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卖房近1年还没收到尾款!成都房贷放款究竟有多慢?

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  上周末,朋友圈一段“去年4月的合同,9月的抵押,现在还未放款,一辈子遇一次就够!”的文字让小全全震撼不已。细看这条朋友圈,这位朋友还为这段文字配上了一张来自某中介平台内部系统实时的放款排队序列截图,如下图所示。


  根据这张图片,可以看到这一单交易于2020年4月20日签订了购房合同,办理的是纯商业贷款,贷款的银行是农业银行青羊支行。在后续的交易流程里,不知道是哪个环节拖拉得太久,反正过户办完抵押后,并把他项权等资料备齐交到银行,已经是2020年9月30日。这之后就是等待银行放款,然而等待了5个月,一直到2021年的2月底,这一单交易在中介平台内部系统的排队显示还在“第93名”(意思是指,单这个中介平台系统在该银行分支行,前面就还有92组客户没有放款)。

  那么,这个排位大概还要等多久才能放款呢?以小全全去年年底的亲身经历来推算,如果这家银行支行后续放款速度能加快,大概也还要2个月才能轮到这位购房者。也就是说,去年9月办理完的抵押手续,放款周期已基本锁定超过半年甚至更久!

  当然,这只是发生在农业银行青羊支行的个例,也有不少银行去年下半年的放款周期大概在2-3个月。在这一单交易里,中介经纪人表示很受伤,然而房东在这套房子上的交易周期达到了约1年!如果这个房东刚好是要置换的购房者,内心应该有多崩溃啊!

  成都房贷去年下半年开始收紧,利率已是“全国第一”

  自去年8月开始,成都各银行就收紧了房贷。不仅贷款利率上涨,放款周期也有所延长。到9月份时,大部分银行的房贷利率已经达到了历史高点,首套房的主流贷款利率高达6.125%(相当于以前的基准利率上浮25%),二套房的主流贷款利率高达6.27%(相当于以前的基准利率上浮28%)。也有极个别的银行首套房利率可以做到5.88%,但放款周期就长了,基本都告知在6个月左右(开篇的例子,大概率就是为了更低利率而选择的放款周期长的银行)。甚至还有银行因为没有了额度,停止了房贷业务。


  △某平台于2020年8月统计的各银行房贷利率,图片来源于网络

  在接下来几个月,成都更是频繁登上“房贷利率全国第一”。更有购房者抱怨说,全国房贷利率在下降的时候,成都的房贷利率却逆势上涨。原本以为进入到2021年,银行的房贷额度重新归零后释放新的额度,放贷周期会缩短,房贷利率会逐渐降低,但从各金融平台发布的数据以及成都贷款买房的市场实况来看,状况并未改变。

  根据融360大数据研究院发布的2021年2月最新房贷报告,全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP,其中成都的首套房贷款平均利率为5.96%,仅次于南宁,位居全国第二位。


  在2月20日,贝壳研究院也发布了2月份重点52城主流房贷利率简报。报告称52城主流首套房贷利率5.32%,二套利率5.60%,环比均提升3个基点,且增幅较此前两月扩大。而在这52城中,成都首套房利率为6.13%排名第一,二套房利率6.27%排名第二。


  3月最新房贷利率曝光,有银行已停贷

  由于各大银行不同支行在房贷利率上,针对不同资质贷款人的执行细则都不尽相同,且两大机构的数据来源存在差异,所以两个研究机构发布的数据存在差异也并不意外。但透过两个机构发布的房贷报告,可以看到在不少一二线城市都收紧房贷的2月,全国房贷利率延续上升态势,成都的房贷利率依旧稳居高位。

  对此,小全全也向部分银行咨询了3月最新执行的房贷利率,如下表所示。


  从这些银行支行的执行利率来看,除了少数银行的首套房贷利率执行5.88%,首套房的主流贷款利率依旧是6.125%,二套房的主流贷款利率为6.27%,也就是说成都的房贷利率基本锁定在6字头。

  至于放款周期,除了重庆银行告知以当前的政策大概在1-2个月(不排除后期政策变化),其他银行都表示放款周期可能比较长。像邮储银行、成都银行、招商银行等都明确要6个月左右,而成都农商银行总行则因为没有额度已暂停办理房贷业务

  此外,小全全从贝壳工作人员处了解到,当前贝壳合作的银行,大多都告知放款周期要3-4个月起。也就是说,如果通过贝壳系的中介平台买卖房屋,一套房屋的成交周期基本还是锁定在了5-6个月甚至更长,这对于要卖旧买新的置换购房者来说,并不太友好。

  经营贷流入楼市?多个城市已收紧经营贷

  自去年8月以来,成都的房贷管控就让不少购房者直呼鸭梨山大,但又不得不硬着头皮上。在这样的行情之下,不少购房者也选择了“以3字头的经营贷款利率替代6字头的房贷利率”,也就是常说的“经营贷流入房地产市场”,来降低贷款买房的利息支出。

  2021年才刚刚过了两个月,不少银行就表示房贷额度紧张,不难看出对于房贷的管控并未放松。而从目前的政策风向看,预计今年趋严的房贷政策还将持续,而“经营贷”“消费贷”口子的收紧也将逐渐蔓延至更多的热点城市。

  根据最新的新闻报道,深圳以房产为抵押的经营贷口子已收紧,抵押房产也要执行住建局发布的指导价,该指导价比评估公司发给银行的评估价更低;在北京、上海两地监管重磅发声严查“消费贷”、“经营贷”资金违规进入楼市后,两地已有部分银行提高了经营贷的门槛,上调贷款利率、加强审核力度......


  ▲近期上海、深圳出现了不少贷款人被抽贷的现象

  就在3月2日,银保监会主席郭树清公开发言认为“房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强,很多人买房子不是为了居住,而是为了投资或者投机,这是很危险的。因为持有那么多房产,将来这个市场要是下来的话,个人财产就会有很大的损失,贷款还不上,银行也收不回贷款本金和利息,经济生活就会发生很大的混乱。”在支持实体经济方面,郭树清表示,”让利比较多的是贷款利率,因为今年整个市场利率在回升,我估计我们贷款的利率也会有回升,可能会有所调整,但是总的来说,利率还是比较低的。”他的这一言论也引发了较大的市场震荡。


  虽然这里的利率并不是主要指房贷利率,但针对社会企业的利率回升,像去年那么低的经营贷、消费贷利率大概率会成为过去时,能流入房地产加杠杆的资金也将更少。

  在这样的市场现状下,购房者的买房之路就愈发艰难了。

  购买新房的购房者,可能因为开发商项目跟特定银行的合作,贷款利率还要稍低于二手房,也不用为放款周期而忧心。但当前成都新房的摇号政策和新房的置业门槛,就已经让大部分购房者无缘新房。

  而购买二手房的购房者,只能默默地选择承受高位的房贷利率;要置换的二手房房东,不仅需要计划处理好前后交易的流程节奏,还要因为超长的交易周期而承担其它风险(既没完全拿到卖房子的钱,也没办法去购买新的房源)。

  但即便是一场博弈,作为真正需要房子来住的刚需和改善购房者,也只有尽快上车,才能避免未来遭受更多的煎熬。

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