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重要会议上又没提房地产税,也没提棚改!暗示一个重要信号

房地产税真的要来了吗

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  作者:公子不悔

  01

  今天,重要会议拉开序幕。

  在两会上,房地产再次成为了热门话题,报告中关于房地产的内容如下:

  坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。

  解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  新开工建造城镇老旧小区5.3万个。

  这次对房地产的表述中,有新增内容,也略去了一些内容。

  新增内容主要有要增加住房供应……要尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

  此点耐人寻味,也切中要害。

  当下的社会矛盾,就是年轻人对于住房需求的矛盾。在房价高不可攀的当下,一线与部分强二线城市的房子,已经成为了富人的玩物。普通工薪阶层与房子基本无缘了。

  十年前,虽然房价相比于工资也不低,但普通工薪阶层奋力一搏,在大城市购房希望仍在。现如今,普通的白领,奋力一跳,也难以够得着。

  

  制图:城市财经;数据:中国房价行情网

  年轻人只能租房居住,望房兴叹。如今,报告中明确提出,要努力解决新市民和年轻人的住房问题。

  怎么解决?很多人估计会认为,政府可能会让房价大跌,跌到很多人都能买得起。

  本号认为,这种念头千万不要有。房价不可能大跌。解决的办法,估计也只是大力发展租赁行业,或者增加保障性住房的供应。

  02

  再来看看,本次报告对房地产的描述中,略去的内容。

  

  略去的内容主要有房地产税和棚改。

  关于房地产税的话题,自2016年中科院在其《经济蓝皮书》中呼吁房地产税和遗产税落地后,坊间就没有停止过讨论。

  大家都在猜测这个长效的楼市调控机制何时落地,又会怎样征收。

  开始大家都在争论,房地产税到底能不能征的问题,国外征收房地产税,是因为他们的房子都是永久产权,但我们的房子只有70年产权。

  但后来,管理层一锤定音,房地产税一定会征收。后来的讨论,就变成了何时落地,怎么征收的问题。

  本号多次强调过,房地产税不可能会快速落地,至少需要好几年的时间,理由很简单。房地产税的目的,不是为了调控而来,而是为了取代土地财政而来,成为新的税种。

  既然如此,落地的时机就是关键。

  所以说,掣肘房地产税落地的,并非是细节制定耗费时间,诸如该怎么征收?该征多少?哪些城市该征?房地产税,国外早有经验,我们只需结合自己的国情来制定,并不难。

  也不是个人名下房产信息不好统计。事实上,从2017年开始,全国不动产统一登记、全国住房信息网、70年产权续期修法问题都已经解决,即使暂时没解决,这些技术问题,也都不是问题。

  真正阻挡房地产税落地的,是时机。

  什么是好时机?就是当主要城市都差不多进入存量房时代,卖地收入不再丰厚的时候。

  这时候,土地财政不丰厚,房地产税适时推出,对拥有多套房的人每年征税,便可补齐失落的土地财政。

  明白了这一点,就能明白,为什么2020年突然不提房地产税,2021年再一次没有提到。看看2020年主要城市的卖地收入就能明白。

  

  连续两年没有提及房地产税,释放的信号再明显不过:短期内不会出台。

  03

  再来看看没有涉及棚改一事。 这一次只提及旧改,没有涉及棚改。这对于三四线城市的楼市,是个大利空。

  我们都知道,棚改尤其是货币棚改,是支撑大多数三四线城市楼市繁荣的关键。

  不提房地产税,是因为时机未到,很多城市还需要依靠土地财政来运转。而不提棚改,尤其是货币棚改,是因为棚改让三四线城市的房价大涨了一轮,需要消停一下。

  很多人不明白,很多经济基本面不好、人口滞涨的三四线城市,房价为何也能跟涨,且涨幅还不小。

  道理就在于当初管理层提出的去库存和货币棚改。

  所谓货币棚改,就是所谓货币棚改,就是管理层划定棚改区,收回土地,然后补钱给你,让你购买新房。

  

  购房需求推动下,三四线的房价自然有了支撑力量。

  而地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍,拍地来的钱一部分用来偿还国开行的贷款,另一部分就留着自己用了。

  但自2019年开始,棚改就大幅下滑,数量几乎腰斩。2020年继续下滑,2021年估计趋势不会改变。

  

  制图:城市财经

  从上图可以看到,2014年至2018年,棚改数量一直在增加,尤其是2015年出现了陡增。而上一轮全国房地产牛市,就是在2015年发动的。

  如今棚改熄火,而全国人口仍大量从三四线城市流出,流向中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群内。

  在人口流失、货币棚改熄火的背景下,多数三四线城市的楼市,存在下行风险。

  当然这里说的是大多数,部分三四线城市的楼市,依旧会固若金汤。比如上海周边的嘉兴、湖州等,大湾区的珠海、惠州等。

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