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扎心!南京多个超级大盘不涨反跌,地铁来了也于事无补?

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  地铁一响,黄金万两!

  地铁的开通最直接的影响就是让沿线众多小区的居民享受到更便捷的交通,同时房屋也会有升值,可谓多赢。

  但,房子被打上“地铁盘”的标签,就一定能搭上“涨价车”吗?

  地铁,真的是涨价的一大推手吗?

  东郊小镇房价多年停滞不涨,宁句城际通车会有改善吗?

  昨天,宁句城际列车首度曝光,这意味着宁句城际距离开通越来越近

  据了解:宁句城际预计今年4月基本实现轨道通,6月实现电通,10月具备试运行条件,计划于2021年年底建成通车。


  宁句城际途经麒麟、汤山、黄梅、句容北部新城、句容城区,线路全长约43.7km,全线设13座车站,其中地下站7座,高架站6座。从句容站到马群站通过换乘地铁2号线,可直达新街口快速出行。


  消息一出,有位家住东郊小镇的网友给我留言:我们小区业主早就盼着了,今天这列车的消息爆出来,看来年底通车是稳了。

  “宁句城际+4号线+游小学区,这下我们小区房价得涨了吧!


  东郊小镇是“城东第一大盘”,体量大、价格低、配套成熟,整体门槛对于想要在南京买房的人来说比较低。

  此外,小区还是游府西街小学分校的学区。因此,很多刚需客在南京的第一套房也会选择这里。

  然而,小区也有硬伤,就是交通问题,东郊小镇几个街区之间的主干道全部为双向单车道,这还包含了公交车道,上下班高峰期拥堵是不可避免的,甚至有业主直接吐槽:每天上班像取经一样!

  更令人心疼的是,当年四号线开通,明明距离小区距离东流灵山站仅2公里,却因为沪宁高速,交通不畅,无法到达,随后竟有业主自发筹钱修路



  倒也不是没有地铁规划,只是那些说要通到麒麟的10号线二期、8号线、12号线都还没有影子,倒是跨市的宁句城际率先动了起来。(怎么和好兄弟板桥的轨道交通发展如此相似?)

  害~过去的事就不提了,反正今年年底就能在家门口坐上地铁了不是!

  我们再来看看小区房价,东郊小镇体量大,涵盖8个街区,目前在365二手房网站上,整体挂牌均价在1.7万-2.4万/㎡左右。


  以挂牌量最多的第三街区为例,目前挂牌价是19100元/㎡,近一年时间,房价有明显下跌趋势。


  从成交数据来看,最近成交的六街区88㎡三房,成交单价在2万/㎡出头。

  然而早在2019年底,相同户型和面积的房源成交价已经在2.5万/㎡左右。一年多时间,房价不涨反跌。



  据中介透露,东郊小镇房价难涨主要有以下几点原因:

  1、小区环境不佳、交通不便,板块没有太多利好;

  2、挂牌量太大,二手房供大于求;

  3、非品牌房企开发,市场认可度低;

  4、周边板块新房供应量充足,买房人选择多。

  不可否认的是,东郊小镇虽然房价多年不涨,但成交量一直是居高不下,占据板块内前列。

  2万出头的房价也成为了众多刚需进宁首站。

  眼下,学区落定,地铁开通在即,作为城东第一大盘,房价又能否有扭转的趋势呢?

  老大哥桥北率先拥有地铁,然而房价却...

  看到东郊小镇的发展情况,不免联想到另一个相似板块——桥北。

  早年开发的大盘、多个街区、交通拥堵、有学区,已经通了地铁。

  一直以来,桥北都处于南京楼市的风口浪尖之中,需重地、新南京人聚集地、南京第二商圈成为其一直以来的固有标签。

  3号线柳洲东路站排长龙,长江大桥拥堵不断、弘阳广场摩肩接踵,都直指一个问题,桥北房子多,人也多。


  早在2015年4月,从桥北通往市区的3号线就已经开通,多个小区摇身一变成了“地铁盘”。


  实际的房价怎么样呢?基本在1.8万/㎡-2.2万/㎡不等。

  以最靠近地铁的威尼斯水城一街区和天润城十一街区为例:威尼斯水城一街区目前挂牌均价19134元/㎡,房价持续走跌。


  天润城11街区要好一点,目前挂牌均价22399元/㎡,房价波动较大。


  事实上,桥北这边二手房太多,同质化房源也严重。人口多,交通拥挤,板块也无太多新的利好。所以二手房处境艰难,一些着急置换的业主只能降价出售。

  如此来看,地铁也并非房价上涨的助推器。

  房价不涨反跌,背后竟隐藏这些秘密

  那么,制约房价涨跌的要素是哪些呢?为什么类似东郊小镇、天润城这样的小区有配套、有学区、有交通、有居住氛围,房价却不涨反跌呢?

  1、周边新房供应量大

  目前,南京大多数新房都被政府严格限价,没有迫切需求的买房人都会首选新房,毕竟没有税费,简单直接,省心省钱。

  2、周边二手房挂牌量大

  区域内大量的二手房挂牌出让,是制约房价上涨的重要因素,二手房多了,话语权在乎买家,压价比价也随之而来。

  如果房子没有一点过人之处,又怎么能比别人的房子卖的贵呢?

  3、小区投资客过多

  如果区域内投资客多,一方面,居住氛围差,类似于空城,没有活力,买家也不敢入驻。另一方面,投资客囤房是为了升值,但房价一旦有下跌趋势,投资客们定会第一时间抛售。

  当越来越多的房子急售,小区价格势必会被压低。

  4、小区管理不当

  当小区房子越来越老旧,房价就难再现涨幅,甚至出现下跌。

  这时候,如果物业管理得当,绿化、公共设置维护到位,小区会在板块内领先,反之,物业不作为,管理不当,小区内环境、治安等方面受到影响,房价将下滑更快。

  图文整理自网络,如有侵权请联系删除。

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