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三四线住房空置率达25%,为何房价没有下跌? 这三点需引起重视

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  虽然房住不炒好多年,但是,还是有人对房价的上涨抱有幻想,总以为楼市要上涨的。高层领导也发话,指出房地产泡沫还很严重,有些人买房不是居住,而是炒房等待升值,“这很危险”。

  我国住宅空置达11亿平米,够40亿人居住,城镇居民户均1.5套住宅。有些人看不到泡沫的严重和存在的风险,炒房囤房的现象经常发生。主要是因为城市发展的不平衡,大型城市对住房的需求旺盛。而三四线的城市空置率已经达到25%左右,这种情况下,房价却没有下跌,还有人幻想来一波像2018年那样的上涨,所以,手里有钱还是以投资房产为主。

  

  三四线城市的开发企业多数是本地的中小开发商,开发的楼盘面积小,配套不齐全,设计理念和风格不新潮。就是因为开发企业资质不完善,技术力量不强,资金短缺,融资渠道窄而且资金回笼慢等因素。

  “三道红线”对这些中小开发企业影响较大,因为开发企业要降低负债,就需要大量去库存,前几年投资过大而且销量不好的企业会受到冲击。如果资金链断裂,大城市或许有人接盘,三四线城市风险就很大,甚至出现烂尾、跑路等现象。这种情况下,为什么三四线城市没有出现抛房潮?房价也没有大幅度下跌?主要原因有以下几点:

  第一,调控对楼房的持有者约束不大

  无论是“三道红线”还是“二条红线”都是对开发商和购房者进行资金的约束,开发企业出现大量的空置楼,那么只要资金能够支撑,他们是不会降价销售的。购房者虽然受到银行贷款资金流入房产市场的约束,无房者也就不着急买房了,就出现了房产市场的无量横盘状态。而炒房者和投资客还对房价的上涨抱有幻想,因为持房成本没有上涨,除了物业费、卫生费等,几乎没有大的开支,而且很多物业对空置房的物业费减半收取。如果下一步出台房产税、空置税,多套房子的家庭就会赶紧卖房,因为养房成本高了。

  

  第二,“因区施策”造成高价房的热岛效应

  国家在房住不炒的前提下,又提出“因城施策”,避免了一刀切的现象。在三四线城市,也出现了“因区施策”的情况。众所周知,当前75%左右的三四线城市都开发建设了新区,新市区配套和规划都是超前的,居住体验和周边环境好于老城区。尤其是重点学校的学区房,不但价格高而且开发的新楼盘多,对城市房价的平均指数贡献大,所以,会出现房价均价上涨的现象。

  第三,其他调控措施会相继出台影响楼市

  高层再提“泡沫论”,虽然强调的是大中城市,但是,很多政策的出台,却是在三四线城市反响强烈。因为大城市人员多,开发商的实力强,政策互补的现象明显。比如“三条红线”对大型开发企业影响有限,他们资金比较充足,而且融资渠道也多,可以发行融资债券等。对三四线中小开发企业影响很多,有些可能会被迫出局,增加了购房风险。很多购房者转而购买二手房,也使得二手房价格暂时处于平稳状态。

  

  国家高层一再强调“泡沫论”,已经给了明确的信号,多套房的家庭会出现资产严重缩水的现象。也许迟迟没有出现的“抛房潮”就会来到,对政策和市场的了解和分析,才能把握好时机,避免出现较大的风险,让家庭生活陷入贫困中。

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