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北京楼市现状:这些郊区不要投资,价格不涨还被套,新手要注意

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  我是北京房姐,资深房产投资专家。目前已为10000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体遮遮掩掩的让你摸不清头脑!房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

  以下内容选自【北京房姐】公众号| 粉丝问答

  提问:美丽的房姐你好!北京回龙观房一套,还有一个购房名额。本人在五道口上班,先生在海淀温泉上班。考虑到双方上班便利性,无学区需求,想在五道口或者知春路、知春里买房。手里子弹850,想全款入2-3居小房子,看了东王庄,西王庄,王庄路27号院,知春里,双榆树x里,知春里小区带学区价格最高且最近一直在涨。请问,自住+保值升值,哪个小区入手更合适呢? 回龙观房子想抵押贷款,入手重庆十里长江楼盘,是否合适呢? 请指点,谢谢!

  回答:西王庄小区最近几年价格一直阴跌,没有回暖迹象,成交量也很少不建议碰。知春里价格有些高估,不适合入。东王庄有合适的标的可以入,这个盘还未涨起来,位置也不错,品质相比周边来说属于中等偏上,最好选择小区西边的几栋楼,户型略好些。 重庆的十里长江位置一般,距离地铁太远,综合配套和人员聚集都不太好,投资回避。重庆投资选盘公式: 真内环+地铁沿线+10年内次新+2\/3房,单价不要超过1.6,重点关注2江4岸

  提问:房姐您好!关注了您有一段时间了,很受启发。目前准备在北京购房,首房首贷,考虑自住兼保值,首付150左右,总价最好330以内,近期看了东四东五环附近的房源,不知道怎么选择,求指点。1、八里庄北里的86年老公房一居室(说是钢混相当于96)近地铁,环境装修不错,单价6.6;2、炫特嘉园开间,国美第一城东西北向一居室;3、定福庄美然动力开间,顶层是否可行?目前的问题是,同一地段老公房和商品房开间之间怎么选择?同样价格五环比四环房源质量要好,在四环和五环之间怎么选择?另外,还有没有合适的小区房源推荐?主要考虑交通方便兼保值增值。300左右。谢谢!

  回答:330总价的话,八里庄北里6.6的单价如果没有硬伤可以入。炫特嘉园和国美有合适的标的也可以。美然动力的位置一般,优先看前面几个盘。老公房的优势是税少可以高贷,适合低首付。选择具体的标的更重要,不用纠结四环还是五环 保值角度差距不大,另外看看 中海御鑫阁、三环新城、设计师广场

  提问:房姐好,首次提问请指点:sfsd,首付250w,计划买总价530w的房子,加税费、中介费最多能承受550w(第一次买房不太敢抵押等操作)。已婚没娃,家里有东城地安门一套平房,暂时满足小两口自住,想买一套两居室等未来有娃自住。活动区域在东边,不考虑学区,所以看了十里堡、青年路、望京、常营片区,最后选定了以下几种方案: 1. 国美第一城两居室,次新生活比较便利,但两居以后还需置换。 2. 晨光家园A区三居室,稍微有点老,但离地铁近,三居可以满足未来孩子、老人和孩子三代共住,短时间不置换也无所谓。 3. 同等价位可以买天通苑大三居,但我们上班都在东边,交通可能不太方便,一直还没去踩盘。 想问下,从保值、未来发展来看哪种方案比较好?有果有其他小区推荐也可以,谢谢

  回答:晨光家园在十里堡片区的中心位置,离朝阳大悦城很近,周边配套齐全。缺点就是非封闭管理,物业一般。 国美居住人群更年轻些,周边配套也不错 这两个盘都是能跟上大盘涨幅。 近期有要孩子的计划或者5年内不考虑置换的情况就选择晨光家园 另外还可以看下 青年汇佳园都 北京新天地 柏林爱乐

  提问:请教房姐: 在富力城有一套三居室,但现在因工作关系居住和生活在外地,考虑未来(时间无法确定)还是要回到北京,目前可投资预算500万。考虑三个方向: 1.趁现在置换一套更好的未来返京自住,希望能够满足未来养老居住需要,小区管理好环境好生活便利。个人偏好奥体或者颐和园附近,有否小区推荐? 2. 用二套房指标再买一套小户型投资,谋求长期的稳定租金收入,请推荐可投资的小区。 3. 暂时不动,等返京时再考虑置换或者投资。 上述方案,请房姐指点一二。谢谢!

  回答:1. 建议看下 奥森板块澳林春天、万科星源、上元君庭 2. 可以选择天通苑的顶复,或者东恒二期、苹果社区南区作为投资出租都还不错 3. 你返京时间不定,二套买入以后在调整会更好

  提问:房姐下午好,最近看了一套300w的光辉南里52平全朝南80年的房子。房子装修挺好的价格也不贵,看完之后的第一想法是贷款未来出手可能面临不好贷款的问题。 那么有一个问题我一直很疑惑想请教房姐,像这种80年或者再老一些的房子,随着时间的增加,这样的房子未来有没有接手的价值?或者说未来这样的老房子最终的归宿会成为什么呢?

  回答:光辉南里有一半房龄过老(1990以前) 52平应该是一居,回避,300万可以买到两居。 老公房买的好,5年内可以跑赢大盘,并且出租回报和流动性也足够好。 那么5年以后呢? 5年后你已经满5可以裂变优化了,并且买入房龄决定了依然可以贷款。 参考:《什么样的老公房可以买?》

  提问:房姐好。新人首问。 个人情况:北京户籍,单身。 房产情况:角门东里有老破小一套,目前售价300多一点,还有公积金贷款104万,明年3月满五唯一。 首付及还款能力:首套房卖掉约200万+借款和信用贷等100万=300万;月薪税后1万,公积金6400,年底有这年终奖,但不多,公积金就是比照全年收入缴纳的了。 需求:想置换一套近地铁的80~90平正规两室一厅两居。最好有电梯,无电梯的2、3层也可以。 问题:1.我是否要等到明年3月满五唯一后再考虑置换? 2.我这种情况是否只能买的起450~500万的房子? 3.房姐有没有推荐的区域和小区?是在南三南四环淘还是去其他地方找? 4.和义的世嘉丽晶和久敬佳园都看过,久敬佳园不带电梯的基本符合要求,总价在450万左右,但是和义附近真的啥都没有。另外,大红门建欣苑不带电梯的两居也有少量可选。这两个小区,房姐觉得哪个更值得? 5.其他的帖子和问答里看到二套推荐抵押贷,我这种情况适合抵押贷吗? 求回复

  回答:1. 建议等满五唯一,可以提前挂信息 2. 450左右比较好,过高的话 你的还款压力较大 3. 推荐看下 朝阳板块 丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区 4. 这两个小区都不建议首选 4. 全款抵押适合拉高杠杆,你直接二套即可

  提问:房姐好,本人北京土著,名下无房无贷款,目前手里有现金600~800可用(但又不想全用),目前无学区需求 本着保值、看涨的目标买房 推荐哪里?如果有具体推荐楼盘最好~望京(看过上京新航线)?双井(研究过富力城A)?朝青?通州?西红门?急~望指点~感谢! &是买一套好?还是分两套买好?

  回答:600首付的话,按首套买一个1000+的标的没问题。还需要看你的月供能力。 望京 朝青 双井 都不错,例如 上京新航线 大西洋新城 季景沁园 北纬40度 臻园 都可以选筹,还有 富力城 华纺易城 远洋万科城 苹果社区 乐成国际 也可以淘。建议买一套,充分利用sfsd

  提问:房姐好~新人首问,准备在石佛营附近买一套400w左右的小户型(首付大概能出到150w左右),近一两年短期内应该会用来出租,想问一下石佛营西里的90后公房(卧室朝南的小一居或者小两居,总价在250-400都有,基本在94到97年之间,感觉单价比炫特便宜很多)和炫特嘉园(朝西南或南的一居,总价在350-420左右)应该怎么选择比较合适~?90年代的房子会比较老影响几年后置换吗~?

  回答:你好,石佛营西里和炫特的流动性都不错。 如果未来考虑自住,建议优先炫特嘉园,次新盘居住环境相对好一点。 如果考虑租售比,石佛营西里略好一点。 90年代的老公房不算老的

  提问:房姐老师,现在想在深圳买房投资,由于职业原因,没办法开公司做抵押拿出资金,只能把原有的住房卖了去深圳置业。房子在珠海,位置不错,学区房,看的人比较多,卖掉可以有270-280左右的资金,在深圳五成首付买房。 现在有点纠结的是:1.深圳这波大涨会不会带动周边广州珠海上涨,珠海也已经横盘几年了,加上最近有放宽入户和放松限购的政策,想着现在卖,会不会卖到上涨前?2.深圳已经涨了这么大一波,如果卖房拿到资金起码要1~2个月,现在真的有点担心自己去高位接盘。求老师指导。

  回答:公检法或金融等敏感行业无法直接办理抵押经营贷,但可以采用父母,配偶等方式迂回,或者另有实控类产品可以迂回。 目前阶段,如果是凑足身家进行上车,并且是二套资格,不用选择深圳追高,有一定风险。 珠海价格和广州差距太小,广州更需要补涨。 综合来看,如果珠三角工作生活工作,当下可以选择广州>深圳待上涨标的>深圳西部已上涨标的。

  提问:房姐,我有让我小姨子收养给我女儿办理落户的想法,我小姨子是京籍户口,女儿三岁(按新的收养法,有操作的可能)。如果操作的话,学区的选择、房子买哪里,上什么学校?等等!看到有个十二年一贯制的人大附在亦庄,是不是可以考虑去那里买房?改善,投资、 学区兼顾! 现在有通州的房票,总价八百万到九百万的预算,属于二套,首付可以达到七百到八百万左右。就是纠结买通州还是市里?通州瑞都公园世家北区有个157的大三居,现在810万,我觉得贵了,而且我觉得通州的房价可能还要跌!市里有没有可以选择的。 我可以办理东城的工居证! 如果我小姨子收养我女儿能够办理北京户口的情况下,房子和学区,投资和自主,通州和市里怎么样权衡,好难啊! 或者办不了京户,只有工居证,又怎么权衡?

  回答:你好,感谢付费! 每个区域都有它的天花板和阻力位,过了那个天花板就没有流动性,就必须折价换量,也就自然跑不过人家。 通州二手房成交主力是500万以内的刚需上车盘。总价超过800万的,只能继续深耕东西海朝,去通州亦庄买个150-200平的航空母舰静候花开也不合适。 非北京户籍买学区房,朝阳区能上的概率大一些。 以下这些9年一贯制的都挺好的: 人大附朝阳 陈经纶帝景 朝外本部 陈经纶嘉铭 白家庄小学+80中 望京陈分 朝师附小+人大附朝阳 朝师附小+清华附朝阳 北师大朝阳 景山朝阳 三帆朝阳 嘉铭桐城,珠江帝景,东湖湾,首城国际等等可以重点关注

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