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昆明的合院为什么这么火?

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  要说最近几年昆明房地产市场上最火的产品,既不是一大批开发商蜂拥而上的洋房,也不是越来越多的大平层,而是合院。

  合院火到什么程度?举个简单的例子,滇池草海边的金地一号,位置最好的合院卖到5万一平方仍旧一房难求。草海边其他项目的合院也都不愁卖,华夏澜台府去年5月开盘首推46套合院,最便宜的也要750万一套,但当天即告售罄;宝能滇池九玺去年7月首开,第一批106套合院,单价约4万,现在也仅剩30套左右。

  

  ?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍有门有院是合院的典型特征(图为融创雁来湖的合院)

  安宁是合院比较集中的区域,价格往往是同区域、同项目普通高层住宅的两倍以上,可是最好卖、先卖完的也都是合院,无论是融创雁来湖还是前不久开盘的金地自在城,都是如此。城投的温泉山谷,合院也相当受欢迎。

  去年9月开盘的招商依云国际,尽管距离比较远,区域开发才起步,但首批推出的合院也很抢手。

  昆明的合院为什么这么火?原因可能有这么几个:

  一是填补了别墅的市场空白。众所周知,国家早就下达了别墅开发禁令,一类住宅用地的供应量极少,近些年昆明市场上几乎没有别墅楼盘问世,可是别墅作为住宅的最高形态,客观市场需求并不会因为别墅禁令而消失,反倒是随着昆明富裕阶层住房的升级换代,越来越多的高净值人群将买别墅作为终极消费目标,合院因为没有别墅的名头,绕开了政策禁令,可是产品形态和居住体验又与别墅接近,很好地填补了别墅的产品空白。

  

  ?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍一个典型的两层合院(俊发嵩山溪谷)

  从产品形态上看,合院尽管没有独栋别墅的豪华阔气,但与前些年流行的联排别墅很接近,都是有天有地有花园,比较好地满足了许多人独门独院的别墅梦想。

  二是比起以前流行的联排别墅,合院有自己的优势和特点。

  比较一下合院和联排别墅的平面布局就可以发现,合院建筑一般都是L型,增大了采光面,同时私密感较强,而联排别墅的采光面比较短,而且有进深比较大的问题,户与户之间的干扰也比较大,私密感不如合院。

  

  ?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍左边的合院明显比右边的联排别墅拥有更大的采光面

  另外,L型建筑的一大优势,是天然形成一个围合式院落,使得每一户合院都能做到独门独户,这也正是合院这个名字的由来,相反,联排别墅就无法实现这一点。

  还有,合院的建筑布局决定了每一层的建筑面积相对较大,所以两层的合院就能实现比较多的功能空间,因此市场上出现了不少两层合院,总面积不大,总价也能控制在比较小的范围,市场竞争力更强。如果是三层合院,面积就非常宽绰了。

  合院建筑层数较少带来的优势是上下比较方便。而联排别墅往往要三层起步,四层也不在话下,如果不安装电梯,居住体验会比较差。

  三是昆明的气候条件比较适合开发合院。昆明气候不冷不热,日照时间充足,适合露天、室外活动,院落、露台的用途很大,利用率远高于北方和南方炎热地区,带有私家院落甚至露台的合院对昆明人有致命吸引力。

  

  ?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍昆明是最适合拥有露台和庭院的城市(图为中铁建山语桃源雅境合院)

  当然合院也不是没有缺点,日照遮挡就是其中之一,因为L型建筑势必造成户与户之间,以及同一户两个方向上的房间互相影响阳光直射。比如下图的三联排合院,虽然总体是南北朝向,可是一楼客厅的早上和下午都会被两侧的房间遮挡一段时间的阳光,在冬天会显得阴冷。

  

  ?‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍南向的合院客厅日照采光容易受到两侧房间的遮挡

  另外,联排别墅在停车位设计上比合院更容易,一般联排别墅要么是底层有直接入户车库,要么是门前庭院式车位,但合院因为院子本身是卖点,入户车库和门口车位都不太容易做到,昆明有些项目的做法是马路上预留公共车位,还有些项目则是建设地下车库,可是公共车位容易被占,地下车库又会增加成本,抬高合院售价。

  总的来说,合院产品的优点远多于缺点,价格上又比别墅有竞争力,只是目前昆明适合开发合院的优质地段越来越少了。

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