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深圳楼市:深圳买房要慎重考虑,遇见这几种要当心了!

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  提问:老王 ,我考虑在深圳的东部购房,我感觉现在大家都打算在龙岗买房了,这是不是代表龙岗房价还会继续上涨?大运看起来是涨幅最大的这是什么原因带动的呢?

  回答:你好,随着板块的轮动,购买力的转移,加上近期迎来的一大波政策利好,东部的补涨就这样来了。据了解去年深圳各区卖得最好的楼盘,前三名中有两名来自龙岗,其中一个就是大运的中海康城花园。整个大运涨得最猛的,是坐拥龙岗外国语学校双学区的“大运四大神盘”:绿景大公馆、阳光天健城、奥林华府、中森双子座公馆。大运之所以受到了购房者的青睐是因为大运长线有规划的倾斜、产业的支撑,短线有交通、教育等利好。深圳仅有的两个大学城之一的大运国际大学城就在大运,还有曾作为大运会主赛场的大运中心,有规划为深圳东部第一高楼的世茂深港国际中心,有四线交汇的大运综合交通枢纽,产业规模、高校数量、宜居属性都排在龙岗前列。从定位规划、地理位置以及配套设施上看,大运都是最优项。根据目前的走势,可以推断,东部房价的补涨模式已经启动,而大运正是这轮补涨的排头兵。在大运的带动下,龙岗、坪山等价格洼地,迟早也会像龙华、宝中、光明那样被填平,因此如果考虑在东部买房可以尽快入手了。

  提问:老师,福田区的学位房增长幅度如何?虽然是有学位房支撑,但是这边房龄都有点久了,还会呈上涨趋势吗?

  回答:你好,福田区是深圳市顶级名校的“常青树”,百花片区的深圳实验学校初中部&中学部的学区房都在这里了。据统计,深圳实验学校初中部&中学部的学位房近5五年的成交均价复合增长率,保持在10-13%之间,而且这些学位房也经历了2016年下半年-2018年的深圳楼市冷静期,尽管楼龄在变老,但是从西部热点置业趋势不断加深来看,这里还是能依靠强势学位价值和学区内及周边的培训生态体系的赋能,目前还是会有一定的升值空间。房产升值能力,完全不被市场影响,而且还能保持在深圳学位房价格第一梯队中,持续向上发展。这也许就是顶级学位房的厉害之处。

  提问:老王,我现在买八卦岭用来投资值得么?它涨幅这么大,是透支了还是怎么样

  回答:你好,八卦岭片区从“老破小”到单价10万+,只用了一年。荔园实验学校、荔园小学东校区的学位的力量可见一斑。八卦岭宿舍是楼梯房、年份久、居住体验差,但因离荔园小学东校区最近而创造了涨幅全市第一的神话。鹏盛村涨幅第二,比八卦岭宿舍舒适但也没有阳台,采光透气不行。旭飞花园涨幅榜第五,楼下有沃尔玛,小区较新,最低户型建面很小。此外,涨幅大也和棚改有关。至于透支不透支的问题,不排除这种情况,所以建议投资者理智选择。八卦岭最近几年房价涨得的比较厉害,目前已处在高位,对于投资为目的的购房者,特别是在深圳限购政策严控中,房票愈加显得珍贵的情况下,不太建议盲目追高。

  提问:老王,我最近去看房,看了几个样板间,我发现样板间都看着好好啊,而且看着都很精致,每次看完样板间都有想去买的冲动,后来都忍住了,想问为什么样板间总是更吸引人?它跟买到手实际的房子会有什么区别吗?

  回答:你好,首先是家具,我们看样板间时总觉得空间非常充裕,而实际居住时却有些狭窄。这是因为样板间的家具会比我们平时常用的家具尺寸更小,如床、衣柜等都会按一定比例缩小。而且样板间中家具往往并不全面,实际住房时,房屋内还会放置一些其他家具,并不会有样板间所呈现出来的那么宽敞精致的布局。其次是墙体和层高,房屋面积中墙体厚度也算在内,在非实体样板间内,开发商会将样板间中墙体厚度适当减薄,这样可用空间也会有一定扩大;层高也是如此,非实体样板间中楼板与吊顶地板的厚度不会被算到空间内,整体视觉上空间效果较好。在实体样板间中,开发商还会将户型布局做出调整,让样板间在空间上更为明亮,以此吸引购房者。样板间的个性化装修与工艺设计展示也十分夺人眼球。售楼部样板间中不同户型会有不同的装修设计,整体房屋装修精致又富有高级感,但这种精装有可能只存在于样板间,具体装修配置需要自己进行,最终效果与样板间展示的成品或许会有较大差异。工法展示也会吸引不少购房小白,但其实这些展示都是产品普通制作流程,要明白房屋的品质在于开发商施工质量而非流程。最后是项目的景观环境资源,很多项目景观展示区会给买家一种居住环境优美、绿化配置高等假象,在实际交房之后周边景观则会大打折扣,尤其是非实体楼样板间,景观示范区可信度不高。总而言之,买房并非小事,在选房买房时建议谨慎考虑后再行选择,冲动买房不可取。

  提问:老王,我买房预算有限,我有两种选择:要么就是买以后会发展起来的远郊区房子,价格便宜房间大;要么就是买市区离我上班近的房子,单价贵房间小;都有好处和坏处让我很纠结,不知道买房地段怎么选?

  回答:你好,买房地段如何选择,建议在能力范围内选择越靠近主城区的核心地段越好,即“近新贵”。首先,中国的城镇化速度虽然发展较快,但想要在短期内实现远郊区与主城区发展速度对等,几乎是不可能的,主城区资源倾斜,经过长时间的积累拥有完善的配套,这些都不是远郊区能迅速赶上的。其次,在远郊区买房对购房者来说意味着更多时间被消耗在通勤上,周边人际交往联系减淡,教育、医疗资源不足,难以给孩子、老人一个更为优质的环境。最后是房产的增值空间,主城区周边的新区开发力度、资源规划投入都要比远郊区高,增值幅度依靠区域的发展速度,因此近主城区的新区会有更高涨幅,同时周边配套也更优质,居住舒适度、升值价值都比远郊区要高得多。因此,虽然主城区房产单价较高,购房难度更大,但我们完全可以选择主城区附近单价相对较低、开发成熟的新区,建议不要图所谓的未来发展红利选择远郊区。

  

本文来源:老王说深房

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