房地产开始“杀熟”了！

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　　任何投资，都要和人性博弈、要和情绪Battle。

　　最近经常上新闻头条的，一个是房地产，一个是基金。扒哥最大的感觉是，房地产开始杀熟了，基金又一波杀生了。

　　今天先聊房地产。

　　今年以来，已经有87次和房地产有关的楼市调控了。

　　上海、杭州、深圳、广州、东莞、北京...从一线城市到热点二线城市，都中招了，上海杭州的调控还是多次加码打补丁。

　　很明显，现在房地产已经到了“杀熟”阶段。

　　已经有房、多次交易过房子的人，有过几转手经验的投资客，都是楼市里的老熟人。

　　他们有的认为看得懂房地产形势，赌一线房产绝对不会输；

　　有一些本身几套房，坐怀不乱，等着市场情绪上来抛盘套现；

　　有一些，刚从股市基市转战过来，下场体验炒房追高杀跌的刺激；

　　有一些是为了换房。

　　（这种，很多人会说自己是“刚需”，情绪上没错，只不过政策它老人家不认啊。）

　　比如上海，优先购房者备案满5年才能转。而且现在上海搞按揭，流程至少至少在2个月以上。你自己可以全款，也要担心下家走按揭给不了钱。现在上海已经不少买一卖一的人，过程中遇到调控，失去了房票、贷票，首付还涨了几十万。

　　投资客、换房族、抛盘客，他们的心智和情绪，和真正刚需下场的小白，根本就不一样。

　　不要自欺欺人，现在的市场调控，无论是限购、限贷、限转售，还是房贷收紧、流程变长，都针对这些“熟客”。

　　目前房地产的入市逻辑

　　入市逻辑本身其实不难。

　　热点一线城市的“crazy time”已经在2020年10月-2021年1月，结束了。

　　2021年的3月-5月依然会是小阳春的行情，但政策给的门票已经不多了，所以最后的高点，一定是只有少部分人可以去冲。

　　那些有资格、分数够的童鞋，祝你们打新限价盘成功。

　　（学区房，是特殊情况，真正有需求的，都是“尽早”原则。）

　　纯投资的人，这时候已经可以躺平了。

　　尤其是在上海、深圳这些地方，杠杆已经够高了，短期很难看到大涨的可能。北京、广州可能还有杠杆压低的一点点机会，择机吧，但谨慎是原则，除非认为自己的抗风险能力已经全面能兜底了。

　　再往后走几个月，不着急买房的普通刚需，也可以缓一缓。房价已经冲入高点了。

　　扒哥总会看到，无论多高的阶段，总会有一些刚刚觉醒想要买房的小白，信心勃勃就进场接盘了。

　　投资跌了、涨了都不可怕，可怕的是信心满怀地认为自己有能力投资了，多么牛逼，结果每一次进场都是在接最后一棒。

　　时机选择和城市判断

　　任何人买房的时候，都有“投资心理”。

　　虽然国家不支持投资投机炒房，但不可否认，大家买房，就算是自己住，也想着过几年能涨价，转手赚点钱或者能换个大房，都有投资的心理。

　　那么说到投资，对任何投资品来说，最关键的都是看准时机，不只是进场的时机，还有退出的时机。

　　房产投资，因为还处在上周期，所以进场时机“进场时机”更重要一些。

　　扒哥先说明一下，这个“上周期”是基于我国房地产投资开发增速仍然高于社会总体增速。

　　虽然我国人口红利开始消失，外出务工人数减少，棚改基本上全部结束，商品待售面积也在减少，但仍然维持在高位。无论城市还是房企，都处在“分化”阶段，还没有进入全面衰退期。

　　所以这时候的房地产购置，一来是看准入场时机，二来则是看准龙头、一线。

　　入场机会怎么看？

　　扒哥整理了过去二十年，中国的楼市调控的持续时长(以政策出台开始，执行放松市场明显反弹结束)。

　　可以看到，1998-2019年大概经历了8次比较大的调整，大部分时间跨度在30个月-40个月。

　　由此形成的8个房产周期，和我国企业债、国债的周期是呈正相关的，另外也可以从社会融资规模的大小，侧面看出房产消费处于上行还是下行周期。

　　总的一句话，每一轮周期熬不了多久，时间一长，不论个人、企业还是政府，都熬不住。

　　回头来看这一个周期，去年底市场明显上扬，政策在今年初轰隆隆跟进，接下来的几个月市场会迅速冷静，进入持久的平缓期，这个阶段会至少停留1年。

　　由于过去十年，中国房价涨多跌少（除了2008年和2012年因为特殊情况有短暂下跌），所以整体来说房产的绝对价格还是在上行通道里。

　　那么在这一轮周期走到末端，大概率还会有比较明显的回升(涨幅绝对值不如以前)。

　　何时是底部，就要具体看每个城市、每个板块了，因为房地产地域属性太强，每个板块的周期始末时间不一样。

　　这时候有一个原则——房地产长期看人口，中期看土地，短期看金融。

　　其他的以后慢慢聊。这里扒哥想说，人口净流入依然是判断城市的基本标尺。

　　可以关注年轻人口涌入的城市(如上海、深圳)，关注人口明显回流的城市(如成都、厦门)；中小学生年均增速高于4%的城市(如合肥、昆明、福州、郑州、常州)。

　　这里扒哥附一张任泽平统计的《中国3000个县人口流动全景呈现图》。

　　有钱人，之所以有钱，因为能够让钱赚钱，也就是有睡后收入。

　　实现的前提，是因为他们对政策更加敏感，更能把握趋势，还有很重要的行动力快！

　　穷人则很多都是，要么敏感性差，要么反应太迟钝，完了可能还拖拉！

　　政策全面放开了，政府媒体鼓励买房了，大家一拥而上的时候，才意识到要买房，这时候，不用怀疑，你已经是接盘侠了。

　　扒哥也穷，只不过是在房地产上下游摩擦了十年，穷出觉悟了，分享给大家，一起少犯错、多赚钱！

　　【下一期，扒哥请某在基金领域从业多年的高级玩家，聊一聊那些基金经理最不愿意你知道的事！“基金又一波杀生”，你能躲过？欢迎关注。】