“大激荡”时代来了，房产还有投资价值吗？

　　进入2021年，中国楼市的热情似乎并没有被全球新冠疫情的不确定性给浇灭。

　　1月份中国的一线城市房价普遍上涨。根据统计数据显示，2021年1月，北京、上海、广州和深圳的房价分别上涨0.5%、0.6%、1.0%和0.3%，二手房分别上涨0.9%、1.3%、1.4%和1.7%。

　　一线城市之外，1月房价环比上涨较多的还有中西部的省会城市，如合肥、成都、兰州，以及东南沿海二线城市，如扬州、泉州、宁波等。

　　但与一、二线城市的楼市火热形成鲜明对比的是，全国的其他城市的房价普遍是横盘，几乎没有什么上涨的幅度。

　　一二线与三四线之间，在房价上产生了比较明显的割裂。这个对比就非常有意思。从这里就能看出中国的房价实际上已经步入了二元分化的局面。

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　　中国一线楼市，干翻市场规律

　　中国内地的一、二线城市房价在春节前后都出现了比其他地方更快的上涨。但是在其他大部分城市呢，房价上涨并不明显。而从中国内地一二三线房价的走势可以观察到，不同层次城市之间房价分化的趋势从去年开始已经非常明显。

　　根据wind资讯的数据，早在2019年的第四季度开始的中国的一线城市房价涨势已然显现，但二三线的基本是横盘不动。

　　等到了去年6月后，这个趋势更加的明显，二手房价同比增速，一线城市达到近10%的增速。但二三线大多在5%以下的区间范围内。所以，在最近两年左右的时间里，房价二元化的趋势是在逐步扩大——一线大幅上涨，二三线楼市乏力。

　　再来看中国的土地供应面积以及个人住房贷款的平均利率就会发现，从2015年之后，新增的居民贷款总额上涨的趋势比前几年都要明显。并且，个人住房贷款的利率，一直处于下降态势。

　　简而言之，就是银行放出来的房贷越来越多，收的利息越来越低，人们贷款买房的成本在下降，可以贷款出来的钱也变多。从一般的市场规律来说，这必然刺激全国楼市的火爆，全国范围内的房价应该是全面上涨。但实际情况与这截然相反。

　　特别是最近一两年，北上广深等一线城市的土地供应是不断在扩张。如果按供给大幅增加的市场规律来说，一线城市的楼市就算不跌，怎么说也得平稳下来。但实际上，中国一线城市，尤其是上海和深圳房价都是以很高的速度在上涨。

　　再来看一个数据。

　　写字楼空置率，它代表着公司数量和经济的活跃程度。

　　我们可以看到，上海、北京的写字楼空置率都是来到十年以来最高值，在20%左右。而以制造业闻名的深圳的厂房也是大量的出现了空置的情况。

　　总结一下——土地供应在变多，购房贷款成本在下降，经济的增速在减缓。把这些因素综合起来，无论你怎么去分析，最后都会根据供求关系得出房价下跌的结论。

　　但是伟大的中国人民，用实际行动硬生生地干翻了市场规律。让一线城市房价不断刷新纪录，惊艳整个世界。

　　02

　　楼市的“恐慌经济”

　　其实，对于中国楼市特别是一线城市房价的解读，不能以传统的市场眼光去看待。

　　我们可以试着把不同城市的房价看作是性质不同的经济指标，那么我们就会发现一线城市的房价现在已经不再是经济增长的指标，而是变得更像是经济萧条的指标。

　　这种性质有点类似于美国的VIXI恐慌指数。中国的经济指标中没有恐慌指数这一说，但一线、二线城市的楼市房价，可以从很大程度上反映出中国市场的恐慌情绪。

　　造成这个现象的最主要原因，就是财富圈层的固化。

　　与无产阶级面临生存窘境还得处处被当作韭菜收割不同，“有产阶级”可以通过配置固定资产以及股票债券等金融资产，为自己的财富构筑出一条非常广阔的护城河，来保障他们的财富在不流失的前提下持续稳定增长。

　　那么这些有产阶级的财务圈层是如何形成的呢？这个圈层的人士，主要是由可以在房地产和金融市场上获利的人组成。并且，这个圈层在今天的中国已经相当固化，形成了“强者恒强”的马太效应局面。根据中国西南财经大学的家庭财富调查，去年，年收入三十万以上的家庭收入的平均指数增加最快，而收入最低的五万以内的家庭的全年收入增加也是最低。

　　可见，新冠疫情的寒冬中，最高收入阶层和最低阶层的收入差距在不断的扩大。

　　2020年各种类型的资产对于财富增值中，接近70%都是不动产，另外有百分之20%左右是股票等金融性的资产，这一点与去年楼市的火爆和股票的牛市行情完全契合。而其他资产对于财富增长的贡献都非常低。所以说，房地产依然是最能够实现财富保值增值的资产，特别是优质地区的，圈重点，优质地区！

　　其实，高收入、房地产、金融资产这三个概念是绑定在一起的。

　　越是高收入的人群，他们拥有的金融资产就越多，他们购房的意愿同样也就越高。

　　高收入家庭他们占据了最优质的不动产和大量的金融资产。而相反的那些低收入家庭，大多只有一套自住房，也没有能力配置什么股票、债券和其他金融衍生品。

　　根据wind资讯的数据。中国2020年的个人投资者在股市当中收益最高的地方是广东、上海、浙江、江苏、北京这几个地方。这几个金融资产收益最高的地方。

　　恰好也是不动产增值最快的地方。

　　用大白话翻译一下，股市和楼市当中的大户，他们其实是同一拨人。

　　他们把金融资产作为短期的投机性的资产，而把一线房地产作为长期的保值资产，用这个办法来进行自我的财富保护。

　　在过去，那人们总是存在一种错误的认知。他们认为股市和楼市是相互矛盾的，那热钱流入股市，那楼市就会下跌。

　　但实际上，股市和楼市本来就是一体两面，高净值人群一直以来都是利用金融资产和一线的不动产来左右腾挪，为自己的财富构筑起宽广的护城河。

　　这一点，在这次疫情期间表现的淋漓尽致。通过股市收割韭菜，大量资金进入一线不动产，做保值性的投资。这也就是2020年股市大牛，而楼市也随之水涨船高的背后逻辑。

　　03

　　全球性的大水漫灌

　　优质资产的新高地

　　在楼市的狂欢后不得不面对一个非常现实的困境，近十几年积累的宏观负债率逐渐逼近甚至超过美国2008年次贷危机时的水平。尤其是疫情的冲击下，不放水的话一定是债务危机，这也是过去一年GDP又一次出现与M2增速的大幅背离。

　　放水最终还是会进入到房地产，并不会刺激居民的消费能力，反而会继续加速居民的负债率增加，精英们甚至搞出了一个产业链，教别人如何从企业贷、消费贷、经营贷中低利率拿贷款来炒房，继续推高资产泡沫。

　　这个趋势一旦形成，未来各大城市楼市的行情就一目了然。

　　两极分化会异常明显。经济发达地区，资源集中的优质地段，未来房价肯定是继续上涨，最起码不会跌！成为中国价值最坚挺的商品。而那些经济相对落后，资源优势不明显的城市就会陷入负循环。

　　特别是在全球大水漫灌的背景下，美国在放水、欧洲在放水、中国也在放水，全世界都在玩命扩充流动性，这些印出来的钱能流向哪呢？哪个蓄水池能装下这么多的水呢？答案不言而喻，除了股市就是楼市。

　　大洋彼岸的美国房价正在以有史以来最快的速度增长！相比2019年第四季度的数据，美国楼市已经逆天的涨了近11个点！

　　可以预见到，在全球放水的背景下，中国的资产价格将会被推上一个新的高地，特别是一线和龙头二线城市的优质房产。

　　很多人不能理解，资产泡沫这么大，经济下行的这么严重，人口坍缩的趋势也在形成，为什么大城市的楼市还能爆？

　　这是很多人忽视了流动性扩张对资产泡沫的催化作用，也没有意识到固定资产在市场恐慌寻求避险时价值储存功能，更没有看到中国大城市房子背后的教育资源、医疗资源、养老资源。

　　所以，尽管“房住不炒”的概念在一年复一年的被倡导，但依然不能改变大城市房产是中国最坚挺的资产。

　　这一切的背后都是中国区域间的经济分化，更是不同区域居民之间财富的分化。