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广州楼市:房价只会不跌反涨了?内行人做出最强总结!

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  我是云叔说房,资深房产专家。专研楼市十余年在数十座城市投资买房,长期进行楼市调研,选择大于努力!未来10年依旧可以靠买房躺着赚钱,关注“云叔说房”,成为最会买房的人。

  以下内容是“云叔说房”微信公众号的粉丝精选提问

  提问:云叔好,总价预算500-550投资,考虑要三房,5年后再卖出或自住,但那些东圃鱼珠、琶洲板块的现在感觉都水分大,希望云叔指导一下!

  回答:你好,存在即是合理,目前来说,头牌当仁不让就是琶洲了,琶洲房价跑前一点很正常,过1-2年一大堆高净值人群过来,琶洲的房价还会继续上,坚挺5年期,个人觉得基本2波行情是大概率会发生的结果,当下算一波,然后5年后卷土重来再来一波,该涨的还是当下这些网红盘,5年后你看到的金融城鱼珠,琶洲也差不多,以你这个预算还是放在市区这些板块会好很多,或者海珠部分优质盘,番禺黄埔这个总价放过去,接盘侠稍微比较少,不是一棒拍死所有,部分像鼎峰这种,市场认可度高

  提问:云叔好,请教下龙湖揽境这个楼盘如何?谢谢

  回答:你好,龙湖揽境这个楼盘户型还可以,就是没学校配套,后期可能受到车流噪音干扰,距离地铁稍微远,交通出行不太方便,要慎重考虑, 当然,整个长岭居板块定位是一个睡城,都不太建议投资的,如果你考虑自住的话,你喜欢,主要后续新房太多了,二手不太好出手。

  提问:云叔好,200万首付,可贷150万,一个人还贷款,目前在公园前上班,想选一个房子,考虑自住为主,希望上下班方便,上班路程时间小于40分钟,希望靠近公园或大学,可以跑步,几年后卖掉,可以增值,我目前对区域没有特别的偏好,请问云叔有哪些板块推荐? 另外,考虑到过几年卖掉,贷款是选择等额本息好还是等额本金好?

  回答:你好,200万首付,可贷150万,那总价就是350万左右,看了你的条件需求,比较适合在海珠这边挑了,可以去看一下中大旁边的富力千禧,上班通勤20分钟左右,小区口碑名气都不错,考虑自住投资都可以。具体详见内部分享。

  提问:云叔好,我跟老公在广州天河上班,户口都在黄埔九龙镇,九龙那边正在征地,我们有两个小孩,已在中新知识城万科幸福誉买了一套房,不打算将户口迁进去,现在在天河兴华街租房住,手上现有80万,看了沙太南路侨乐新村里面的200万80方的房子,房龄是95年的,也没想过将户口迁进去,但小孩回九龙读书,我们通勤时间太长了,小区里面有幼儿园,小学,距离上班地点也近,但侨乐新村是明显的老大破,请问值得买吗?

  回答:你好。相对于老破小,很多时候主城区的老破大才是真正的居住难题。因为主城区的老房子普遍存在几个问题,房子较为久远,房屋的户型设计和小区的规划不尽科学,绿化不太好,加上大多处于核心区,经常堵车。小区的管理也跟不上,不少老小区压根没有物业,至于停车位更是难以解决的问题;虽然有了立体车库等等,普及的并不成功,至于目前对于老旧小区加装电梯等问题,也面临着不小的邻里利益纠纷的挑战。但它也有优势,就是配套和位置,一般都是成熟区域的核心地段,商业医院教育等资源比较充足。最后更为重要的是,对于老旧小区,银行做评估的时候给出的贷款额度并不高,超过20年房龄的房子,贷款的年限也很受限。老破大的劣势会随着时间的推移被渐渐地放大,而其优势则会越来越弱,老破大无论是考虑投资还是自住,建议都需要慎重考虑。

  提问:云叔你好,请问广州市区和郊区怎么划分?鱼珠、裕丰围算是郊区吗?麻烦云叔帮忙分析一下,谢谢

  回答:你好,鱼珠算城乡结合部,也就是三溪–鱼珠地铁口一带,就是天河跟黄埔交界,肉眼可见的速度鱼珠会成为所谓的市区,裕丰围的话属于近郊区。

  提问:云叔,预算总价320万,很难在科学城买到楼层好朝向较新的三房了,比如金梦和中海誉城,业主心态都不稳定,买低楼层的南向三房和朝向北的三房、两房又担心5年以后出手较难,你觉得怎么样?最近看了南岗附近的新楼盘富力新城,价格2万9到3万1,您觉得这楼盘如何?值得投资吗?感谢

  回答:买房主要是买地段,资金有限只能做一些取舍,只能说算是这个资金买的较的产品了;富力新城不建议买,价格虽然挺便宜的,但隔壁就是新塘了,一脚油门就过去,而且新塘TOD的配套更成熟,又不限购,还便宜,性价比高,购买力容易被虹吸过去。南岗一带很尴尬,两头不靠,临港经济区不靠,新塘TOD不靠,就是有点尴尬,最重要的是地铁也没有,交通出行不方便,周边没有什么产业支持。

  提问:云叔你好,最近看了万博和鱼珠板块的一手房,考虑到距离公司不能太远,重点就看了这两个板块,目前看的楼盘有老黄埔的富颐华庭和万科城市之光,价格都去到5w出头,个人更喜欢万科,但销售说要年后才开新一期,怕到时价格会再涨一波,万博这边看了三个盘,分别是珠江铂世湾、长隆珑翠和碧桂园藏珑府,这三者价格都在4w多,长隆稍微便宜些,本次买房以自住改善为主,兼顾投资保值,所以考虑一手比较多,看的户型都是130-140左右的面积,总价在700万以内,请问从万博这三个楼盘中选一个,还是继续等待城市之光,或者选择富颐? 或者云叔有其他更合适的楼盘推荐?

  回答:你好,城市之光这个盘,实在太多人抢了,不一定能抢到;富颐华庭,考虑纯投资的话,是可以考虑的,自住改善怕是没啥改善,因为铁路、广园快速噪音在,而且还要伴随几十年。珠江铂世湾主要是里面了一点,景观还可以,没有地铁出行需求的话,是可以考虑的;长隆珑翠,户型好,楼新,在福翠路和钟顺路夹角有点噪音,地段上看比较差,在配套方面有欠缺,总体来看一般;碧桂园藏珑府其实已经不属于万博了,属于大石、长隆板块,没有地铁,周围城中村扎堆,考虑自住还行,投资的话也很一般。总价700万以内,具体详见内部分享。

  提问:云叔好,万博片区的华南新城、华南碧桂园,如何选好呢?现在来看华南新城旧一些,但价格也低好多,如果考虑投资的话,请问云叔你建议选哪里?考虑未来升值和杠杆率。谢谢

  回答:你好,华南新城这个盘的优势在于价格低、社区中大,劣势就是物业不太好,没有地铁加持;碧桂园的优势在于大社区、离万博近、物业好,劣势就是社区太大,不是所有的组团都适合投资,比如翠云山就不适合,而且适合的也没几个,不超过3个;如果你考虑投资的话,建议首选最靠近万博的翠山蓝天苑,具体详见内部分享

  

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