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北京楼市:房价冰火两重天,买房者不安

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

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  提问:房姐你好,我们夫妻俩手头50万,两人公积金加起来40多万,总首付款可操作到140-150万,非京籍,孩子一岁,主要考虑孩子幼儿园和小学。现在在看东坝金隅悦和园的房子,说是可以上旁边朝花幼儿园和白家庄小学。sfsd。不知道这个楼盘你怎么看?我们这种情况还有哪些区域房子可以考虑,就是能让孩子进到公立幼儿园以及小学且学校教育水平不差的?

  回答:你好,东坝虽然有天然优越的区位,但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界,路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。 虽然品质和配套一般,但对刚需来说算是一个不错的选择。 白家庄小学就是硬件好的村小而已

  提问:【新人首问】房姐您好,京籍集体户口,那时年少婚前在京郊公积金入手了首套。现在打算在市区买一套一居落户,兼顾自住之用,双井上班。不打算长期留北京,未来还是打算回广州老家,老公在广州婚前已入手一套,北京房子能出租。因为二套契税高,所以希望控制总价300以内,房龄希望95之后,93也勉强接受,自住兼投资功能。预计近期要小孩计划,短期内学区可能不会很急需。目前考虑望京、劲松、平乐园、石佛营、甜水园、朝青国美等地,1. 望京花家地觉得生活配套好,但房龄93上班较远;2. 劲松房龄老;农光里居住合适,一居好户型单价7w偏高;3. 朝青国美3号院大开间景观不错,近期交通不太便利,总价305-315有点压力;4.石佛营楼梯房,户型一般,总价低能接受; 请问从长远考虑,上述片区有没推荐或者别的更好选择?谢谢。

  回答:望京太远,国美大开间溢价高。农光里有6.5可以考虑,石佛营还不错能接受楼梯房可以入,另外建议看十里堡到青年路,劲松潘家园,大望路九龙山一带,推荐 炫特嘉园、10AM新坐标、CBD传奇 等,还有 北工大 平乐园 都可以淘

  提问:首套首贷,首付500-700左右,二手房可贷款300。目前在阜成门上班。需求:交通方便近地铁、品质好的小区。自住兼保值增值。学区能有更好没有也没关系。 目前在海淀区西四环内看房,发现板楼的话两居要1000+,塔楼的话两居800-900,而且都还不是特别好的学区。四环外田村兰德华庭两居800+。后来又看了丽泽区域(保利百合、蓝调),两居800+,三居1000+。草桥三居800-900。 以上选择哪个更优?(如果买800-900的,可以留点子弹等过两三年结婚后再买一套;如果买1000+的,就要够一够。) 除上述外还有什么自住兼保值增值小区推荐?

  回答:1. 板块上建议选择丽泽,有产业有人口,保值效果肯定好于田村。 2. 选筹上建议保利百合,算是丽泽的标杆盘了。 3. 子弹直接打完,你留的子弹三年后买不到现在的标的了

  提问:房姐你好,新人首问,目前华龙苑南里有一套自住三居,市场价扣除剩余贷款大概390(男方婚前购买),手上子弹360,我和老婆加起来税后年入120(含公积金),目前几个方案不知道怎么选,1,再攒几年首付买二套,买美唐或者公园悦府;2,卖了当前三居置换海淀学区房,目前宝宝快两岁,不知道买哪个学区没有方向,置换没有首套首付也怕换不起;3,往里走买世华龙越,女方工作地点在北辰世纪中心,所以希望买8号线的知名盘;目前比较迷茫,家人比较保守,倾向于选1,望房姐指点一二。

  回答:1. 直接置换最合适 ,入一套大平层做底仓,用全款抵押的方式入,二套方式很鸡肋可以忽略。 如果你是京户 海淀 建议看看 晴雪园、美丽园、郦城、上地佳园 、华清嘉园、 橡树湾, 非京户建议看朝阳的嘉铭桐城 2. 直接买二套是次级方案,也可行。直接垫资全款抵押入,看看回龙观融泽嘉园、金域华府 也都带学区。 你们的收入不错,所以不要过于保守, 好好利用房贷杠杆

  提问:房姐你好,目前子弹存量400,年入40,不想负贷太重。通勤需要,想上车五道口-沙河高校区之间的盘。不考虑学区。求分析流星花园,新龙城,万橡悦府。也欢迎推荐其他好盘@

  回答:你好,回龙观社区庞大,住着大约50万人口。 1998年,回龙观诞生了第一批经济适用房,一些老北京拿着低收入证明,被分配到这里。 回龙观的小区,名字大多带着一个“龙”字:龙腾苑、龙跃苑、龙锦苑、龙泽苑、龙博苑,还有什么华龙苑、新龙城。 回龙观是典型的睡城,跟涨板块,在这里选房只能选品质最上等的。 何为最上等?又该如何挑选? 很简单,直接看价格就行。 经历过三年半的调整,北京楼市早已没有任何泡沫,价格就是价值的直接体现。 目前,回龙观板块价格比较高的几个盘分别是:首开国风美唐、金域华府、流星花园、矩阵二期等。 简单粗暴地按价格排个序,金域华府﹥国风美唐﹥矩阵二期﹥流星花园,这基本也是回龙观楼盘的品质排序,挑最贵的买,你就对了70%以上。 如果偏爱新盘,万橡悦府也是不错的选择。

  提问:新人首问:房姐,你好! 本人情况: 1、昌平东小口顶秀青溪,三居(154平)目前市场价750-800万左右,贷款已经结清。 2、海外一套房,目前在办理抵押贷款,年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京,2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法: 1、目前感觉顶秀上涨价值受限,周边只有珑塬高端盘,今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域,还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格,卖房后,高贷款,置换1200+以上的房子。手里尽量留点钱,以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主,做高房子的总价,如果能兼顾居住最好。 看了你的文章后,目前疑惑: 1、看了你关于天通苑的利好,那东小口这个片区是否还存在价值? 2、我选择卖房后,全款买房再抵押好呢还是等首套资格?如买大三居,多大标的合适?cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过,世茂奥林那边也看过,望京也比较了解。 3、如果此套不卖,抵押贷款,然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子,再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居,犹豫不决。 现在很是疑惑,不知道该做哪一种选择,还望指导。谢谢说的比较多,打扰了!

  回答:东小口暂看不到利好,顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足,直接全款抵押更有优势,没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择, 双井7.5*160次新\/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 \/5*240的老破大。 大三居更好

  提问:夫妻京籍,三套房(1套北四环自住,2套出租);贷款还清。两人分别在西二旗、沙河上班;孩子北四环附近上学。手里子弹约450-500万。买房主要想保值增值。 1、现有资格买小米的万橡华府小三居90平米,约450万,这个房子是否值得买?买完租出去。 2、如果用70多岁的老人资格买,是否只能全款?能贷款吗? 3、这个时候适合投资买房吗?还有哪些房子适合买? 4、另一方案:将北五环外的房子卖出去(约550万),凑现金,买一套1000-1500万的合院或叠拼,沙河、顺义,哪个区域好?请推荐房子?怎么贷款?最好离国际学校不远。几年后有可能搬过去住。这方案比买小房会花更多现金,还要贷款。哪种方案更好?

  回答:1. 万橡华府可以入 2. 70岁无法贷款 3. 如果考虑增值,建议贷款入一套望京或双井900+的标的 4. 别墅保值属性较差,自住的话顺义>沙河,其中孙河板块相对好一些 ,可以看看 景粼原著 口碑还行。 全款抵押入能做足杠杆,如果不想有月供压力就用二套资格买

  提问:房姐,关注很久,首次提问,请您指导:(1)现在国内疫情接近尾声,国际金融市场比较动荡,有发生经济危机的可能,都在搞货币宽松,在这种内外部环境下,北京后市预计如何发展,现在适不适合买房,还是等一等。(2)西城广外有1套朝北的一居,春节前后一直看房,计划出掉换为广外“车站西街15号院”公房小两居(单价9万)或朝阳有学区位置如“西坝河北里”公房小三居(单价7.4万),有保值增值和带点学区中等不要差诉求,两边的利弊如何,您推荐哪种?(3)西城广外单价9万老公房值不值得考虑,入西城有什么风险?麻烦您!

  回答:当前看对国内楼市影响不大,后市无法预测,不过回看非典后的房价是涨了一波 建议换到朝阳学区,平衡风险 如果是带中等学区可以战略上回避西城广外一带,9万公房完全是学区支撑,投资并不看好,和你的增值诉求相悖

  提问:房姐您好!新人首问。 目前家庭名下共有2套北京住房,一是西城金融街两居学区房(夫妻共有,已做dyd),一是朝阳褡裢坡两居二类经适房(配偶京籍独立产权,无任何贷款),近期家庭年收入不稳定。 问题1:可操作购入成寿寺附近金第润苑两居回迁房,单价约3.8万(总价约350万),手续靠谱,据说2年可下房本,不知作为纯投资是否合适?如果2年内房本没有按时拿到无法出售,家庭会面临一定现金流风险。 问题2:由于近期银行dyd利率较低,是否应先将朝阳房产抵押变现(变现后共有约400万子弹),再做投资?投资方向应倾向于房产,还是金融方面(例如年化8%的信托)? 问题3:近期厦门房产是否还有投资空间?

  回答:1. 不建议碰,无法确定的事情没必要去赌,风险过大,正常选筹投资心里更踏实 2. 思路没错,北京现在的dyd的政策非常友好,建议盘活资金。80%的房产+20%其它金融衍生产品的资产配置比较合适,能对冲部分风险 整体收益更平滑

  提问:新人首问,房姐您好。本人回龙观三居室一套,紧邻地铁八号线和积水潭医院回龙观分院旁边。一家户口在海淀,孩子现读初一在育英学校,租住在紫金长安,月租金一万二。我本人在西单附近上班,现在手里有100个,夫妻住房公积金有90个,现在想买房。目前看过大成郡小两居,京铁家园,今日家园。犹豫不定是卖掉回龙观换在这边,还是凑首付买个郊区房投资。

  回答:大成郡这个小区不错,算是金隅建的最好的小区之一了,低密度,住着挺舒服 京铁家园挨着铁路,这是一个巨大硬伤,北京但凡挨着铁路的没有一个涨的快的 。 今日家园业态丰富,经适房、商品房、单位分房都有。现在价格有点高,主要是万寿路学区大家越来越认可 我认为你考虑自住可以换,推荐看大成郡。

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