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兰州的CBD真多!

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  早在上个世纪的20年代,一位美国的城市地理学家提出,城市的发展是围绕着一个核心区不断向外扩张的,而这个核心区则是城市经济活动的主要区域,是城市商业、商务和办公的中心,地价和土地利用率最高的地方,这个核心区被称之为CBD(Central Business District)。

  作为城市发展的必然产物,CBD往往是一座城市中经济活动最频繁、经济活力最高的中心区域,承载着最核心、最高端、最具复合性的城市功能,是一座城市的“心脏”。

  CBD概念诞生百年以来,全世界的各个城市涌现出无数的CBD,比如美国的纽约、英国的伦敦、日本的东京和法国的巴黎等等,这些城市的CBD都是世界级的,商务办公至少在两千万平米以上,纽约更是超过了四千万平米以上。还有像芝加哥、多伦多、法兰克福、悉尼、北京、上海、广州、香港、新加坡等城市的CBD,对于各自国家、城市和区域的经济刺激和推动也起到举足轻重的作用。

  

  安宁中央商务区效果图

  对于每一座谋求高速发展的城市而言,CBD存在的意义都是不言而喻的。

  首先,它是城市经济发展的中枢,也是这座城市经济活力和经济开放程度的象征,代表了一座城市最尖端、最前沿、最繁华、最具活力的一面;其次,它影响和改变着一座城市的生产和组织方式,催生出更多的经济模式和城市功能;第三,CBD的建设也影响和改变了城市的空间结构,甚至主导了城市的发展方向,被认为是推动城市的经济结构转型和高速发展的利器。

  由此我们也就可以理解,为什么站在经济发展十字路口的兰州市,现在要迫切地去规划和建设城市CBD了。我们希望通过CBD的建设和运营,来提振城市的经济活力、提高兰州在西北乃至全国城市中的影响力,进而在“一带一路”的大战略当中,为自己找到一个清晰的城市定位。

  近几年,兰州对于CBD的建设提出了十分明确的规划,一个是安宁中央商务区,一个是东岗CBD,还有一个虽然没有写进规划,但笔者认为也同样具备CBD建设潜力的区域,西客站。

  安宁中央商务区的规划由来已久,早在2006年兰州就提出在安宁建设新的城市核心区,当时并不叫中央商务区,而叫安宁行政中心区。但这个规划由于种种原因一直没有落地,直到2017年11月,安宁区政府通过主办“中国·兰州·安宁中央商务区、生态文化广场、后工业都市街区三个片区的”城市设计国际竞赛的方式,再次推出了安宁中央商务区的概念。而真正促成安宁中央商务区落地的,应该是富力、万科、联想、新城控股等几家知名企业的入驻。尤其是富力集团,曾一手缔造了广州天河富力城CBD,人称“CBD建造专家”。如今富力·兰州CBD、万科·璞悦澜岸、安宁吾悦广场、联想科技城几个项目集中在安宁中央商务区之内,使得这个区域已经完全具备了兰州CBD的雏形和潜质。

  东岗CBD是2019年3月由兰州市城乡规划局在《兰州市东岗CBD项目(雁滩东部地区)控制详细规划修编》方案中提出来的,其目的是为了提升城市门户区域整体形象,改善雁儿湾地区人居环境,实现雁滩及东岗地区整体功能完善。东岗CBD定位为“复合生态之城,体验文化之都”, 计划以高品质商业集群缔造城市形象,以品质文化生态住区为辅助,打造兰州东门户形象展示区。东岗(连接雁滩)的这片区域本来就算是兰州的城市核心区之一,也是城关板块最后的一片“高价值区域”,建设附加值更高的城市CBD也是理所当然的事。

  

  东岗CBD效果图

  不过目前东岗板块里的地产项目多为住宅项目(部分项目带有商业属性),还缺乏一股建设核心CBD的强有力的推动力量,而且东岗片区内的旧城改造体量很大、难度也很高,一般的企业恐怕也吃不下这么大的蛋糕,这大概也是东岗CBD目前还仅仅停留在纸面上的主因之一。

  而另外一个区域西客站板块,则是笔者认为最有CBD潜力、也最应该建设CBD项目的板块。西客站板块是目前兰州市唯一拥有高铁、地铁双“铁”交汇轨道交通格局的板块,高铁与地铁一号线可实现无缝连接,双铁交通与西津路、南滨河路、南山路共同构成了立体交通体系。

  CBD的建设是高度依赖快捷、方便、现代化的交通体系的,仅此一点西客站板块就占有明显优势。而且西客站板块地处兰州市的正中心,向东连接城关、向西连接西固、向北连接安宁,可以把西关十字、小西湖、马滩、大滩、安宁中央商务区整个串联起来,形成一个大的城市核心圈,其中包含城市的各种主体功能,极具发展潜力。

  现在西客站板块里已经有中海铂悦国际社区、兰石·豪布斯卡、兰州中心、兰州老街等项目,向西还可以串起兰州万达城、兰州奥体中心、黄河楼以及兰州华侨城等等项目,依托这些项目打造一个甚至几个城市核心区CBD,也并非没有可能。

  当然,CBD的确是推动城市经济的“利器”,但它也需要强大的支撑点,实质就是说一座城市的经济活力、商业、商务水平、企业数量和居民消费能力是否能够支撑起一座座CBD的运营。有专家认为,从广义上讲,CBD是一座城市行政、文化、商业、商务功能的聚集区,只要城市有核心,就可以建设CBD,但从狭义上讲,CBD是侧重商务办公的区域,像兰州这样的城市是否具备建设大量商务写字楼、容纳大量商业企业的能力,CBD建成后企业愿不愿意来,来了能不能赚到钱,能不能承受高昂的运营成本等等,都是值得商榷的问题。

  CBD是城市发展达到某个阶段、某种水平的产物,盲目追求CBD对城市经济的提升效果,而不考虑城市发展的实际水平,反而会成为城市经济发展的拖累。

  兰州现在的发展水平,相信能够支撑起一个或者两个CBD,但不一定能支撑起多个CBD,我们还是要根据城市的区位、规模、经济实力、辐射力和影响力,来确定CBD的建设规模、建设形态和可持续发展的能力,盲目跟风、人云亦云,恐怕会掉进“发展陷阱”。

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