中心

在城市中心，自成人气中心，这样的底气确实够硬。

不过，该盘目前仅剩一套商铺可售，为商业街中心岛约137平单位，位置醒目，即买即租，均价仅需25000元/平起，机会稍纵即逝。

| 商业街中心岛已部分交付

第四个，万科第五城，满足3.5个条件，当年的板块销冠，力推。

这个项目就位于正在起飞的高埗，通过北潢路，一脚油门就能到达东城。

| 项目区位

地段的优越，使这个项目成为置业者必杀盘，据悉，2018年开售，其仅用一年就卖出了2700多套，占板块成交量超过9成。

商铺|实景

受置业者追捧还在其次，据项目透露，90%以上为自住型业主，社区人气非常旺。加上片区还有望规划地铁12号线，项目周边热度或将再进一步。

现在，该盘在售约56-73平纯临街商铺，实用率高达97%，层高约5.9米，可任意改造，可做餐饮，价格23200元/平起，感兴趣的朋友抓紧机会了。

最后一个，万科·金色里程，满足3个条件，性价比极高，值得看看。

同样位于虎门的万科·金色里程，就位于虎门大道旁，背靠虎门公园，无论是发展成熟程度、交通便捷度，还是周边环境，都值得称赞。

| 万科金色里程

其自身约530套房源超2000名业主居住，再加上立足成熟商区，周边全是住宅，人气非常稳定。

现在，该盘仅剩最后一席金铺，建面约320平，价格低至8046元/平，即买即租，建议大家加快脚步。

此外，房姐还收到可靠消息，万科5盘将推出开春特惠，最高立减88888，让利幅度较大。

所以，正当社区商铺的蓝海加速打开之际，商业运营成熟的万科，或许是你不错的选择。