地产行业新周期，透视蓝光发展的价值含金量

最近一段时间，“茅台家族”大幅回调，顺周期板块却火了，成为资金的主攻方向。最引人关注的，莫过于地产板块的回暖。久违的上升潮，释放了一个信号，即地产新周期下，地产板块进入估值修复期。

2021年的地产新周期，和以往大不相同。基本特点是：市场总量仍然巨大，但区域分化严重。对于行业主角之一的房企来说，集中度将不断提高，转型升级成为发展主旋律。

顺着这个逻辑，A股上市的蓝光发展值得关注。从历史渊源来看，蓝光发展有30年的历史，2015年上市后，实现利润与规模并重的高质量增长，快速迈入千亿阵营，是名副其实的“地产黑马”。

然而过去的一年，地产板块整体遇冷，蓝光发展的股价也一度进入冰点。在地产新周期下，板块进入估值修复期，蓝光发展触底后快速反弹，呈现震荡上升的走势。

截至3月5日收盘，蓝光发展报4.41元，总市值138.8亿元。春节以来，蓝光发展成交量放大数倍，资金关注度明显提升。

未来，蓝光发展的股价会有“黑马”表现吗？要回答这个疑问，我们必须要重新看待蓝光发展，洞悉这家公司所在的赛道有多大，以及它的护城河是否深厚。

近期，蓝光发展转让旗下公司股权，以增加公司现金流，促进核心业务的经营和拓展。蓝光发展的核心业务就是房地产。未来，蓝光发展将全面持续推进精益管理和数字科技战略。

市场的共识是，那些追求精益化管理的优质房企，未来将持续获得经营红利。在二级市场，它们也将获得更高的成长性溢价。

地产板块进入估值修复期

房地产是周期之母，大致的周期有两个。1998年商品房进入市场后，房地产开启了20年的"牛市"周期。2019年开始，房地产“牛市”进入调整期。

反映到A股房地产板块指数，近两年的最高点止步在2019年4月。地产周期的变化，与市场需求充分释放有关，也与国家政策逐步完善有关。比如，“房住不炒”总体原则下，监管出台“三道红线”等政策。

2021年，房地产周期又发生新变化。2月25日，土地集中出让政策出炉，这项政策迅速引发热议。市场普遍认为，该政策将利好现金流管理能力强的优质房企。

前有三道红线、房贷集中管理，现有土地集中出让，房地产供给侧改革“三把斧”基本清晰。由此，房地产进入“慢牛”新周期。

地产板块估值修复的热情，也正是被土地集中出让政策点燃的。2月25日当天，房地产指数大涨近4%，个股掀起涨停潮，蓝光发展盘中一度放量涨停。从股价走势上看，蓝光发展春节以来放量上涨，最高反弹幅度高达25%。

近日，全球股市动荡，A股遭受重创，蓝光发展也有所回调，但幅度相对不大。这样的表现，与蓝光发展的一系列动作有关，大大提振了投资者信心。

首先，蓝光发展将旗下蓝光嘉宝服务部分股权转让给碧桂园服务，转让价48亿元。蓝光发展这一动作堪称“一箭双雕”：首先增加公司现金流，促进核心业务的经营和拓展。其次增加净资产，进一步提升财务稳健性。

对于这笔交易，标普及穆迪海外评级机构给出积极评价，认为蓝光发展聚焦房地产开发，将非核心业务货币化，将提升其流动性。

其次，蓝光发展积极回购股价，维护投资者利益。过去几个月，蓝光发展已累计回购2847.73万股，已支付的总金额约1.35亿元。其中，2月份累计回购736.60 万股，支付金额2998.65万元。

无论是股权转让，还是股票回购，都是蓝光发展的估值修复的表象。本质的原因，在于蓝光发展内在的“潜力值”。

在投资界，巴菲特的滚雪球理论被视为圭臬：判断企业的价值，要看其所处赛道是否宽广，自身的护城河是否深厚。

房地产大赛道

目前，房地产市场总量依旧巨大。

国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%，再创历史新高；全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，投资额增长依旧巨大。

判断地产行业赛道，有一个误区，那就是时代论。最典型的是“黄金时代”和“白银时代”。两个时代的区别，就是赚钱不那么容易了。赚钱不容易，不代表不赚钱了。

房地产其实一直是黄金时代，只是主角变了。不再是那些“敢拼就会赢”的江湖草莽，而是致力于精细化管理、奉行长期主义的房企中坚。

蓝光发展过去正是凭借高质量增长，成为“地产黑马”，晋升千亿阵营。资料显示，蓝光发展起家于成都，经过多年发展，已经成为一家全国性房企。

2015年上市后，蓝光发展实现快速。当年的销售额180亿元，4年后的2019年，销售额成功突破千亿元。2020年，在疫情利空的影响下，蓝光发展销售额仍达到1035亿元。

一组细节数据值得关注，2020年第三、第四季度，蓝光发展单季度销售同比分别增加14%、23%。2021年的前两个月，蓝光发展销售160多亿元，同比增长110%。

可见，蓝光发展恢复速度快，业绩韧性高。取得如此业绩和成绩，和蓝光发展战略和精细化运营分不开。未来，还将坚持这样的打法。

2021年，是蓝光发展第二个30年新征途的开端。蓝光发展董事长杨铿表示，将全面持续推进精益管理和数字科技战略，做坚定的长期主义者。

蓝光发展的“潜力值”

蓝光发展的战略是16字方针：“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”。

在精准投资方面，蓝光发展表示要“做一成一”，巩固投资布局，持续调结构，调节奏，因城施策，制定差异化的区域投资策略进行动态管理，向能力强、市场好、周转快的区域倾斜，去应该去而且能够去的城市，重点城市深耕细作，机会城市加大安全垫。

2021年开年，蓝光发展保持了稳健的拿地频率。1月份在烟台、太原和金华东阳市三个城市共新增5个项目地块，土地面积合计293.13亩。2月份在昆明市拿下一个项目地块，土地面积约 73.02 亩。

而从拿地的区位分析，蓝光发展延续了2020年的拿地策略，持续在新一线、二线及强三线拿地，持续聚焦在高能级区域。目前，蓝光发展在滇渝等西南市场，长三角、京津冀及粤港澳大湾区等核心都市圈都有布局。

在卓越运营方面，蓝光发展坚持生意逻辑，以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升运营及盈利能力，重点提升可用现金流。

近日，蓝光发展转让旗下公司股权，就是为了增加公司现金流，聚焦核心业务，从而更好地提升盈利能力。

在财务引领方面，蓝光发展推进三位一体科学财务体系建设，打造专业化、数字化新型财务组织，实现财务精益化管理，推进中长期战略目标实现和优秀资本市场表现。

对于房企来说，合理的负债是衡量财务安全的重要指标。截至2020年末，蓝光发展资产负债率为82.23%；净负债率为92.93%，扣除预收款后的资产负债率为73.65%；现金短债比为1.13倍。

对照“三道红线”的要求，蓝光发展净负债率和现金短债比均达标，剔除预收款后的资产负债率略高于70%，目前仅踩一道红线。

在变革创新方面，以提效率、促效益为目标，进一步强区域、精总部，释放活力。

2020年，蓝光发展搭建了上海+成都双总部，意在布局抗风险能力最强的长三角区域。该区域资本、人才集聚，为蓝光发展“提效率、促效益”打下基础。

经营数据的稳健、战略策略的清晰，这是蓝光发展的“潜力值”，也将是公司未来发展的核心竞争力。

在地产新周期下，该重新看待蓝光发展了。蓝光发展坚持的精益管理和数字科技战略，握住了房地产行业发展的主要抓手。精细化管理，是蓝光发展估值修复的本质逻辑。

在资本市场上，蓝光发展这些坚持长期主义的优质房企，也将获得更高的溢价。