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龙岗有房按指导价卖!东部先扛不住了?

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  他来了,他来了,他带着指导价来了!

  今早看到一个刷屏的故事,昨天(3月3日)龙岗中心城摩尔城小区爆出了一个按指导价出售的房源


  144.58平卖486万,折合单价3.36万/平。据中介的说法,这套房源的价格比市场价低多了,而且比起小区3.38万/平的指导价,业主出的价格还低了一点点!

  消息传出来后,直接被N个地产中介带着11个买家团团围住!

  上几张图让你们感受感受现场的激情:



  业主一看这么多人,房子只有一套,但各个都想要,这可咋整?最后计上心头,业主决定:全款客户优先,抽签选买家!

  俨然一副一手打新的样子,首创二手房摇号。这位业主是过了一把开发商的瘾啊哈哈。

  最后有人说是7个接受全款,有的说是5个,还有人说是3个,具体几个不清楚,但买家愿意全款并且摇号的事传出来了。

  这套房子究竟怎样呢?

  现在真实的挂牌价已经不对外显示了,据我了解,摩尔城144平房源的挂盘价普遍已经到550万以上。在中原上,约144平的最低挂盘价是550万,最高有人挂了600万!


  这样看下来,这套房源卖486万,严格按照指导价来卖,比其他业主的挂牌价已经温柔太多!

  再加上这还是全新没住过人的房子,还有50万新装修,业主却一毛钱没多要,还真挺香。

  
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  我最近就看到各种房价跌了,但家私电器暴涨的段子。

  有床和家电380万:


  装修和小物件225万:


  还有的更夸张,290万的八骏图:


  450万的猛虎上山图:


  对比起来,摩尔城的业主挺良心。

  问题是,为啥要这么便宜卖?难道在指导价的威力下,东部的业主先扛不住了?

  我们知道,指导价出来后,对西部的价格影响比较大,普遍打了5-7折,反而东部的原本价格就比较低,只打了7-9折,看起来没那么受伤。

  但从摩尔城的案例看,东部的价格好像更容易松动?

  我还看到中原深圳研究中心统计了上周(2月22-2月27日)二手房业主报价下调情况:

  深圳有20个片区下调了报价,主要集中在龙华和龙岗。其中龙华中心片区和布吉南可园片区的下调幅度最大,分别有8.2%和6.7%。


  真实情况怎样呢?

  我最近也专门跑了几个地方,整体感觉是,东部虽然主要是刚需,底子薄一点,更容易受到冲击,但降价情况没那么夸张,少有的案例也主要发生在市场价和指导价相差比较多的小区,整体还是比较稳。

  要让业主直接按照指导价卖,99.9%的业主会直接让你滚...

  下面和大家分享一下具体的市场情况。

  
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  先说数据里显示报价下跌最多的龙华中心区。

  驻点在龙华地铁站附近的链家中介阿扬告诉我,按照指导价,目前片区里实际均价在6-8万/平,指导价集中在4-5万/平。

  算下来总价整体相差100-400万,导致有的三成首付实际增加到五成左右,5成首付也要提高到约6.5-7成。

  拿地铁口物业富通天骏来说,86平3房指导价424万,实际业主报价要610万。原本三成首付183万,现在313.2万,是原来首付的1.7倍。

  龙华中心片区整体比较老,主要是3房刚需为主,对业主来说,卖房的动力主要是置换,现在置换首付增加,置换动力被挡住。

  所以,相比中原统计的报价下调了8.2%,阿扬反而说:“目前还没听说这边有业主降价,很多刚需业主都在观望,撤盘的不少。”比如金碧世家去年还有10套货量,现在全下架了。

  手里房子多的业主更是完全没有降价的意思。阿扬认识一个业主有12套房,人家不急用钱,都拿得很稳。

  卖房的变少了,买房人也少了很多,成交量难看得不行。虽然现在政策规定不可以线上发布业主报价,只能线下咨询,但我咨询的时候根本没见到别的客户。

  往年这时候阿扬一个月可以卖10套房,现在一直没开张都快揭不开锅了。全店也就成交了一套,惨淡得不行。

  同时,中原龙华中心区店的亮哥告诉我:“有业主诚心卖就降价了,就是我们说的笋盘,但数量不多。”

  他的说法证实了有降价案例:

  

锦绣御园一套81平房源,年前挂690万,现在自己调到670万,满五唯一,房子装修和维护很好。因为业主置换到罗湖,房子定好了就等着腾名额;
还有一个靠近大浪的小区,不到400万可以拿下,价格比较笋,因为业主卖掉要回贵州老家。

  但亮哥也提醒,中原的统计数据只是参考,实际龙华中心区业主报价变动不大。

  整体看,龙华中心区的报价还比较稳,但因为业主多是刚需,所以因为急用钱或者回老家而降价卖房的情况是存在的。

  再看成交量排前的观澜片区。

  片区旧改多,小区偏少而且相对分散,但过去一年房价也上来了。实际二手报价6-7万/平,参考价大约在4-5万/平,差了大概1-2万/平,总价整体差了50-150万。首付实际从3成提高到4.5-5成,对买家来说压力太大。

  目前观澜调价的小区很少,就我了解到只有2套:

  

一套是合正观澜汇9楼的房源,从年前585万,下调了9万,业主诚心卖;
一套万科九龙山,原本报价530万,因为置换要腾名额,不得已降了20万。不然就要毁约,毁约成本更高。

  最后看布吉可园片区。

  我从中介梅梅那里了解到,片区里的价格其实也没有数据显示的下调6.7%那么恐怖。

  按指导价卖是不可能的,但要降价也很难,几乎没有降价,毕竟最近两三年买进的业主本身就是高价买进。

  不过,梅梅说业主没有年前那么强势。现在业主没涨价没降价,但价格可以谈,不像年前有业主直接返价。

  指导价给布吉可园片区带来多大影响呢?

  以可园为例,2、3房的价格一般在450-500万,对比指导价高了50-250万。普遍2房首付要200到300万,比起之前大概也就100到150之间,几乎翻倍。

  同样,首付要求高了,看房和成交都差了很多。比起去年年初一个月至少能成交5、6套,现在只有1套。

  
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  回到我们的问题,东部先扛不住了,业主降价割肉吗?

  我的观点是,不!

  首先,东部目前确实有房源降价。

  毕竟东部主要是刚需,本身资金实力就差一些,买房都是凑齐六个钱包。遇到急用钱的情况时,搞钱门路可能比较窄,没那么多花花肠子,只能赶紧降价卖房回笼资金。

  而西部投资客多,财大气粗又有搞钱门路,把房子拿捏得死死的。就我了解到,宝中不仅价格没下跌,反而有楼盘的真实最低报价还比年前涨了50万。

  但是,从目前市场一线情况看,东部降价不具有普遍性,多是市价和指导价有较大价差的楼盘会降,而且降价幅度也没有统计数据给的那么吓人。

  除了刚好置换了要付首付、腾名额,或卖房回老家之类,多数的业主都在观望,价格几乎没变动。

  那么后市会怎么走呢?

  东部整体指导价和市场价偏离比较少,指导价和成交均价的比值普遍超过80%,有的甚至持平,安全垫更高一些。

  也就是说,如果指导价是400万,其实市场价也差不多,贷款数额变化不大,买家压力普遍小一些。

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