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股权被质押、深陷投诉门,荣盛青岛发生了什么?

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  原标题:315置业预警①|股权被质押、深陷投诉门,荣盛青岛发生了什么?

  文章转自:界面山东

  在房地产行业的黄金时代,行业投资和销售都处于高速增长状态,房子不愁卖。房企为了维持较高的ROE,大多选择了一种“高杠杆、高周转”的模式。

  然而,高杠杆是一把“双刃剑”。当市场转冷之后,面对较大的市场波动,高杠杆往往意味着高风险,一些无法做到“精运行”的房企就无法实现高质量发展,反而出现了很多让人担忧的问题。房屋质量出现质量问题被投诉、地产项目股权被100%质押、因为拖欠工资而被监管部门通报……3·15期间,对于此类企业,“质观鲁楼”将及时发布置业预警,让消费者对于房企也在售项目有一个全面了解,防止置业后陷入维权泥潭,影响家庭的幸福指数。

  霸王条款与质量问题成投诉重点

  对于购房者来说,房产是一生中最重要的商品之一,房屋质量问题更是影响业主日后生活品质的关键。如今房产市场普遍采用商品房预售制,往往从开盘到正式交付需要经历两三年的时间,而位于胶州市的荣盛锦绣外滩项目从开盘销售后就频繁接到业主投诉。

  据胶州市城乡建设局网站公告,荣盛锦绣外滩因在与消费者签订的“商品房买卖合同(预售)”格式条款中涉嫌存在排除消费者请求损害赔偿的权利的违法行为,被行政警告并罚款一万元。

  据处罚公告显示,青岛东方篮海置业有限公司开发经营的胶州市经济技术开发区交大大道与湘江路交汇处锦绣外滩项目,在其与消费者签订的认购书格式条款中就经营风险责任方面加重消费者责任。

  当事人的行为违反了《合同违法行为监督处理办法》第十条 “经营者与消费者采用格式条款订立合同的,经营者不得在格式条款中加重消费者下列责任:(三)其他依照法律法规不应由消费者承担的责任。”和《合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”的规定,存在合同违法行为。参照《山东省市场监督管理行政处罚裁量基准(试行)》,对青岛东方篮海置业有限公司予以警告和罚款一万元的处罚决定。

  在荣盛锦绣外滩项目开发建设阶段,有业主到施工现场监督施工质量,结果还真发现了问题,并拍照为证。

  据法治青岛新闻中心2020年4月14日消息,荣盛锦绣外滩业主韩先生曾向法治青岛提供现场施工照片,照片显示胶州荣盛锦绣外滩项目的地下室侧墙防水违规施工。业主在现场勘察时发现,该项目的地下室侧墙防水层做完后未做防水保护层就直接进行覆土掩盖,存在严重的渗漏隐患。

  同时,这位业主还发现,一期待交付的多栋楼均存在这个问题。“像8号楼、9号楼、10号楼、5号楼和18号楼等多栋楼均存在这种违规施工的情形。”韩先生说。

  从韩先生现场拍摄的照片来看,荣盛锦绣外滩项目的施工现场环境混乱,不像是一个大型房企该有的品质。

  经胶州市城乡建设局落实,工作人员与建设单位负责人进行了联系,并将投诉的内容进行了告知。建设单位负责人表示会对来信人反映的问题进行排查,对发现的问题及时进行整改处理。

  一波未平一波又起,前期项目建设的问题刚解决,2020年5月荣盛锦绣外滩项目交付后,各部门陆续接到大量业主投诉,精装房质量不过关又成为荣盛锦绣外滩项目的难题。

  有业主在人民网领导留言板上反映:“我在胶州荣盛锦绣外滩购买一处房产。房地产5月份交房,通过验房,发现房子存在大量空鼓,2处漏水等问题。截止到目前,半年多时间过去了,房地产一直拖着无人修理。想要求质监站帮助协调解决问题,且能证明本房产确实出现这种现象的相关证明材料。2020年11月3日打过质监站电话87206111,说是3个工作日有工作人员跟我联系,但一直无人跟我联系。11月12日再次拨打,说是有1组受理,但到目前为止一直无人跟我联系。”

  针对这位业主反映的问题,市住房和城乡建设局给出的答复是市住房和城乡建设局多次与建设、施工单位进行对接,就您所反映的房屋质量问题进行协调处理,经落实,目前您反映的房屋漏水及空鼓问题均已维修完毕。对于处理投诉不及时问题,市住房和城乡建设局已依据《青岛市建筑市场信用考核管理办法》,对责任单位及个人进行信用考核扣分惩戒。

  项目质押为更好发展?

  2021年首月,荣盛发展发布关于为下属公司融资提供担保的公告,为该公司部分下属公司的融资提供连带责任保证担保,包括成都天赫房地产开发有限公司、杭州荣玺贸易有限公司、合肥荣邦房地产开发有限公司、荣盛(徐州)房地产开发有限公司、重庆荣品房地产开发有限公司、南京荣盛置业有限公司、青岛荣盛嘉业房地产开发有限公司(下称“青岛荣盛嘉业”)。

  其中,荣盛发展在公告中称,为了促进青岛荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目发展,该公司全资子公司青岛荣盛嘉业向中建投信托股份有限公司(下称“中建投信托”)融资32200万元,由该公司为上述融资提供连带责任保证担保。荣盛发展将持有的青岛荣盛嘉业100%股权质押给中建投信托,为上述融资提供质押担保。上述担保总额不超过39200万元,担保期限不超过57个月。

  值得注意的是,荣盛胶州项目荣盛锦绣外滩所属100%控股上游公司荣盛(徐州)房地产开发有限公司也在本次抵押行列。

  据公告,为了促进徐州悦盛生活广场项目发展,公司全资子公司徐州荣盛向中融国际信托有限公司(以下简称“中融信托”)融资130000万元,由公司为上述融资提供连带责任保证担保。上述担保总额不超过142000万元,担保期限不超过45个月。

  据荣盛董事会公告,青岛荣盛嘉业为公司全资子公司,经营风险较小,由公司为其融资提供担保是为了支持该公司更好发展,不存在损害公司和股东利益的情形。随着青岛荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目的不断推进,青岛荣盛嘉业有足够的能力偿还本次融资。

  此次荣盛融资抵押,主要基于推动后期荣盛锦绣学府和荣盛未来广场项目。目前即墨西部商贸板块竞争激烈,即墨万达、海尔、中冶等均普遍配有商业,荣盛商办部分未来广场面临着巨大的运营压力,现实也许不像荣盛发展预估的那样乐观。

  在青发展前景堪忧

  作为一家从河北起家的企业,荣盛发展经历了由建筑商向开发商,再由区域房企一步步延伸到全国性房企的多重改变。

  2017年,荣盛房地产发展股份有限公司全资子公司荣盛(徐州)房地产开发有限公司完成了对江西中西实业有限公司和江西中利产业有限公司的100%股权收购,这两家公司分别全资控股青岛东方蓝海置业有限公司和青岛东方海湾房地产开发有限公司,在胶州经济技术开发商拥有7宗住宅和商业用地,土地面积690亩。荣盛发展凭此收购首次进军青岛市场。

  目前荣盛在青岛主推胶州荣盛锦绣外滩和即墨荣盛锦绣学府双盘。其中荣盛锦绣学府为2020年下半年首开项目,胶州锦绣外滩为老盘一直处于顺销状态。

  荣盛·锦绣外滩项目位于上合示范区核心位置,占地面积约1300亩,建筑面积约200万平方米,容积率2.0,绿化率42%,周边覆盖便捷的公众交通网,多条城市主干道环绕,规划中的地铁M12号线紧邻项目东侧,向北连通青岛最大火车站红岛站,胶东国际机场。主打建面约97-142㎡三居产品,在售均价约为8800元/㎡,三期预计2022年交付。


  荣盛·锦绣外滩 图片来源:荣盛发展官网

  2020年的3月12日,青岛即墨区2宗地块集中出让,总起始价6.98亿元,总成交价6.98亿元,最终两宗地块由青岛荣航置业有限公司(荣盛发展)竞得,开发建设成荣盛锦绣学府。

  位于青岛市即墨区商贸城板块的荣盛锦绣学府项目,总占地约160亩,总建筑面积约18.3万方,分为住宅及商业两个地块,其中住宅占地104亩,计容建面约18.3万㎡;商业占地56亩,计容建面约4.4万㎡。周边配套齐全,优质教育资源集群,比邻大商圈。项目产品规划为建面约96-118㎡的17/18F住宅,建面约40-55㎡公寓,配有社区底商及车位,在售均价约为13000元/㎡,预计2022年毛坯交付。


  在过去的三年中,虽然荣盛锦绣外滩取得了不错销售业绩,但是产品的品质一直被购房者所质疑,在进入交房季之后,业主的投诉也逐渐增多。即使是在上合示范区板块,荣盛也被贴上了低质的标签。

  而2020年下半年刚开盘的荣盛锦绣学府,虽拥有配套、地段等多重优势,但受到锦绣外滩项目的影响,销售情况并不理想,据青岛网上房地产数据显示,截至2021年3月4日,荣盛锦绣学府项目已网签267套,网签率不足4成,锦绣学府北区项目并无签约记录。

  最近,荣盛又因拖欠农民工工资登上了青岛市住建局的“黑榜”。据青岛市住建局2月26日通报,江苏华悦建设集团有限公司(即墨区荣盛.锦绣学府项目三期项目)等23家施工企业或以工程款未到位为由拖欠农民工工资,或存在转包,或不积极配合主管部门化解问题,导致农民工集体讨薪或反复讨薪,给予全市通报批评,将不良行为记入信用档案。同时,通报企业注册地建设行政主管部门,将其列为重点监控企业,并按照《青岛市建筑市场主体信用考核管理办法》给予信用扣分处理。

  对此,界面山东提醒置业者:在购买荣盛的商品房时,一定要到网上房地产查询房产状态,并且到实地考察施工品质,不相信任何口头承诺,认真阅读开发商的格式合同,发现不合理条款及时提出,以免买到问题房走上漫漫维权路。

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