祝咏鑫：湖北人工作在外省，想回武汉，该如何置业？

提问：

您好老师，我的问题如下： 我今年29了已经，湖北人，在宁波工作未婚，未来计划离家近点来武汉工作。

就在现在的江夏区或者汉阳区（蔡甸附近，主要涉及汽车行业），看到房价持续上涨和通货膨胀（前期没有相关头脑跑输同龄人）。

想先在洪山区入手一套，本人看好保利心语十期二手房（计划以后作婚房），靠近双地铁站（板桥、野芷湖），离三环线也较近，以后上班也方便。

现在在宁波工作，计划将农村户口迁汉后买房，今年先在宁波奋斗一年，目前走到了人生抉择十字路口处深感买房不易，首付勉强凑个60W。

不想着以后有很大的升值纯粹自己安家定居，考虑的是后期有变动的话出手方便而不亏钱。

想请教老师几个问题：

1、是买武汉的三环还是选在在长三角宁波北仑春晓（远郊镇）发展，对个人发展更有益？

2、举全家之力买武汉的三环，尤其还是保利二手房，是否风险大于预期投资价值？

1、因为不考虑太大的潜力升值，您说的绿地星河绘和中建星光城等包括光谷东那里已经卖完了而且对于个人压力也过大。

就如买保利十期(二手)的话后期如有变化脱手是否容易?

4、如有其他意见也请老师欢迎不吝赐教，深感致谢。

咏鑫：

1、我的个人观点：

一线，人口两千万以上，经济政治大城市：北上深； 强二线，人口一般在1000万以上，强省省会，广州杭州南京武汉成都天津郑州重庆；

弱二线，弱省省会，全国经济强市，福州长沙沈阳西安合肥济南石家庄，佛山东莞厦门宁波等；

三线，差省省会，地方经济强市，东三省江西广西云南贵州，中山珠海泉州苏州无锡常州扬州等； 四线，落后省会，差省地级市。

宁波市五大计划单列市之一，依托进出口、县域经济，也名列二十强，但近年全国都在打造省会首位度，宁波影响力不断下降；

省内第一把交椅给了杭州，宁波排老二，投资回报率处于临界值边缘。

论城市等级，武汉肯定还是要强于宁波，这个毋庸置疑，这个代表什么列？

代表未来城市发展前景，配套教育资源，方方面面，武汉要强于宁波。

所以你目前的描述来看，如果没有在宁波建立起有自己过硬的人脉关系，社会网络，如果你还是处于一个城市边缘者来看，那么建议你选择在武汉。

2、关于汽车产业链，大家公认人的在武汉经济技术开发区，不过这几年随着几个大厂关停，逐渐没落，产业也在升级调整过程中。

3、因为不知道你具体从事汽车产业链哪方面，如果是科技研发人工智能方面，光谷东是最好的选择。其次就是武汉经济技术开发区（沌口），产业升级调整还是有机会。

4、如果你的业务发展或者工作在附近，保利心语目前2万左右均价，自住没问题，各方面都还成熟。

5、绿地星河绘和中建还在继续加推，没有卖完，唯一的就是绿地有点难买到。

6、保利好不好脱手？这个小区流动性成交量比较大，脱手没问题。

唯一就是只能是跟涨，保值没问题。

提问：

咏鑫新年好！我已落户武汉，小孩在县城读幼儿园中班，想卖了荆州的诚园，在武汉买房定居，目前诚园挂出售卖中。

想请您帮助解惑：

一是总价300左右，在武汉哪几个小区适合我？

明年小孩到武汉来念小学，希望小学和初中的学区中等偏上，来武汉看房几次，看花眼了；

二是荆州的房子已挂出去3个多月，无约谈电话，怎样能快速卖出？

我目前在广东工作，妻子自由职业，回武汉的工作地点比较自由，不用考虑。

我们就买诚园时贷款过一次。谢谢。

咏鑫：

你好，房子挂出去3个月无人问津，估计更多的价格的原因。

如何快速卖出，几个建议你看下：

第一：先网上查看下，最新的成交价是多少，用这个做参考。

制定你的成交预期价，多找几个中介，一定找那些销售精英，销售冠军。

看看这些中介门店，每个店都有销冠，把这些中介精英拉到一个群里面，不定期沟通进度，要求他们制定好的出售话术，集中发布，集中带看，亲自参与每次带看。

如果效果还是不好，只能割肉，要求他们限时代卖。

另外可以参考下：

1、懂得包装二手房和新房相比，出售的难点在于没有办法去地铁，去电视，去商场打广告。

只能单一的挂在中介处，或者在一些卖房软件上展示，而且只有一套房买方没有太多的选择，所以一定要懂得包装。

价格包装出售二手房价格包装是最为重要的一点，也是决定你能不能成功卖出二手房的关键因素。

说到底，当你决定出售自己二手房的时候，当你了解到该小区房屋成交均价的时候，就可以合理的定价了。

这个时候有了一个大致出售的总价，自己一定要有一个心理的底价，在底价的基础上适当的把价格略微抬高一点。

毕竟二手房一房一价，不同的房子价格出入几万十万是很正常的，但是对于买房者来说就不一样了。

在自己的心理底价基础上略微的挂高，给了买房者一个还价的空间，就更容易让购房者觉得自己占的便宜，达成更好的交易。

房屋包装想要提高自己二手房的流动性，想要获得更高的增值收益，还要学会对房屋进行包装。

所以在出售二手房之前，可以花几千块钱把房屋的墙壁进行翻新，让房屋看上去跟新房没什么两样。

不用担心你投入了几千块钱，他可以在卖房的时候适当的卖出高价，也能够提高购买人群的欲望，提高了在同小区的竞争力。

当然了，我们也要有一个正确的心态，房子毕竟不是快消品，一般情况下从挂牌到出售，三个月以内能够卖出去都是正常的。

所以在出售自己二手房的时候，一定要有一个平常的心态，切勿太心急。

2、总价300万，没有具体的小区偏好，明年小孩上小学，新房是来不及了，除非是准现房，但是说到准现房，大部分都是卖不动的！

好学校都是要求人户合一。

那么最好的办法就是考虑二手房。

关山大道那边的，万科城花，坐标城，光谷一小东校区。南湖的学区房也是可以考虑考虑， 水域天际等。

其实总价300万，在武汉选择学区房，选择余地还是比较多。

是偏好地段，环境，品质，还是户型？这个时候就是需要你的精算了。

提问：

咏鑫老师，最近几天一直在看百瑞景的房子，现在看中了一套二期小三房，94平310万，单价到了33000。

现在有几点疑问请教老师:

1.百瑞景一二期对口的瑞景小学是私立小学，花钱应该都可以进去，这个算是学区房吗？

我看您在学区房介绍里面也提到了瑞景小学，这个学区含金量高吗？

2.梦时代广场对百瑞景板块的拉动作用大吗？

还有在建的11号线，这两个利好在未来会陆续兑现还是已经在利好出现是已经兑现过了，我有点看不。

3.武昌看了两个板块，您推荐的复地东湖国际，上车要到500万了，单价45000以上，难度较高，转而在看百瑞景。

武昌除了这两个区域，还有其他好的区域选择吗？

咏鑫：

1、瑞景小学属于武汉小学系列民办，目前只针对百瑞景一期、二期招生，武汉初级中学是武汉中学（高中）的初中部，省级示范。

2、这个版块有一定的局限性，主要是因为版块扩展空间不足， zf没有更多概念可造。

另外，四周有很多大学校区，往南高架桥割裂版块，属于跟涨版块。

其实地产到目前来说，有大体量的商业，也不是非常火热的概念，这个你看武汉哪个项目因为商业，就比同类型的产品要高很多。

3、武昌其他的区域学区房，适合居住的，南湖一小二小，对口的小区很多。

2.4-2.5万可以选择不错的小区 。