房价泡沫存在吗？做好潮水退却准备，是每个人都要面对的现实

房地产泡沫，是指房价迅速膨胀，房子的市场价格远远超过它实际的价值、形成虚假繁荣的现象。

房价到底有没有泡沫，是许多人关心的问题。不少人看不清形势，不知道是否应该及时卖掉多余的房子。如果真的存在泡沫，就要提防资产价格下跌的风险。

那么，楼市的房价，到底存不存在泡沫呢？

看楼市到底有没有泡沫，可以看三个要素，一是房价是否快速上涨，二是房价是否超出了正常人能接受的水平，三是房屋的市场价格是否偏离了实际价值。

第一，房价是否快速上涨？

1998年，我国一线城市房价在3000元到5000元每平方米之间。2020年一线城市房价在4万到8万元之间。住房商品化以来，房价和最初相比，上涨了十几倍。

统计局数据显示，2021年1月份，一线城市新房和二手房同比分别上涨4.2%和9.6%。 2020年全国居民人均可支配收入32189元，比上年名义增长4.7%，相比收入涨幅，一线城市房价涨幅是比较明显了。

在高房价的影响之下，我国平均购房年龄出现了延迟的趋势。根据《2020新一线城市居住报告》，北京、深圳、广州的平均购房年龄是34岁、33岁、32岁。2018年，购房者平均年龄为29.5岁。在收入不足以支撑房价的情况下，人们只好延迟购房时间。

第二，房价是否超出了正常人能接受的水平？

如果收入的涨幅能够快过房价的涨幅，即使房价涨一点也没有关系，大家都买得起。问题在于房价收入比呈现扩大的趋势，根据《2019年全国房价收入比报告》数据显示，我国房价收入比平均达到8.8，但国际上通用的合理水平应该在3到5之间。

2020年的房价收入比为9.2，相比2019年又扩大了。北京、上海、深圳、厦门等城市的房价收入比都超过了20，一对夫妻攒够20年的钱，都不一定能买得下房子。

收入不足以支撑房价，不少买房人不得不借钱买房，这进一步导致了居民负债水平的提高。根据央行发布的《中国金融稳定报告（2018）》显示，截至2017年末，我国家庭部门债务余额40.5万亿元，超5成是个人房贷，较2008年增长了7.1倍。

从以上数据可以看出，高房价不仅让人们购房时间延迟，还让人们债务压力增加。这对普通家庭的一大影响，就是生育意愿的降低。

四川大学人口研究所《住房与生育意愿研究综述》中，归纳了许多房价与生育意愿研究的成果。研究表明，许多学者认为房价对生育意愿起着重要作用，房价上涨过快，对居民生育行为有明显的抑制作用。 《中国人口与房价深度报告》表明，北京、上海生育率低于三四线，一个很重要的原因，就是一线城市房价较高。

第三，房屋的市场价格是否偏离了实际价值？

从买房需求看，2018年到2020年，我国年均商品房销售面积17亿平方米。按照一套房100平方米，住三个人计算，近三年的商品房销量就够1.53亿人住了。

这是否反映了商品房的实际需求呢？在房住不炒的定位之下，房子有人住才有意义，如果一座城市没有人住，再多的房子也会成为空城。

2018年到2020年，这三年我国新出生人口分别为1523万人、1465万人、1003.5万人（公安部数据）。按照高点1523万人来算，也只有新增4569万人口。两相比较之下，也可以看出，住房已经过剩了，房屋的市场价格超过实际价值了。

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房屋建设速度超过人口增速，就会产生空置房。

去年，“全国有6540万套空置房”的消息引发讨论，据说是有人发现，大量房屋连续半年的电表读数为零，于是推测房屋空置。后来，该消息被辟谣，我国从没有公布过空置房的数据。

央行数据显示，我国城镇居民户均1.5套房。西南财经大学2017年的调研数据显示，我国城镇住房空置率在21.4%左右。

房屋空置率高的背后，是房屋拥有量的不平衡。不少在一线城市奋斗的年轻人，一套房也买不起。而那些早期进入楼市的人，囤积了多套房子，有的人深信房价不会跌，宁可空着也不愿意降价卖。

从以上数据可以看出，房地产有没有泡沫一目了然。在房屋市场价值已经偏离了实际价值的情况下，拥有多套房的人，要注意房价下跌的风险，一旦资产价格下跌，生活可能陷入混乱。

正如原央行副行长吴晓灵所说，泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却准备，这是每个人都要面对的现实。