深圳楼市：2021，深圳买第一梯队学位房不能错过这个区域！

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　　1、提问：老王，红岭外国语和福田区的外国语西校要到香蜜湖片区来了，新建两所学校，会对当地的学位房价格产生什么样的影响吗？

　　回答：你好，处于景田小学学区内，同时又处于福田外国语学校北校区初中部学区的楼盘首先会获得利好，若是双名校学区加上相当低总价的小户型，估计更会成为香饽饽，实际上等同于拥有了“九年一贯制”的福田区外国语学校西校区小学+福田区外国语学校北校区初中组合的二线名校的优质教育资源。而且这个组合学区内，也有不少小户型的学位房楼盘。它们的整体价格远远低于安托山片区以及侨香片区这些高起点的高档楼盘的。预计这里会补涨。

　　2、提问：老王，如果从深圳地轴来分析，投资学位房、自住分别是哪里呢？现在还有洼地么？

　　回答：你好，“三轴两带多中心”的深圳城市格局已落后于如今城市发展水平，第四条轴线即将问世。从之前的“三轴”来看，轴线路网发达、产业规划和功能配套完善、人口密度大。由此可预计第四条轴线预计会从13号线延伸，从光明到南山——有南光高速、13号线、创新大道等交通优势加持，有光明科学城、后海总部基地等地段优势加持。前面“三轴”沿线对片区配套、房价和人流的改变大家有目共睹，由此看来，第四轴线也一定会带来同种效果。投资学位可选科技园南（含华润城），自住可选深圳湾。同时，科技园北-西丽、光明是明显的洼地。

　　3、提问：老王，你好，能帮我分析一下TATA公寓么？之前涨幅比较好的学区房为什么去年一直在下跌？今年入手投资的话风险高么？

　　回答：你好，感谢付费咨询！

　　TATA公寓位于深圳宝安区，凭借宝安中学学校学位房价持续上涨，一直有较大涨幅，二手房房价最高挂牌价接近20万/㎡，成为深圳市场监管部门关注的热点。2020年在政府对二手房市场的多番调控尤其是715新政之后，TATA公寓的房价一路下跌，房价泡沫逐渐被剔除，到今年，公寓官方成交指导价仅8.5万/㎡，回归房产正常价值区间。TATA公寓的卖点在于优质学区与稀缺小户型，总价在300-400万，这意味着买TATA公寓可以以较低的成本买到宝安中学的学位，因此受到众多家长与投资客的追捧。然而TATA公寓所在土地为工业用地，房屋属性又为住宅，不仅在买卖时与住宅相同，受限贷限购限售政策影响，占用购房名额，同时也会出现工业用地不能过户的风险。TATA公寓的宝安中学学位能否保住也有一定风险，另外，TATA公寓产权使用年限不足，购房只能选择全款支付而不能按揭贷款，投资属性不高。总而言之，TATA公寓之前过高的房价存在较多泡沫，在官方对二手房市场调控越来越严格的当下，综合质量不占优势的老破小TATA公寓未来房价能回温增长的可能性不大，建议投资客规避风险，远离这种风险过高的产品。

　　4、提问：老师，我不是深圳本地人，但是在深圳已经工作了三年，现在就是在纠结定居在哪里，想问老师怎么选择城市买房定居呢？

　　回答：你好，选择城市买房定居，要根据个人的发展规划来决定。如果希望能够安稳工作发展，建议在自己的家乡发展定居，可极大减轻置业压力，生活也比较有保障。如果希望挑战自己，追求梦想，那么就要认真选择自己的行业与日后定居的城市。首先要规划自己的职业发展，再根据城市的产业布局，选择匹配的城市。其次则要关注选城市的生活成本，房价是否在承担范围之内。最后就朝着自己规划的目标逐步努力，最终实现它。

　　5、提问：老王，我无房户有购房资格，分别看了核心板块的老小区和远郊区的新房，感觉都不合我心意，不是太破就是太远了，还是考虑想买市区的二手房，价格也比新房低，我就不懂为什么别人都要去买新房？买二手房有什么劣势吗？

　　回答：你好，感谢付费！购买二手房虽然一般情况下比新房价格要低，但需要交付的款项更加繁杂，因此我们在买二手房时，要做好充分准备，了解二手房交易过程中需要支付的各项开支款项。首先是首付，贷款买房的购房者需要注意，如果是首套房，比例为房产评估价格的30%，二套房则各地有不同标准，从40%-70%不等。其次是中介费，购买二手房手续复杂，少不了中介的参与，中介费在房屋成交价格的0.5%-3%之间，可以与中介协商决定。第三是贷款费用，主要包括房屋评估费与按揭手续费，银行会对房屋进行评估给出贷款额度，买家需要支付评估价的万分之一到万分之五作为评估费。按揭手续费是中介要求收取给银行按揭办理员的服务费，价格在1000-5000元之间。第四是税费，包括契税、个人所得税、增值税、豪宅税、印花税五个，在深圳豪宅税与印花税目前免征。除此之外，如果二手房卖家卖房时该房产的买房贷款还未还清，还需征收赎楼费，深圳卖房的赎楼费用由买家支付，主要包括担保赎楼与现金赎楼，一般情况下常用担保赎楼的方式，收取担保赎楼费用1.2%与约1%的短贷利息。

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