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地价突破6千,房价降至7字头,定位南宁副中心的沙井还有搞头吗?

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  位于江南区的沙井,似乎存在感一直不强。尽管在2019年被纳入了南宁四大副中心,与朝阳、龙岗、四塘平起平坐,但是仍然激不起什么浪花。

  而近期,除了二度“失联”的沙井万达使得沙井有点热度外,登上头条的便是低至7字头的房价。

  7字头?这个价格有没有猫腻?沙井究竟怎么了?还有没有看头?今天,《广西楼市》想跟大家聊聊。

  01

  沙井房价回到3年前?

  江南区,一直是被看作刚需的天堂,房价时常被甩在其他城区后面。

  细化板块来看,沙井目前房价区间为9000-11000元/㎡,相比五一路、亭洪路、经开区等板块而言,更是刚需中的战斗机。

  

  令人诧异的是,近日,有网友反映,沙井爆出了7字头的房源,沙井房价扛不住了?

  《广西楼市》走访发现,一个是新盘奥园瀚德誉江南,在没有开盘的时候,就已经打出了7888元/㎡起的广告。

  实际上,项目7字头的房源仅为少量,并且是一些楼层、户型比较差的房源。实际均价在8700元/㎡左右。

  

  另一个则是新盘美林湾,目前在售的100-134㎡户型,也打出了7427元/㎡起的价格。据了解,7字头的房源大多位于2层、3层,整体均价8500元/㎡。

  

  虽然噱头大过实际,但确实获得了一波关注度。

  要知道,这个价格比去年阳光城在江南拿地的楼面价(7933元/㎡)相差无几,面粉竟与面包一样贵了?

  而且,就算是8字头的房价,也比其他区域低。比如同是副中心的兴宁东、四塘一带,房价基本是9字头起,极少有8字头。

  那么,沙井其它在售楼盘价格如何?根据整理得知,8、9字头的房源还不少。

  

  我们再来看看,3年前沙井部分楼盘的价格。当时,它们的价格大多在8000-9000元/㎡之间,而那时候,青秀区、五象新区房价已经破万。

  

  这传递着一大重要信息:沙井现在的房价与3年前的房价不相上下,房价涨幅较慢。

  02

  楼面价已破6

  值得玩味的是,虽然沙井房价低至7字头,但是它的地价却一直在上涨。

  早在2017年3月,中昂拿下的沙井一幅50亩商住地,即现在的中昂国汇,楼面价达到5000元/㎡,令人咋舌。

  据了解,该地块楼面价已直追2016年万科在五象湖拿下的一地块价格,其成交的楼面价为5076元/㎡。

  去年6月,新城在沙井拿下的53亩地,即锦樾府,楼面价也达到了5850元/㎡。

  目前沙井地价最高的,当属中南春风南岸,楼面价为6202元/㎡。

  尽管,从2017年至今,沙井的地价仅上涨了1202元/㎡,涨幅不算大,但是与没啥变化的房价相比,还是挺意外的。

  事实上,板块内不乏品牌房企。不仅有万科、碧桂园等一线房企进驻,也吸引了中建、荣和、中昂、龙光、天健等实力房企进驻。

  可见,沙井是有魅力的,在品牌房企眼中是“香饽饽”。

  03

  痛点太明显?

  一面是房价低至7字头,一面是地价破6,为何沙井楼市出现了如此怪异的现象?

  一个事物的发展是由内外因共同作用形成的,沙井也不例外。

  我们先来看看第一个内因——规划

  2013年,可以说是沙井的高光时刻。

  这一年的3月,华南城控股有限公司与南宁市政府正式签订合约,将南宁新国际会展中心——中国-东盟博览中心新址定于南宁华南城。建设完成后,该区域将成为东盟十国贸易枢纽区。

  但8年过去了,至今还没影儿。

  有关部门回应,目前中国-东盟博览中心处于积极规划研究阶段,“沙井会展中心”发展属于远期规划,目前暂无明确的实施计划。

  

  看来,南宁新国际会展中心能否到来挺悬的,至少短期内不会有进展。

  时间再划拨至2017年年初。

  当时以东盟商业为背景,南宁发布了沙井片区的规划,使得沙井板块的发展更明晰了。

  

  从规划图可以看到,物流商贸中心和现代工业组团占据了近一半版图,规划有大量的产业用地。

  如今的沙井,已经有了华南城、富士康等自治区一号工程,已有了一定规模,但仍然没能形成产业集群。

  这个沙井控规,颇有产城融合的雏形,规划很美好,但是至今已过去了4年,已落地并兑现的实在是太少。

  其次,板块内无太多城建利好,比如大型商业、地铁、名校等落户,都比较少。对此,不少网友吐槽:沙井是个被遗忘的地方。

  其实,沙井也有商业。比如华南城目前的体量约为193万㎡,但类似万达、航洋这类购物中心的1668广场,只有约5万㎡,且运营能力一般。再比如融晟天河广场,人气也是一般。

  

  地铁方面,地铁4号线已经开通,洪运路站只在沙井外围,没有探入腹地。亟需地铁4号线延长线来“证明”自己。

  此外,沙井说得上的优质学校寥寥无几;凤凰江水系公园建设滞后;三产房和自建房多,成片开发困难等,也时常被吐槽。

  再次,沙井商品住宅呈现供大于求的局面。据克而瑞数据显示,2020年南宁沙井板块商品住宅供应面积50.16万㎡,同比上涨9%;成交面积44.11万㎡,同比下降16%;成交套数4693套,同比下降9%。

  再来看看外因。

  近年来,“整体向东,重点向南”的发展势头越来越强劲,位于西南方向的沙井,偏离了该发展势头,捞到的城市利好相对较少。

  当大浪褪去时,我们才知道谁在裸泳。此话用在沙井身上,也恰如其分。沙井房价涨幅较慢,与板块发展紧密相连。

  总的来说,地段没有太大的优势,红利兑现少,沙井楼盘无处“沾光”,只能靠价格博出位。

  至于地价上涨,也只是少部分。有业界人士认为,或是其它热门供地板块竞争激烈,拿地成本高,房企们纷纷转向处于房价洼地的沙井。一时间,风口正盛,再加上沙井一些地块确实优质,临近商业、江景等,所以地价上涨也在情理之中。

  04

  沙井还有看头吗?

  对于刚需来说,沙井房价缓慢上升,置业门槛没那么高,或是好事。

  但沙井也饱受争议,板块发展缓慢,没有个爆发点,究竟还有看头吗?

  从另一个角度来看,沙井路网非常发达,光是立交桥,就有智和立交、定秋立交、南站立交等,还有三津大道、壮锦大道、沙井大道等宽敞大道,去哪里都是走快环,不用担心堵车。

  

  要致富,先修路。在路网建设上,沙井已经抢先一步。

  再加上,近日,南宁发改委发布了一则关于“教育基建计划”的消息,预计今年全市城区范围内将有32个学校建设项目达到竣工交付的条件,其中就包括南宁市沛鸿民族中学沙井校区。

  若南宁市沛鸿民族中学沙井校区能如期竣工交付,早日建成使用,势必会给沙井增色不少。

  

  此外,不得不再提到,神秘的沙井万达。

  从去年开始,就有传言沙井万达要来。今年江南区人民政府网站也出现了蛛丝马迹。相关信息显示,沙井万达规划用地约400亩,计划总投资100亿元,预计今年开工。目前相关信息已“撤架”。

  

  但凡沙井万达有点风吹草动,都能掀起一波狂潮。可见,人们对沙井万达的期待值很高,如果沙井万达真的要来,沙井的发展或将迎来新的台阶。

  平心而论,现在的沙井明显比两年前发展要好许多,看头依然有。但仍然需要时间。

  「写在最后」

  如果让你在沙井买房,你会买吗?关于这个话题的争论,起码会有两种声音出现。

  《广西楼市》认为,如果是用来自住,可以买,首付20万左右的房源不少;但如果是想要投资赚钱,除非你等得起,不然最好还是另选别处。

  

来源:广西楼市/樱苔;本文旨在分享信息,版权归原作者所有,如有侵权,请联系删除。

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