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江宁房价天花板,很可能被它捅破——聊聊江宁哪里最宜居

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  看过江北新区的红,河西的火,南部新城的热,发现江宁很久没有上“热搜”了。

  江宁不好吗?

  南京GDP NO.1,常住人口第一,拥有第二新街口,三条地铁贯通……

  

  江宁很宜居,楼市却不温不火。

  那么好了,进入2021年,我们预计江宁楼市爆点就要来了!

  据悉,就在江宁小龙湾,杨家圩二期地块计划今年出让,体量超级庞大,包括文化、商办、商业、居住、幼托用地,用地面积约19万方。

  杨家圩可能许多人不太清楚,小龙湾地标商业——南京龙湖龙湾天街,大家应该有所耳闻。

  地块在哪里呢?就在天街旁边,且更近地铁、百家湖商圈,比15.1万方的龙湖春江郦城、16.7万方的景枫KINGMO还要大。

  

  说起杨家圩二期地块,还是位有故事的“大人物”。

  不知道大家是否还记得5年前的江宁小龙湾2015G09地块,由于出让要求较多,传闻有房企感兴趣,但是无奈条件过多最终放弃。

  曾经惨遭流拍的2015G09,正是杨家圩二期地块,它的出让时间甚至比龙湖春江郦城还要早。

  

  龙湖春江郦城前身是2015G23地块,正是杨家圩一期地块。

  当年吸引了龙湖、中航、旭辉、上海建工、世茂、平安等十多家房企竞拍。最终,经过74轮厮杀被龙湖夺下,总价47.7亿元,楼面地价12678元/平。

  从地块规划指标来看,杨家圩一、二期地块性质类似,所以对开发商的要求非常之高。

  1、资金充足(有钱)。

  2、商业运营能力强(会玩)。

  近期,22个重点城市两集中的消息发布,全年宅地公告不超过3批次。这地块用地面积约19万方,这也就意味着现金流健康、资金充裕的开发商才有能力拿下。

  

  地块中商业、商办用地占据大半,住宅仅占1/3。

  在文化、政务建筑群聚的小龙湾板块,发展商业也必定向天街看齐,所以能成功操盘该地块的,是需要像龙湖、华润这样善于开发商业地产的大牌房企。

  此前,这块地曾出现在去年的江宁土地推介会上,直到今年才有计划出让。地块条件自然非常好,但于市面上许多房企而言,更多的是“心有余而力不足”。

  哪家房企能够吃下这块地?我们也拭目以待。

  上帝视角俯瞰杨家圩二期地块,江宁市民中心、秀丽的小龙湾、可爱的网红桥,郁郁葱葱的树木尽收眼底。

  视线穿过龙湖春江郦城的栋栋高楼,远处还有巍峨苍翠的方山。

  

  地块附近是一个非常崭新的,待开发的城市界面,北侧的文化设施用地将打造江宁图书馆、江宁文化馆,与江宁市民中心形成地区标志性文化建筑群体。

  

  大面积的商业用地,注定了杨家圩二期地块的高端商业属性。

  去年以来,伴随着南京龙湖龙湾天街的开业、景枫竹山路商业综合体地块出让、金鹰E66在建......加上杨家圩二期,江宁新商圈——小龙湾商圈逐步形成。

  助力江宁商业发展的同时,关于百家湖、小龙湾、九龙湖,谁是江宁C位的争论也越发激烈。

  江宁从二十年前就开始发展,区域开发、发展较早,无论是商业、交通、还是产业资源都非常成熟以及丰富。

  弊端就是,早期的规划建设已经跟不上时代脚步,江北核心区、河西拥江发展,大规模的新写字楼、五星级酒店拔地而起,城市CBD初具规模。

  然而江宁却没有。

  在百家湖一带走,景枫、金鹰附近混杂着恒永工业园、胜泰工业园这样的老厂子,还有百事可乐、菲尼克斯、爱立信这样的制造业公司。

  

  再到秦淮河对岸的小龙湾,春江郦城、天街旁一批万欣花园、骆村新寓这样的安置房。

  往九龙湖那边看,4万+万科、银城旁又是超级大规模的2万+的殷巷新寓,伴随着的是落后、混杂的商业老街。

  

  江宁的城市界面非常混乱。

  我们说,一个城市或一个区域的中心,应该占据核心繁华商圈、地标文化建筑、稀缺生态资源,便捷交通路网以及优质品质住宅。

  但我们无法从这个标准来判定江宁中心到底在哪里?可以看到:

  

  •   百家湖拥有南京第二新街口——百家湖商圈(景枫KINGMO、江宁金鹰、百家湖1912、21世纪太阳城、万豪酒店、丽湖雅致酒店等);

      

  •   小龙湾集聚政务、文化地标(江宁市民中心、江宁文化馆规划、江宁图书馆规划、江宁市民公园、网红桥等);

      

  •   九龙湖品质次新房云集,居住属性佳(万科翡翠公园、万科金域蓝湾、银城千花溪、保利中央公园、新城玖珑湖等)。

      

  三大板块属性非常割裂,在断档的缝隙中,充斥着业态落后的产业、安置房、老小区,导致了城市不规整的表象。

  

  目前来看,只能说由百家湖、小龙湾、九龙湖形成的金三角,可能成为江宁的中心。

  值得注意的是,近年来,江宁提出江宁主城中心区的概念,从“现代化、国际性、南京南部副中心”的发展愿景展开研究,规划范围涉及江宁金三角。

  真正江宁主城中心落地,必然是一个长期的过程,其中涉及到工厂搬迁、拆迁、低效用地重新规划、建设等等工作,但未来的江宁是值得期待的。

  

  红色虚线为江宁主城中心建议规划范围

  江宁幅员辽阔,比整个南京主城都大,各大板块均匀发展,GDP更是领跑全市。

  在楼市方面,江宁已形成自己的内循环。外面的人看中南部新城、江北核心区,未必想进来,里面的人觉得江宁地大物博产业突出,未必想出去。

  

  一方面,江宁金三角品质次新房最高已破5万/㎡,像朗诗玲珑屿、龙湖春江郦城、万科翡翠公园等小区已妥妥站稳4万+。

  新房房价3.5-3.8万/㎡,去年上市的金隅紫京云筑、弘阳悦禧苑将持续加推,另外阳光城G62毛坯限价3.4万/㎡、近百家湖湖岸线,同样备受关注。

  另一方面,区域内同样存在大批2万+的安置房、3万+的普通小区,内部环境、物业服务、房屋品质一般。

  金三角房价梯队从2万-5万/㎡不等,一方面反映城市建设问题,另一方面也体现出江宁的人自豪感。

  这些入手4万+房子的业主,没有选择其他热门区域,正是因为生活在江宁的幸福归属感。

  然而不可忽视的问题是,江宁的上限到底是多少?

  当江北核心区的正荣润江城破4.5万/㎡时,许多人认为涨了会还会再涨,因为江北核心区才刚刚开始。

  当江宁金三角的朗诗玲珑屿破5万/㎡时,却有人疑惑还能涨到多少,因为区域已经成熟。早先起步的江宁金三角正在被江北核心区赶超,产业亟待升级、教育资源有待改善。

  江宁不缺有钱人,缺的是好地段+好产品。

  如果有,这个房价天花板...

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