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广州楼市:当下市场别乱买,小心被割韭菜

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我是雕叔,专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行实地市场调研,选择大于努力!未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

  提问:200万首付,可贷150万,一个人还贷款,在公园前上班。想选一个房子,自主,所以希望上下班方便,上班路城时间小于40分钟,希望近公园或大学,可以跑步。几年后卖掉,可以增值。我目前对区域没有特别的偏好,您有哪些板块推荐? 另外,考虑到过几年卖掉,贷款是选择等额本息好还是等额本金好

  回答:也就是说350万左右的总价 看了你的条件也不少,你适合在海珠这边挑了,可以去看一下中大旁边的富力千禧,你上班通勤20分钟左右搞定,小区口碑名气都不错,你可以去看看,自住投资皆可。 考虑到你过几年会卖掉,如果你不嫌麻烦的话你直接买套东部的房子,我公众号也写了挺多的,放出去租,升值潜力都不错的。然后自己在上班的地方的附近租房住就好了。传说中的住投分离

  提问:预算500-550投资,要三房,5年后再考虑卖出或自住。但那些东圃鱼珠,琶洲板块的现在感觉都水分大,求指路。

  回答:存在即是合理,目前来说,头牌当仁不让就是琶洲了,所以琶洲房价跑前一点很正常,过1-2年一大堆高净值人群过来,琶洲的房价还会继续上,坚挺 5年期,我认为,基本2波行情是大概率会发生的结果,当下算一波,然后5年后卷土重来再来一波,该涨的还是当下这些网红盘 5年后你看到的金融城鱼珠,跟你现在看到琶洲差不多 这个预算,还是放在市区这些板块会好很多,或者海珠部分优质盘 番禺黄埔这个总价放过去,接盘侠,相对会少一些吧,不是一棒拍死所有,部分像鼎峰这种,市场认可度还是很高

  提问:雕叔好,请问保利学府里后续潜力如何?预计长持5年,包括了所有费用后,南向3房2卫望花园4.9的单价值得入吗?自住为主,打算5年后小孩读书再买个华景1房

  回答:包了所有费用4.9万的单价,显然里面是包含了增值税,南向单位勉强买的过吧,至于后续5年后再买入学位房,属于比较久远的事,可以不用这么早去规划

  提问:雕叔,请教下龙湖揽境这个楼盘怎么样?

  回答:户型可以,但没有学校配套,后期可能受到车流噪音干扰,离地铁远,慎重考虑吧。 当然,整个长岭居板块定位是一个睡城,我都是不建议投资的,自住随意,主要后续新房太多了,二手不好出

  提问:请问雕叔怎么养好流水呢?我找朋友公司每月初转一笔钱到我个人银行卡,他说要当月底还回去公司账户,就作为公司借钱的形式帮我做个人流水,这样操作有没有用呢?

  回答:流水的本质就是一个公司(或者某一个固定的人),每个月固定日期给你转固定的金额,这个叫流水 如果1号转,30号被转回去,这个就太明显了,银行是一眼就看出来了, 甚至都不用一眼,半眼就看出来了,因为你账上没有结余和结息,相当于今天进明天出 流水的精确定义,就是一份代发工资,你按照正常的使用和消费即可,必须今天吃都城、明天做地铁,周五的时候去K歌王唱歌,周日去看恒大比赛,等等,这才叫正常的流水 你不可能1号收到2万元,中间不动,到了30号,原封不动的转回去2万,这样不行的

  提问:雕叔 今时今日这个时间点 投资的话是选择广州天河还是深圳南山或宝安?

  回答:投资的话,去年8-12月份,深圳已经涨了一小波,甚至可以把“小”字去掉,广州去年底只是小阳春蠢蠢欲动了1.5个月 谁知一过年就遇到“疫情”,不过咱们都是明白人,做好自己就不怕: 1、如果纯投资,深圳南山、宝安的价格略高了一些,必经已经涨了上来,而且杠杆不太行,这也是事实 2、广州反而更好,因为价格没有怎么涨,至少没有普涨,所以危机中之中有机会啊,广州投资首选天河,次选番禺+萝岗(含老黄埔) 结论:如果资金量大的话,这两个地方都可以入的,没有任何问题。

  提问:雕叔,买房准备要过户了,过户当天gpgd 首付款怎么转好?比如高评的差额是10万,业主转10万给朋友,朋友再把10万转给我,我再转20万给业主,短时间资金在三方流动形成闭环,妥否?第一次做gpgd,有些担心。

  回答:比如你实际首付是100万的,高评后的首付是110万 那么第一次你转给业主给100万,业主收到后转你朋友10万, 然后朋友转你10万,你再转业主10万 这样一个轮就产生了110万首付记录了 千万不要给多首付业主,很多做高评给多了首付,业主万一不吐回给你就尴尬了

  提问:雕叔,听说建发小巨蛋,虽然是公寓,但是这个楼盘,可以积分上学,是带有学位的,不知道是否值得买

  回答:建发小巨蛋公寓,位于大热片区光明,6号线13号线双地铁口,通燃气有阳台,39平做三房,总价160万起,49平做四房,总价200万起,还可以积分上学,听起来真想去抢一套房。 不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍,给大家看一看里面的虱子。 第一,小巨蛋所在的光明是伪光明,远离光明核心区,周边环境很差; 第二,小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米,走路20分钟,13号线通车尚遥遥无期; 第三,39平三房是复式三房,复式没问题,问题是层高只有3米9,隔成两层之后的体验,想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验; 第四,光明公寓确实可以积分上学,但和租房的积分是一样的,优越感还有吗? 找出一堆虱子,是不是万万不能买了?我觉得不是。 要看资金看刚需程度,一百多万预算,一大家子要住,还没有购房资格,还想快速升值,你咋不上天呢? 公寓,环境不好,居住体验差没错,但低总价秒杀一切啊! 至于升值问题,举个例子,龙岗的远洋新天地,64平复式公寓三房,16年卖160万,熬了四年,挂盘价到了260万,成交价也到了240万。 龙岗+公寓,两个万年不涨的大杀器强强联手,居然能跑出50%的涨幅,还秒了龙岗好多住宅。 所以凡事无绝对,只要没有同价位的替代品,它就有价值。

  提问:雕叔。万博片区的华南新城,华南碧桂园。怎么选?现在来看华南新城旧一些。但是价格也低好多啊。如果投资的话,你建议选哪里?考虑未来升值和杠杆率。

  回答:华南新城的优势是:价格低、社区中大,劣势是:物业不太好,且没有地铁加持 碧桂园的优势是:大社区、离万博近、物业好,劣势是社区太大,不是所有的组团都适合投资,比如翠云山就不适合,而且适合的也没几个,不超过3个 结论:如果投资的话,首选最靠近万博的翠山蓝天苑,有机会可以细聊

  提问:雕叔,业主群传这个事情:科韵路往南与新港东路交汇后,继续往南走,最终会与新滘东路交汇。而科韵路往南会紧邻会展世界城、雅郡花园三期及三期后的别墅,且大概率走高架桥或者路面道路(很难走隧道,因为地下有8号线和4号线)。据说有部分业主已经在撤离上述范围。 这个对会展世界城左侧和雅郡三期的影响是啥样呢,对整个雅郡各期会有啥变化?

  回答:你的表述有误,不是科韵路,是车陂南,这个规划我也知道了,大概率是走路面。部分业主撤离这个范围,到不至于,多了一条规划路其实好事,打通天河金融城-新港东(万胜围)-新滘路,把金融城、万胜围连结起来 我觉得是利大于弊,别被什么噪音、吵声误导了,可以持续跟进这边的规划

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