首付8改5、5改3，南京江北核心区、新玄武怎么了？

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　　春节过后，南京买房人扎心地发现：涨了的不止体重，还有买房首付！

　　燕子矶佳兆业燕然居，收官现房首付6成起；两桥彰泰观南府傲娇放话“不买包，首付得8成”；河西南岸都会澜岸来“补刀”：马上推240套收官新房，首付预计5成起……

　　“挨了巴掌”后，“甜枣”突如其来：

　　此前8成首付的江北核心区，新盘长江时代1314、长江时代1516预计3月首开，首付很可能5成起；

　　此前首付5成起的新玄武，紫金悦峯、玄武宝龙城两家新盘很快首开，首付大概率3成起……

　　别的板块楼盘在提高首付的路上疯狂试探，“万人摇”的江核，双学区加持的新玄武却反其道而行之，悄悄降低首付门槛，这是怎么了？

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　　先说说江北核心区。

　　元宵节一过，江核“四胞胎”长江时代1314、长江时代1516迫不及待亮相，两家新盘共有2308套新房，最快本月首开约1400套新房，十足的“江核抽水机”。

　　买房人纷纷走进售楼处，打听到关键信息：

　　关于价格，两家毛坯限价均为30750元/㎡，基础装修包约2000元/㎡，预计升级精装包不超过2000元/㎡，含升级包预计约34000-35000元/㎡；

　　关于升级装修品牌，唯宝、高仪、菲斯曼等品质在线；

　　关于首付，划重点：置业顾问表示可能5成起，具体以最终开盘通知为准。

　　“什么，江北核心区首付8改5了？是不是更难买到？”“呵呵，我说的吧江北核心区要完。”……大家反应不一。

　　但事实真的如大家担心那般，江北核心区不行了吗？关于长江时代降低首付比例这事儿，一线君认为原因是多重的：

　　① 项目所在的南工大较中央商务区、隧道口等区域，规划、配套略逊一筹。

　　整个江北核心区里，又细分为中央商务区、隧道口、南工大等区域。长江时代双盘，正位于南工大区域内。

　　根据政府规划，江北核心区扩容前，南工大是无缘核心区的。即使是积厚薄发，去年起通过大规模密集卖地吸引了保利、电建、新希望、金茂等一众房企，南工大的短板还是显而易见的：没有中央商务区科创金融中心的高大上定位，也没有隧道口的成熟生活配套。后面能否腾飞逆袭，要看科研产业兴起带来的效应了。

　　② 南工大区域新盘储备井喷，贴身肉搏战“压力山大”。

　　仔细盘点不难发现，除了在售的花语熙岸，南工大区域待售新盘已多达10家。

　　春节以来，除了长江时代双盘，映樾里（中北金基G03）、大华锦绣江来（大华G11）、江悦光年（首开G17）纷纷公布案名，最快一季度入市；新希望G20、杭州大家G26，包括刚刚拿地的金茂G03也摩拳擦掌，南工大新盘的贴身肉搏战一触即发。

　　参考此前花语熙岸将首付比例提高到8成以后，两次开盘综合中签率从5.78%提高到11.28%，首开推出超1400套房源的长江时代双盘想以5成首付抢跑的急切，就不难理解了。

　　③ 双限地块入市价格上涨，挤压倒挂空间。

　　再来说说价格。长江时代双盘，是典型的双限地块，含升级装修包最高约35000元/㎡，和花语熙岸、江畔都会上城、启迪水木滨江等均价3万2的限价盘比，价格明显拉升，一定程度上倒挂空间被挤压，从而劝退部分投资客。

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　　新玄武又是什么情况？

　　刚刚公开的新盘紫金悦峯，精装交付，配备日立空调；西门子油烟机、灶具与洗碗机；汉斯格雅五金件、杜拉维特马桶等。预计3月底4月初首开A地块11、12、13号三栋楼，共376套房源，面积约81、104、121㎡，放风价43000-45000元/㎡；

　　玄武宝龙城，精装交付，配备大金中央空调、松下新风、威能地暖等。预计3月底首开D地块1、3、4、5号楼，共324套房源，面积106-109㎡、139㎡，放风价45000元/㎡。

　　值得一提的是，两家楼盘的销售都明确表示：首开的首付比例大概率为3成起。

　　买房人不禁纳闷：之前新玄武的星河国际一直是首付5成起，精装配置还不错的紫金悦峯和玄武宝龙城为何这么“低调”？

　　这得从新玄武的板块定位说起。放眼南京，能与之较量一二的同级板块可能只有大校场。官方的规划里，新玄武以丹霞路为中心，建造210万方的商业综合体、60万方的科技研发载体、20万方的地下商业空间。

　　星河将产城融投模式落地在此，未来科技金融、文旅体验等方面都会发力，还有一个优势是产业带来的人口导入。加上南师附小、科利华中学等教育资源的引进，新玄武一度是改善一族的香饽饽，5成首付自然有人愿意买单。

　　新玄武规划效果图

　　一副怎么看都能打赢的好牌，北京电子城和宝龙为什么“怯场”了？原因同样是多重的。

　　① 板块新房断供期间，购买力被分流。

　　去年9月星河国际加推后，新玄武新房就陷入冷静期。无房可选怎么办？南京相当比例的强购买力人群瞄准了河西、南部新城一批高价改善盘；新玄武的“邻居”燕子矶也刷爆存在感，3万2的燕熙台、3万4的万科燕语光年、3万6的宝能滨江府呼呼卖，6成首付也能轻松日光。

　　② 不确定的学区配置，劝退一批客户。

　　如果你去过紫金悦峯、玄武宝龙城售楼处，会发现两家楼盘的小蜜蜂互相拓客，置业顾问对客户说得最多的一句话是：学区没有确定。

　　新玄武现有的教育资源阵容为南师附小铁北分校、北京东路小学红山分校、科利华中学铁北分校；另外紫金悦峯和星河国际附近有一所规划高中。

　　划到板块“头牌学校”南师附小铁北分校+科利华中学铁北分校里的小区，目前仅有四家（合计近5000户）：中海玄武公馆、星河天赋、星河国际、融创玄武映。

　　尚未确定学区的三家新盘紫金悦峯、玄武宝龙城以及复地G22，合计约2700户，如果划到与星河、融创相同的学区，6轨制的南师附小分校恐怕无法负荷。而初中，板块内仅有科利华一所，未出现新的规划学校前，三家新盘大概率还是在科利华内。教育配置不确定因素太大，目标新玄武教育资源的买房人，当然会选择稳稳的星河国际（后期的加推首付还是5成起）。

　　所以现在再回过头来看，紫金悦峯最小户型仅81㎡、首付3成起，还奇怪吗？

　　写在最后：

　　去年以来，南京多个板块新房供应量大爆发：4万+的改善板块河西、大校场；3-4万的刚改板块燕子矶、江北核心区等，新房库存一度逼近6万套。丰富的选择余地下，买房人占据主导地位，根据自己的工作生活圈、教育医疗配套需求、资金情况等从容选择。

　　在这样的市场环境下，开发商提高或降低首付比例、推出或取消升级装修包，本质上是及时调整营销手段以适应市场环境的行为。买房人大可不必以偏概全，对相关板块或楼盘失去信心。