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解局 龙湖为何高溢价并购亿达服务?

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  观点地产网 一直在“潜水”的龙湖物业,突然收购了一家物业管理公司。

  3月4日晚间,踩在港交所当日公告披露停止前两分钟,亿达中国公布了一则有关出售附属公司全部股权的公告。

  公告称,龙湖集团全资附属公司龙湖嘉悦物业服务有限公司(买方)、亿达服务(目标公司)、卖方(包括:亿达发展、亿达服务、大连蓝湾及诚悦)订立股权转让协议及补充协议。

  按照协议,龙湖将向卖方收购亿达服务100%股权,交易代价为12.73亿元。交易完成后,亿达中国将不再持有亿达服务任何权益,并从前者综合财务报表中脱离。

  继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之后,物业行业又出现一宗大宗收并购,且时间仅相隔一周。

  如此频繁的收并购事件,似乎在证明物业行业陷入激烈地规模“争霸”阶段。

  放长时间线来看,2020年新冠疫情爆发后,物业服务企业成为资本市场热捧的对象,随之出现物业公司赴港上市热潮,仅2020年就有16家在港交所挂牌。

  这种现象背后,意味着物业行业整合加速,收并购将会更加频繁。

  对此,龙湖智慧服务集团总经理曾益明曾表示:“目前行业的集中度并不高,在未来收购并购的加剧,包括市场集中度越来越高,整个行业就会出现强者恒强,马太效应越来越明显。”

  恒大物业、碧桂园服务等竞争对手大笔收购之时,龙湖物业也停止了“潜水”,强势入场。

  亿达“弃车保帅”

  签署出售亿达服务协议当天,亿达中国亦有签署一份与债务人达成和解的协议。

  3月4日,债务人(即大连亿达、港鑫及均安)、安都方(即洛林、诺曼底、志图及鸿禧)、亿达方(即亿达中国及其五间全资附属公司、两家合营公司)订立和解协议。

  透过订立和解协议,债务人同意其依法欠付安都方总额约2.088亿美元(最终裁决金额及应计利息),待履行规定的递延付款义务后,总付款义务将减少至1.75亿美元。

  观点地产新媒体翻阅公告获悉,债务人需要在未来半年时间里将1.75亿美元分成四次偿还予安都方,其中3月5日、4月30日、5月31日及9月30日分别偿还3500万美元、5000万美元、5000万美元和4000万美元。

  分期付款加之减少偿还3379.34万美元,无疑将在一定程度上缓解亿达中国的流动性压力。亿达中国认为,和解协议可以减轻集团的财务负担及改善其流动资金状况,以及消除仲裁对公司公众形象的负面影响。

  这份和解协议也意味着,亿达中国“渡劫”迎来一丝希望。

  2019年初,控股股东中民投遭遇财务困难、债务违约等危机,导致亿达中国未偿还的贷款触发提前偿还机制,进而让后者陷入流动性危机。

  于2019年2月、3月,中民投持有的中民嘉业83.29亿元股权及其它投资权益的数额遭到法院两次冻结,后一次冻结时长达到3年,进而影响亿达中国签订的若干份贷款协议,相关贷款债权人有权要求亿达中国立即偿还贷款金额90.8亿元。

  面对如此现状,亿达中国并没有充足的资金流解决“暴涨”的短期债务。据亿达中国2020年中期财报显示,该公司拥有现金及银行结余约为12.89亿元,其中包括受限制现金约为7.2亿元。

  尽管债权人未要求立刻偿还借款,但是以发展、运营产业园区为主营业务的亿达中国,一直面临着投入、产出不成正比的问题,借助高杠杆维持发展也使得其负债高筑,于2020年中期净负债率达125.8%。

  初步判断,达成和解协议后,亿达中国急需一笔流动资金。在这种处境下,亿达中国选择了“弃车保帅”,出售亿达服务全部股权套现12.73亿元,而这笔钱刚好可以覆盖总1.75亿美元债务,折合人民币11.36亿元。

  公告显示,于2020年末,亿达服务的资产总值、资产净值分别约为3.93亿元及1.67亿元。2020年期间,亿达服务收益录得4.81亿元,除税前溢利净额为6224.76万元。根据出让协议,亿达服务需承诺未来4个年度账面净利润不低于7147万元。

  若期间无法完成业绩承诺,亿达中国需赔偿违约金差价14.24倍。按此释义,本次交易对价相比目标公司的资产总值及资产净值有较高溢价。

  对此,一位财务分析人士表示:“说明龙湖看中亿达服务的潜力,高溢价基本都是因为协同效应。不过交易对价都是谈判的,不排除是亿达方面提出的要求。”

  从亿达中国2020年中期财报可以发现,物业管理收入是该公司仅有录得增长的业务,同比增长21.6%至2.7亿元,物业销售收入、租金收入、商务园运营管理服务收入、建筑、装修及园林绿化收入均录得下跌。

  龙湖补短“产业园区”

  早在2018年,中民投爆发债务危机之前,对亿达中国的支持已明显有所下降。该年6月22日,中民投副总裁张志超辞任亿达中国董事会主席,并且取消7.8亿元认购亿达中国11.6%新股份的协议。

  而在此前一个月,龙湖集团曾给亿达中国带来一笔26亿元的“援助款”。

  彼时,双方战略合作框架协议显示,将围绕大连天地项目的产城深度融合及城市功能配套展开全面合作,即龙湖集团26.03亿元收购亿达中国大连天地项目,总建面24.69万平方米。

  也就是说,亿达中国与龙湖集团合作已有三年历史,基于双方合作程度,龙湖集团愿意高溢价进行收购,或许志在亿达服务的产业园区运营经验。

  对此,上述财务分析人士称,龙湖物业主要集中在住宅和商业领域,这笔收购或许想往产业园区延伸,补充这块短板。毕竟从零开始需要很大时间和精力成本,亿达的管理经验是可以借鉴的。

  亿达中国官网显示,其于1984年成立,2014年6月在港交所主板上市,是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。其中,1998年,该公司首创的“官助民办”模式的大连软件园正式开园,成为国内产业园区经营管理模式的代表。

  作为亿达中国全资子公司,亿达服务成立于1996年,为一家专业的产业园区运营服务商,在产业园区运营管理经验超过20年。目前,亿达服务在管物业包括产业园区、写字楼、公共事业、院校物业、商业、住宅等。

  为什么要收购亿达服务?

  事实上,曾益明在2020博鳌房地产论坛上就透露过原因。他表示,目前随着物业公司能力越来越强,参与城市管理范围越来越大,包括保利的大物业战略、碧桂园的城市管理,龙湖也于2018年成立城市管理公司。

  如何在这种激烈的竞争中更有优势?他给出的答案是:“怎么样让这个企业变得更加有价值?就是要丰富管理业态。”

  目前,龙湖物业覆盖了13类城市管理的空间,包括住宅、商业、案场、产城、写字楼、医院、学校等,但是产城、医院、学校等是相对薄弱的一环。

  本次收购亿达服务,可以为龙湖物业增加将近2000万平方米的管理面积。

  据亿达中国2020年中期报表显示,商务园运营管理项目合计27个,委托运营管理面积合计约330万平方米;运营住宅项目78个,总计约1188万平方米;办公室物业管理累计运营总建筑面积475.6万平方米。

  另龙湖集团方面透露,2020年中期,龙湖智慧服务的实管面积达到1.32亿平方米,收入增幅为每年30%,毛利率超过20%,净利率在10%-12%、甚至是15%以上。

  以上数据为基础,龙湖物业本次收购的体量,较之前恒大物业收购亚太酒店物业、碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务小一些。

  其中,恒大物业15亿元收购亚太酒店物业100%股权,获得在管面积超过8000万平方米;碧桂园服务48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.6203%股权,获得在管面积约为1.4亿平方米。

  在物业管理收并购浪潮中,龙湖物业目前跟进动作稍微慢一些,随着行业整合速度加快,仅靠自身物业获得在管面积仍不及收购来的快且直接。

  要在收并购浪潮中保持头部物业公司的位置,龙湖物业或许还需更多行动。

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