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莫天全:房地产税迟早要出台 楼市不会大起大落

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  全国政协委员、房天下董事长莫天全

  房地产交易市场是否存在垄断?房地产税何时落地?2021年楼市趋势如何?全国两会之际,澎湃新闻(www.thepaper.cn)对话全国政协委员、房天下董事长莫天全,对上述问题作出解答。

  莫天全认为,当前房地产交易市场存在市场集中度较高的问题,如果一家公司或平台的市场占有率超过了30%的话,理论上来说这一家企业基本可以左右市场价格的走向,决定供需情况,更不用说交易环节费用的上涨。因此,他呼吁有关部门关注房地产市场发展格局,成立联合监管机构、制定监管机制,通过设立房地产市场垄断程度评价指标,定期监测全国一二线城市房地产市场等,让市场更公平,让市场发展更均衡。

  对于房地产税何时落地的问题,莫天全提到,房地产税是迟早要出台的。房地产税的政策是综合性的,因此产生的效果也是多重的。由于房地产税是对纳税人财产的征税,因此该税的征收在纠正当前社会财富分配的不平衡方面起着重要作用,并且可以在一定程度上杜绝房价过高。房地产税仅针对满足基本生活需要外的房屋征收,刚需住房基本不受影响,拥有多套住房的人群受到此税种的影响会增加房屋的持有成本,对房屋持有人而言会降低持有的积极性。

  对于今年的楼市趋势,莫天全表示,今年楼市会相对稳定,不会有大起大落的情况出现。一个是国家不允许、政策不允许,一旦出现过快上涨情况,政策很快就会调整到位;另外一个方面,经过几年的调控后,供给方和需求方心态都比较正常,都期望着市场的平稳健康发展,特别是供给方不敢随意调整市场价格。

  以下为澎湃新闻记者对莫天全的专访实录:

  澎湃新闻:此次两会提案中,你提及房地产中介行业集中度高并不利于市场健康发展,在你看来,当前房地产交易市场是否存在垄断,行业集中度高会产生哪些问题?你对避免房地产市场垄断有何建议?

  莫天全:我认为当前房地产交易市场存在市场集中度较高的情况,在过去的十几年当中,房地产市场是一直随着我们调控成长发展的,发展到今天这个阶段,不管是新房还是二手房,市场集中度越来越高。特别是二手房交易,不仅没有好转,反而更加恶化。北京、成都等多个城市一家经纪公司市场占有率超过50%的情况越来越多,我觉得这个状况要引起大家的关注。

  如果一家公司或平台的市场占有率超过了30%的话,理论上来说这一家企业基本可以左右市场价格的走向,决定供需情况,更不用说交易环节费用的上涨。实际上现在有个别城市的市场已经进入了垄断,出现这样的情况,对房地产市场正常有序的发展带来很大的不利影响。

  正因为住房产品是公共产品,它关系人民生活,带着居者有其屋、社会公平发展等属性,就不该让垄断这种不利发展的情况出现。

  我呼吁有关部门关注房地产市场发展格局,成立联合监管机构、制定监管机制,通过设立房地产市场垄断程度评价指标,定期监测全国一二线城市房地产市场,等等,让市场更公平,让市场发展更均衡。

  澎湃新闻:面对风云突变的市场格局,不少企业都在谋求转型,包括转战平台模式、从直营到加盟,你如何看待转型,房天下如何应对市场竞争?

  莫天全:市场一直在变化,任何一家企业都面临转型和创新,这是时代发展和竞争催化的必然。房天下也一直在转型和创新,做媒体、做平台、做交易,到现在回归平台。变化是唯一不变的,只要适合这家企业的变化都是好变化。

  但是一家企业肯定有其核心和不变的东西,是这家企业最关键的东西。数据等就是房天下最核心的东西。未来的三五年,房天下会专注在擅长的领域,数据、工具、赋能平台这几个方面,赋能开发商、经纪公司等。我们目前的定位是平台,分工合作,用我们所长,让开发商、让中介公司做得更好,大家各尽所能,各自发挥力量,共同推动市场健康有序发展。

  澎湃新闻:2020年伴随着疫情的稳定,多地楼市回暖,包括北上广深及部分热点城市房地产市场较为火热,你觉得这些城市房价上涨背后有哪些主要的因素?

  莫天全:各地政府都在深入贯彻落实中央有关“房住不炒”的最高纲领,面对房地产市场的变化需要及时调控到位。但我们也看到,去年年底到今年年初,局部地区出现过快上涨的情况。这里面不外乎市场因素和资本因素。

  我觉得本轮一线城市房价上涨的原因主要有三个方面,一个是一线城市需求旺盛,城市快速发展吸纳了大量人才涌入,新流入人口有住房需求存在,购买力较强;第二个是从投资角度看,房产还是有一定的投资特点的,尤其对于一线城市而言,相对于其他投资,房产的抗风险能力更好一些,所以会成为大家比较偏好的选择;第三个方面是来自疫情的影响,2020年房地产的需求没有得到释放,在年底及今年年初需求集中释放,所以出现了部分城市房价较快上涨的情况。

  澎湃新闻:你如何看待2020年下半年以来多地出台的楼市调控政策?对于当前楼市的限购限贷等政策持什么观点?

  莫天全:总体来说,房地产市场调控是一个持续的话题,我相信今年还会延续这种调控的状况。因为国家要保持房地产市场的长期稳定发展,不能出现大起大落的情况,房企“三道红线”和房贷“两道红线”等监管要求的出台,对于避免房地产市场或者房地产这个行业自己出问题是有必要的。再有房地产市场这个行业跟其他的十几个行业都紧密相关的,这十几个行业又牵扯出更多的行业来。如果房地产市场出现问题,对整个国民经济也会有影响,所以说从国民经济的健康发展来说,也需要对房地产市场特别关注。

  限购限贷等对于稳定房价、防范金融风险都有重要的意义,一方面,限购可以在一定程度上限制资金流向房地产,抑制市场过热,减少房地产市场波动,使市场呈现弱周期性,减小房地产市场风险。另一方面,限贷政策对一部分高杠杆的投资者会有一些限制,可以让购房者充分考量自身的资金状况,在力所能及的范围内贷款,不至于带来太大的经济压力和金融风险。限购限贷已执行多年,事实证明对于防范市场风险是非常有必要的,尤其是面对疫情等黑天鹅事件时,金融风险对个体和国家而言都是相对可控的,不至于出现大面积断供等情况。

  澎湃新闻:银保监会主席郭树清此前称房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”,并于近日再次喊话和警示炒房者。你对当前房地产领域的风险怎么看?如何推动房地产市场更健康的发展?

  莫天全:我觉得房地产领域的风险是相对的,购房者在选择购买前,做好调查和分析,能在一定程度上规避风险。当然,我绝对不鼓励炒房,这是不符合国家政策的。但是对于正常的房产购买者来说,在选购房产时充分考量到几种情况,能够在一定程度上规避掉风险。一要充分考虑市场的供需情况,如果当地楼市需求透支严重,在价格塔尖,可以等等。二要评估所投资房产的收益是否高于持有成本。第三方面是投资标的选择时需要注意其安全性。如果选择期房投资,要注重开发商的实力和经营状况。二手房投资也是如此,要注意房产本身是否有多次抵押,是否有租约,是否有其他债务等问题。第四个方面,购房者要仔细评估自身的贷款偿还能力。

  推动房地产市场更健康的发展是一个非常宏观的话题,国家所做的调控也好,立法也好,金融手段也好,行政手段也好,都是为了房地产市场更健康的发展。我今年关于房地产方面的提案也是这个目的:呼吁有关部门关注房地产市场发展格局,建立跨部门的国家住房市场监管机构,建立科学合理国家住房市场监管制度,创新从业制度,避免垄断的出现,让市场更公平,发展更均衡,保障住房市场的健康发展。

  澎湃新闻:房地产税被认为是房地产调控长效机制的一个重要内容,但当前房地产税仍缓慢推进中,如何看待房地产税对房地产市场的作用?

  莫天全:房地产税的政策是综合性的,因此产生的效果也是多重的。由于房地产税是对纳税人财产的征税,因此该税的征收在纠正当前社会财富分配的不平衡方面起着重要作用,并且可以在一定程度上杜绝房价过高。房地产税仅针对满足基本生活需要外的房屋征收,刚需住房基本不受影响,拥有多套住房的人群受到此税种的影响会增加房屋的持有成本,对房屋持有人而言会降低持有的积极性。从这个角度讲,我认为房地产税对社会公平发展的贡献大于对房地产市场的影响。

  我一直认为房产税是迟早要出台的,但是出台的时间节点上面要注意,我的理解是税种的出台暂时是负面的冲击,如果是在经济有下行压力的情况下,最好缓一缓再推行;经济比较好的情况下及时推出。今年疫情冲击之下,我觉得大的环境应该不利于更多税种的出台,我相信国家也会非常小心。

  澎湃新闻:在“房住不炒”及房地产行业“三道红线”背景下,对于2021年的楼市趋势,作何预判?

  莫天全:政策决策层立场明确,坚持房子是用来住的,不是用来炒的,确保房地产市场健康有序发展,“三道红线”等各种政策的出台,房企在资金压力下拿地也会相对谨慎。所以我认为今年楼市会相对稳定,不会有大起大落的情况出现。一个是国家不允许、政策不允许,一旦出现过快上涨情况,政策很快就会调整到位;另外一个方面,经过几年的调控后,供给方和需求方心态都比较正常,都期望着市场的平稳健康发展,特别是供给方不敢随意调整市场价格。

  澎湃新闻:你个人比较看好的区域或城市有哪些,原因是什么?

  莫天全:房地产市场与国家的经济发展情况是一致的,南方整体比北方更好,东边整体比西边更好,这跟整个社会发展、经济发展、人口迁徙是一致的。我认为这种状态还会持续一段时间。

  从今年房地产市场的情况来看,也呈现出了“南热北冷”的局面,这一局面会在很长一段时间内维持不变,所以短期内我对南部地区和东部地区的房地产发展情况更为看好。

  

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