代冻资、代持……堵不住的楼市投机

3月2日，国办新闻发布会上，银保监会主席郭树清介绍银行保险业提到：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的……”业内人士闻到了新的政策倾向，有人认为，未来会有新的政策出来遏制房地产金融化泡沫化。

事实上，在房地产是“只住不炒”的总方针下，地产调控一直在强化。去年房企出现较高的债务违约情况，就是地产挤泡沫的一种反映。衡量房地产泡沫有很多指标，从投资额占比，截止去年房地产开发投资额占历年固定资产投资额比重已近28%。尤其18年至今，攀升速度迅速加快。此外，中国的房屋空置率近年来一直处于不断攀升的状态。

尽管官方多次强调住房“只住不炒”，但代冻资、代持等绕道儿的曲线投资仍堵不住的楼市投机。

此前，杭州不少购房摇号微信群里出现了“代冻资”的消息。根据杭州的新房摇号规定，购房者报名时须提交银行的冻资证明。按照要求，这笔冻资必须存入购房者本人的银行账户，即冻资证明要与购房者本人姓名一致，否则无法通过报名审核。“上有政策，下有对策”，在此要求下，购房群里出现了不少中介明目张胆地兜售“代冻资”。

所谓“代冻资”就是缺乏足够资金的购房者利用其他方式，将他人的资金冻结在本人名下以获取摇号资格，这种模式能使购房者、掮客和银行均实现“获利”。根据网上传出的一份“代冻资”模式显示，“代冻资”的利息是千分之一/天，100万元一天就是1000元利息，且额度有限，还需要支付千分之一定金。

中介以 “短期资金过渡”为借口，打出吸引人的具体酬劳信息，他们声称可以在多家银行的手机银行上方便地操作，还列出了这些银行名单。为了保证其真实性，甚至还有人上传了操作视频，并直言只需要花三四万就能换取一次摇号的机会。

此前有记者登录某银行手机网银进行了相关操作发现的确可以为他人冻资，只需添加冻资申请人的姓名、身份证号、手机号等信息即可。而且，如若账户内资金充裕，还可同时申请为多人冻资。

对于那些真正冻资买房的购房者来说，这样的做法显然是不公平的。不少购房者们纷纷向官方平台投诉举报。面对这种违规行为，杭州市住保房管局发布声明，表示“将督促房地产开发企业严格审查购房家庭冻资情况，如发现存在不规范冻资行为的，企业将取消其摇号资格”。随后，多家开发商表示将进行自查。银行也紧急关闭了该业务通道。

“代冻资”的背后至少还隐藏着“短贷”、“代持”等乱象，严重扰乱了摇号市场。所谓代持，指的是不符合购房政策或不愿意出面的购房者（出资人），借符合购房条件者（产权人）的名义，由自己出资购房，在不动产权簿上登记名义产权人的行为。显然，代持绕开了限购，也同样有违公平。

事实上，在一些地方，代持一直是一个隐形的存在，特别是在不能以公司名义购买住宅后，这种更是常用的操作方式，但一直属于小众操作。由于近期多个楼盘出现“打新热”的巨大利差，这种方式被推至台前。此外，一些地区的热门楼盘还出现了“日光”“秒光”现象，“天价喝茶费”也重出江湖。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“本质上，代持炒房的问题，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。”一旦有了杠杆就会诞生时间成本风险。李宇嘉还指出，不控制违规炒作、违规加杠杆，只增加新房供应无法达到降温效应，反而因新房限价，人为创设了“套利效应”，并在各路资金的加持下，让楼市更加火爆、房价上涨预期更强。从这一角度而言，必要的金融监管手段必须跟上。

深圳住建局此前发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》。深圳对“代持”的违规处罚力度极大，如果违反规定购房，不只是购买商品房，包括保障房的租赁以及公积金的使用等都会面临管制。

事实上，各地对抑制炒房都给出了“限制”，比如海南2018年出台的调控政策主要从三个层面进行限购：一是五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；二是海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；三是目前未实行限购的其他区域，非海南省户籍居民家庭购买住房的，需提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

然而，为了绕开限购，开发商“花招”不断。一些开发商提供为非海南籍购房人士代办缴纳个税的服务，费用在一万五左右。缴纳社保的成本会更高，一年一万多，所以更多人选择缴纳个税。具体操作是：一些没有购房资格的客户先跟开发商签订购房合同，开发商找第三方机构解决个税的问题，缴满两年获得购房资格后，房子才能办理网签。但这种方式大多需要全款购房。

各种购房乱像不断滋生的同时，海南对于违规购房的打击力度也在加强。2020年12月底，海南省住房和城乡建设厅持续开展房地产市场整治，对价外加价、捆绑销售、捂盘惜售、规避限购政策骗取购房资格、未按规定办理注销或变更手续等违法违规行为进行重点整治。对于违法违规房地产企业、中介机构和个人，海南省住建厅分别给予取消备案资格、暂停网签资格和取消购房资格等处罚，并对部分企业进行集体约谈，加大警示震慑。

业内人士认为，炒房问题之所以屡禁不止，主要由于目前的调控政策大多是“门票”式资格筛选方式，属于过程控制而非结果控制。想要根治的办法只有一个，就是房地产税，这也是发达国家调控房地产市场的成熟办法。

新金融记者 宁广靖