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日本物流设施成投资新宠,个人适合投资吗?

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  据日本经济新闻3月4日报道,为应对因新型冠状病毒的影响而扩大的电子商务(EC)需求,三井不动产将在首都圈等国内新开发7个物流设施,决定于2022年6月开始启动。

  

  图源:yahoo japan

  受新型冠状病毒的影响,商业设施和酒店的经济持续不景气,而物流设施的需求则在网络销售(电子商务)的带动下日益增长。对此,三井不动产将从推进设施的ICT化和着重物流服务设施的开发来扩大事业范围。

  公司计划在神奈川县、三重县、福冈县等地开发7个设施,并计划在2024年之前依次完成。7个物流设施全部建成后,三井不动产的设施数量将达到47个,总建筑面积约为390万平方米。三井不动产从2012年开始物流设施项目,累计总投资额约6100亿日元。

  三木孝道常务执行董事说:“随着新冠疫情的出现,电子商务市场的扩大,物流设施的需求超出了想象。”

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  物流设施投资成新宠

  

  图源:yahoo japan

  据报道,在2020年6月的CBRE调查中,关于“作为投资对象最有魅力的资产类型”的问题,排在第一位的是物流设施,占33%,接下来依次是住宅(32%)和办公室(27%)。

  

  图源:JLL

  新冠疫情之下,物流设施的人气尤其高。据房地产服务大公司JLL称,2020年国内房地产投资中,物流设施所占的比率为31%,刷新了历史最高纪录。美国物流大企业prologis等正在积极进行收购和投资。

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  物流设施受欢迎的理由

  据日本经济产业省称,2020年面向消费者的电子商务的国内市场规模逐年增加,2019年为19兆4000亿日元,比前一年增加了7.65%。生活家电、书籍、服装等商品销售领域达到10兆515亿日元(同比增长8.09%)。

  

  图源:yahoo japan

  据估计,日本的电子商务市场规模超过19万亿日元。其中,“伴随着物品移动”的物流类的电子商务化率还不到7%。在这10年里,电子商务市场扩大了2.5倍,电子商务化率也在不断增加。

  新型冠状病毒感染症的扩大加速了EC率的上升,居家自肃及日本高龄化的社会背景,都一定程度上扩大对物流设施的需求。

  物流设施很多是租户长期签约的,无论是否有新冠疫情,收益都是比较稳定,所以是相对比较安心的投资对象。

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  个人是否适合投资物流设施呢?

  物流设施在10年前还不能说是受欢迎的投资对象。受欢迎的资产会随着环境的变化而变化,目前,日本物流设施的需求还将进一步扩大。

  对于物流设施投资,美国大型投资基金黑石集团对此就有敏锐的商业嗅觉,于2019年投入逾1000亿日元,在日本国内获取多个物流设施。其中包括电商巨头亚马逊日本公司使用的设施。

  

  图源:yahoo japan

  黑石认为,普及程度落后于海外的日本电商存在很大增长空间,电商业务必需的物流设施有望获得稳定收益。此外,还有一个影响因素是,房地产投资受世界性低利率影响而易于确保一定收益率,吸引力正在提高。

  一般来说,但物流设施的投资收益率被认为在4%左右。在日本长期低利率的背景下,投资日本物流设施将成为有望获得较高收益率的机会。

  

  图源:yahoo japan

  但是,物流设施往往没有土地的价值。租户离开后,寻找替代租户也不是一件容易的事情。

  对于个人投资者来说,物流设施投资可能比难,一是要构建与承租人的关系,理解承租人的商业模式等并不简单;二是根据地段的不同,要找到替代租户也不容易。

  所以,投资之前还需要认真想好,不能因为人气高就轻易投资。

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