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和谐新秀!改善客追求的终极居住——低密洋房纷至沓来

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  近三年时间里,和谐片区作为济南老旧城区升级的重点板块,涌现出了多个楼盘,除了已经深耕数十年的阳光100还在卖以外,随之而来的远洋万和府、绿城诚园、保利天禧、新城时光印象、城投静悦府也在2019-2020年逐渐“铺开”。

  虽然近几年来,济南新兴片区的各大楼盘一直非常活跃,但对于地缘情结深重的老济南人来说,在老城区拥有一套改善住房才是终极目标。

  从老城区的布局来看,自2019年以来,和谐片区的人气一直非常高。随着远洋、绿城、保利、新城、城投、中海等诸多开发商的入驻,越来越多的人开始关注在这里“住得好”的问题,该片区的产品也逐渐开启从大高层到小高层,甚至到如今低密度洋房的革新


  与落地许久的其他项目相比,城投静悦府和中海汇德里堪称是片区的新起之秀。

  1.城投静悦府

  2020年9月19日,在和谐片区的第二制药厂北地块的城投静悦府开盘,很多置业者可能对城投开发企业不熟悉,但提到新泉城名苑和逸家公馆不少人肯定会有印象,除此之外,城投还开发了经十路、北园大街、泉城广场、奥体中心等重点项目。作为国企,城投为济南城市更新和基础建设作出过不少贡献,而城投静悦府项目更是城投从“幕后”走到“台前”的一次亮相。


  根据置业顾问介绍,接下来城投在济南房地产市场上也将继续开拓,目前在雪山片区与万科共同拿地十余宗,也将是未来的主要业务。


  回归到城投静悦府,作为一个非常低调的项目,在和谐片区确实知名度弱于其他几个楼盘。但其产品设计还是可圈可点的。城投静悦府由两个地块组成,东侧地块是项目的商铺,西侧住宅地块位于第二制药厂北地块,整体呈现L型,与中海汇德里呈包容姿态。


  在产品方面,城投静悦府共规划有5栋住宅394户,全部为11-18层的小高层产品,项目容积率2.3。其中,1#楼为14层的131平方米三室产品,2#为11层175平方米的四室(儿童医院团购楼栋,目前仅剩3楼以下房源),3#-5#是18层的小高层,面积涵盖了126-187平方米的三室和四室房源。在最南端的5#前面是中海汇德里的18层小高层,楼间距在40米左右,采光整体较好,没有居住公寓


  在上述5栋楼中,除2#为一梯两户的设计,其余楼栋均为两梯两户2#的公摊低至14%,得房率与3#上187平方米的房源几乎相当。值得一提的是,3#的144平方米房源为简装交付,5#的145平方米房源为毛坯房,但简装房价格要低于毛坯房源。据了解,这是城投做的一次试点尝试,未来希望能向济南市场推广带简装产品的楼盘。


  在户型设计上,城投静悦府的户型整体的通透性与高层产品相比略有差异,这也是改善低密产品的共性,其南北双阳台的设计充分满足了生活和休闲的需求


  整体来看,城投静悦府价格在22000元/平方米起,每层之间差价在10元左右,而2#价格在23500元/平方米左右。目前5栋楼基本都已封顶,预计今年底交付

  2.中海汇德里


  中海作为入驻济南较早的开发商,已经在济南深耕十余年,中海国际社区和中海华山珑城都是济南的超级大盘。作为豪宅的典范,中海的“里”系是其高端产品。


  在寸土寸金的老城区,中海汇德里项目所在地是原济南第二制药厂,2020年9月14日,在竞拍36轮后由中海摘取,溢价率达28.4%,楼面价11943元/平方米,与城投静悦府的11665元/平方米的楼面价相差不大。根据挂牌条件显示,地块竞得人须在地块内提供25户约2370平方米(具体以规划审批和实际为准)安置住宅房源,由济南市投资控股集团有限公司以8199元/平方米的价格回购。此外,竞得人需在地块X内无偿代建6班制幼儿园。


  从项目整体的规划来看,共有11栋住宅,含487套普通住宅和16套居住公寓,项目容积率为2.0。其中,最西侧2栋为15-18层小高,其余9栋全部都是7-11层洋房产品(分别为1栋7层洋房、1栋9层洋房、6栋10层洋房和1栋11层洋房)。其中,居住公寓分布在2#、6#、8#和9#楼上。在项目的东北角(城投静悦府1#和2#南侧)规划了1所6班幼儿园,5#和10#间是未来售楼处所在地,规划有商业配套。


  从产品设计上来看,该项目户型涵盖了128平方米四室、142平方米三室和四室以及195平方米四室房源,全部为精装交付,户型与城投静悦府类似,中规中矩,但其阳台采用了半封闭的开敞式设计,顶层为露台,一层带花园。


  项目自1月份入市以来,受到了很多改善置业者的青睐,预计3月底将会首开,价格大概2.5万元/平方米左右,整体2年左右时间交房,目前项目仅有一栋楼已经开启地上施工。


  此外,在和谐片区还有一宗地预计也将在今年入市,就是2020年12月30日远洋摘牌的经十一路B-4地块。该项目地上最大容积率为2.8,在产品密度上将略逊于城投静悦府和中海汇德里。

  整体来看,和谐片区交通非常方便,此外,商医娱等的配套也较为齐全,如果非要指出它的短板,无疑是教育。放眼整个槐荫区,在全市的教育排名中偏弱,但和谐片区因为新盘林立,在旧城升级的过程中,土地规划的教育用地也占有不小的比重,期待未来和谐片区的教育能够得到改善。

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