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房地产开始“杀熟”了!

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  【扒财经(公众耗 Bacaijing)原创,欢迎关注】

  财圈八卦 | 房人房事 | 财富投资

  任何投资,都要和人性博弈、要和情绪Battle。

  最近经常上新闻头条的,一个是房地产,一个是基金。扒哥最大的感觉是,房地产开始杀熟了,基金又一波杀生了。


  今天先聊房地产。

  今年以来,已经有87次和房地产有关的楼市调控了。

  上海、杭州、深圳、广州、东莞、北京...从一线城市到热点二线城市,都中招了,上海杭州的调控还是多次加码打补丁。

  很明显,现在房地产已经到了“杀熟”阶段。

  已经有房、多次交易过房子的人,有过几转手经验的投资客,都是楼市里的老熟人。

  他们有的认为看得懂房地产形势,赌一线房产绝对不会输;

  有一些本身几套房,坐怀不乱,等着市场情绪上来抛盘套现;

  有一些,刚从股市基市转战过来,下场体验炒房追高杀跌的刺激;

  有一些是为了换房。

  (这种,很多人会说自己是“刚需”,情绪上没错,只不过政策它老人家不认啊。)

  比如上海,优先购房者备案满5年才能转。而且现在上海搞按揭,流程至少至少在2个月以上。你自己可以全款,也要担心下家走按揭给不了钱。现在上海已经不少买一卖一的人,过程中遇到调控,失去了房票、贷票,首付还涨了几十万。

  投资客、换房族、抛盘客,他们的心智和情绪,和真正刚需下场的小白,根本就不一样。

  不要自欺欺人,现在的市场调控,无论是限购、限贷、限转售,还是房贷收紧、流程变长,都针对这些“熟客”。

  目前房地产的入市逻辑

  入市逻辑本身其实不难。

  热点一线城市的“crazy time”已经在2020年10月-2021年1月,结束了。

  2021年的3月-5月依然会是小阳春的行情,但政策给的门票已经不多了,所以最后的高点,一定是只有少部分人可以去冲。

  那些有资格、分数够的童鞋,祝你们打新限价盘成功。

  (学区房,是特殊情况,真正有需求的,都是“尽早”原则。)

  纯投资的人,这时候已经可以躺平了。

  尤其是在上海、深圳这些地方,杠杆已经够高了,短期很难看到大涨的可能。北京、广州可能还有杠杆压低的一点点机会,择机吧,但谨慎是原则,除非认为自己的抗风险能力已经全面能兜底了。

  再往后走几个月,不着急买房的普通刚需,也可以缓一缓。房价已经冲入高点了。

  扒哥总会看到,无论多高的阶段,总会有一些刚刚觉醒想要买房的小白,信心勃勃就进场接盘了。

  投资跌了、涨了都不可怕,可怕的是信心满怀地认为自己有能力投资了,多么牛逼,结果每一次进场都是在接最后一棒。

  时机选择和城市判断

  任何人买房的时候,都有“投资心理”。

  虽然国家不支持投资投机炒房,但不可否认,大家买房,就算是自己住,也想着过几年能涨价,转手赚点钱或者能换个大房,都有投资的心理。

  那么说到投资,对任何投资品来说,最关键的都是看准时机,不只是进场的时机,还有退出的时机。

  房产投资,因为还处在上周期,所以进场时机“进场时机”更重要一些。

  扒哥先说明一下,这个“上周期”是基于我国房地产投资开发增速仍然高于社会总体增速。

  虽然我国人口红利开始消失,外出务工人数减少,棚改基本上全部结束,商品待售面积也在减少,但仍然维持在高位。无论城市还是房企,都处在“分化”阶段,还没有进入全面衰退期。

  所以这时候的房地产购置,一来是看准入场时机,二来则是看准龙头、一线。

  入场机会怎么看?

  扒哥整理了过去二十年,中国的楼市调控的持续时长(以政策出台开始,执行放松市场明显反弹结束)。


  可以看到,1998-2019年大概经历了8次比较大的调整,大部分时间跨度在30个月-40个月。

  由此形成的8个房产周期,和我国企业债、国债的周期是呈正相关的,另外也可以从社会融资规模的大小,侧面看出房产消费处于上行还是下行周期。

  总的一句话,每一轮周期熬不了多久,时间一长,不论个人、企业还是政府,都熬不住。

  回头来看这一个周期,去年底市场明显上扬,政策在今年初轰隆隆跟进,接下来的几个月市场会迅速冷静,进入持久的平缓期,这个阶段会至少停留1年。

  由于过去十年,中国房价涨多跌少(除了2008年和2012年因为特殊情况有短暂下跌),所以整体来说房产的绝对价格还是在上行通道里。

  那么在这一轮周期走到末端,大概率还会有比较明显的回升(涨幅绝对值不如以前)。

  何时是底部,就要具体看每个城市、每个板块了,因为房地产地域属性太强,每个板块的周期始末时间不一样。

  这时候有一个原则——房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。

  其他的以后慢慢聊。这里扒哥想说,人口净流入依然是判断城市的基本标尺。

  可以关注年轻人口涌入的城市(如上海、深圳),关注人口明显回流的城市(如成都、厦门);中小学生年均增速高于4%的城市(如合肥、昆明、福州、郑州、常州)。

  这里扒哥附一张任泽平统计的《中国3000个县人口流动全景呈现图》。


  有钱人,之所以有钱,因为能够让钱赚钱,也就是有睡后收入。

  实现的前提,是因为他们对政策更加敏感,更能把握趋势,还有很重要的行动力快!

  穷人则很多都是,要么敏感性差,要么反应太迟钝,完了可能还拖拉!

  政策全面放开了,政府媒体鼓励买房了,大家一拥而上的时候,才意识到要买房,这时候,不用怀疑,你已经是接盘侠了。

  扒哥也穷,只不过是在房地产上下游摩擦了十年,穷出觉悟了,分享给大家,一起少犯错、多赚钱!

  【下一期,扒哥请某在基金领域从业多年的高级玩家,聊一聊那些基金经理最不愿意你知道的事!“基金又一波杀生”,你能躲过?欢迎关注。】

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