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昆明开发商:除了卖身,只要你买公寓啥都愿意

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  公寓是个什么玩意,让开发商如此头疼?

  居住区分:住宅是在家生活,有户口有锅有灶水电费物业费便宜。公寓是住酒店,没户口吃的喝的全靠外卖,水电费物业费贵。

  产权区分:住宅70年,住宅式公寓70年,商业公寓40年。住宅式公寓基本是2012年前报建过规的产品,就是在住宅性质的地块上开发商建设集中型房产,也可以比喻是微小型住宅,当然也是民水民电可落户口。目前昆明在售的新房项目仅有一个在呈贡,但是拿地时间报建时间应该是2012年以前。

  70年产权公寓,除了房产证上会写公寓以外,其它所有权益都与住宅基本一致。由于这类70年产权的公寓在2012年新的住宅设计规范实施后,公寓不再属于住宅范畴,从理论上来说,不应该再出现所谓“70年产权公寓”,所以下面讨论的公寓是指40年产权的公寓。

  公寓难卖:昆明公寓属于商业地产,难卖到什么程度,看看数据就明白了。

  

  2019年商业各板块存量及去化周期(源于昆明锐理数据)

  来自互联网消息:按照昆明锐理数据划分的12个板块,截至2019年,呈贡板块、次中心板块、东南板块的商业存量位居前三,分别为129.86、87.45、75.45万平方米,去化周期分别为151.45、472.17、93.59个月。存量最大的三个板块中,呈贡板块、东南板块去年的销售面积位居区前列,销售情况相对乐观,去化周期也就短一些;次中心板块由于存量高,销量低,去化周期高达472个月。

  

  公寓难卖为何开发商还要建:按照2015年《昆明市城市规划管理规定》规定,开发商建设小区必须按照比例建设多种配套设施,酒店就是其中之一。

  

  整栋酒店的项目更加难卖,开发商为了更快回笼资金,把商业地产分割成若干小单间出售,这就是公寓。

  开发商这样操作,有关部门不知道?肯定知道。同时也清楚开发商房子(公寓)卖不掉,也没钱买地。

  商改租为何开发商不动心:2020年12月17日,昆明发布了支持商业地产改为租赁地产的通知,吃瓜群众以为公寓会火一把,但是开发商却不动声色。

  

  《通知》第一条明确规定不能分割销售给个人,显然对开发商的“高周转”回笼资金方式没有诱惑力。所以,很多开发商宁愿通过降价,分期首付等多种形式促销商业地产。据行内人士介绍,曾经某开发商为了整栋销售公寓,甚至5折让利,就是要钱变现。

  公寓与住宅价格:公寓难卖,除了上面提到的整栋销售价格特惠外,对散户也普遍让利。街头地产广告某某项目新房首付几万住新房,大概率是针对商业地产。就连不差流量的龙头企业万科,也为公寓销售头疼,与渠道商合作通过公众号打出了首付4万6的促销广告。

  

  

  据了解,这三个项目住宅都是1万8到3万多每平价格,公寓的价格却低至几千元每平,而且部分还是准现房。可见开发商为了卖掉公寓,真的除了卖身啥条件都愿意接受了。当然,这只是粗鲁的比喻,开发商们别上纲上线,哪天这篇文章删除,大概率是开发商又给我发了律师函。

  昆明公寓难卖,虽然转化率低但是还是能卖,那么谁在买公寓?我之前写过一篇文章(点蓝字看全文)昆明手握500万,投资酒店&长租公寓,还是买住宅?公寓用途其中之一就是做酒店,商业经营用途。

  对那些因为手中住宅多套被银行住宅拒贷,对那些单身群体置办婚前财产,对那些还在城市里租房者,公寓对这三个群体依然有吸引力。

  看看购房与租房成本计算

  买房:100万÷70年(25550天)=39元/天,一家四口每人10元/天 ,70年后房子全还是自己的。

  租房:一家四口租一套房1300/月,平均也是每人10元/天,租70年不涨总房租109万,70年后房子,还是房东的。

  这是对住宅的算法,能买住宅的刚需当然不选公寓。问题是,现在昆明银行对住宅按揭贷款审核特别严格,特别是单身群体有了首付没有流水也未必批贷。

  对比公寓贷款政策,银行就要求比较低了,因为公寓总价低首付高,加上开发商垫付首付款搞分期,这就能解释为什么还有人买公寓了。

  关于公寓分期首付,以万科的首付4万6为例说明:比如购买的公寓总价30万,正常首付50%就是15万。

  开发商促销分期首付的置业计划是认购三天交首付的30%,即4.5万,然后3月31日付第二笔首付的30%也是4.5万,6月15日前付首付的40%,6万。

  看出来了,总的首付款50%不变,给了购房者时间筹款。如果现房交付,当然也省了给房东的租金。实际上,入住还是需要简装和买一张床的。

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