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浙江房价最低的城市,疯狂建设商场,背后藏着什么秘密?

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  文 | 竹子 「红烧竹子」

  有天跟朋友聊天,突然发现,嵊州是座很少有地方能「逛」的城市。

  不知道大家有没有同感,以前的老嵊州,虽然只有北直街,老国商,世纪广场,但总觉得那时候的嵊州能「逛」一整天,快乐又充实;而现在的新嵊州,尽管有吾悦广场,鹿山广场,和悦广场,西皮茂等等近年诞生的不少商业综合体,但是「逛」的幸福感却远远没有以前来的真切和舒适。

  随着城市的发展,商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群,其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。

  而对于嵊州来说,真的只是建造商业综合体那么简单吗?我认为不。

  提到商业综合体,首先让我印象深刻的是长沙火爆了的网红打卡地——超级文和友,无论是整个空间结构、内容场景还是强烈的视觉冲击和极致的场景体验,翻开了文旅融合的商业综合体篇章。


  那么商业综合体开发是否过剩?

  对于嵊州来说,确实存在过量开发的风险,但目前正在运营的几家商业综合体来看,还处于一个比较正常且蓬勃发展的状态,这里要强调嵊州城区能称作商业综合体的只有吾悦广场、鹿山广场、和悦广场。

  选址、业态组合及营运策略是商业综合体开发的三大关键问题,同时也是商业综合体开发的成功之匙。


  选址是综合性项目开发过程中的第一步,也是决定该项目成败的重要一环,因此选择区位时一定要统筹规划,比如鹿山广场就曾经属于核心城区的中心地带;同时业态的组合也十分重要,包括四大核心业态:写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓,比如吾悦广场搭配了高端写字楼以及酒店,广场上盖酒店式公寓,这样的组合业态协同性是最高的;至于营运策略,这点相信不用我多说,目前来看一定是吾悦广场更胜一筹。

  当然一个好的商业综合体,它开业那天,并非是交出答卷的那一天,开业只不过是诞生,一般要经过数月甚至数年的磨合、洗牌。现在美中不足的那些,可能有一天也会变得精彩纷呈起来。

  嵊州也在近期发布了不少关于新商场的规划方案,有高新园区(三界镇)高铁小镇新邻里广场,致力打造三界未来的商业新中心;有长乐镇美树商业中心,填补嵊州西部大镇的商业空白;还有经济开发区(浦口街道)佳润商业广场,为艇湖城市公园以及城东区块配置更多便利性;更有这两天嵊州市政府刚签下的高铁新城江南环球港,是一个文商旅全面开发的全业态新型商业综合体。


  可以说未来嵊州的商业面积或类商业综合体项目将呈现“一哄而上”的态势。

  为何嵊州要如此兴建商业综合体?

  一方面是城市规划中商业用地比重上面的科学要求,建设商业综合体,政府讲的也是生活与商业配套,既可以方便百姓生活又可以成为税收聚集区,更好的构建和谐生态社区。

  另一方面是在嵊州发展过程中需要大量的拆迁,而拆迁又需要大量的资金,我们都知道政府是没有收入的,政府拆迁资金一般来源于银行贷款或者政府专项资金,简单来说就是提前预支。拆迁资金进入拆迁户的口袋后政府怎么去把提前支出的钱款窟窿补回去呢?已知的有以下几个手段:1.拆迁地土拍收入;2.房地产销售商品房涉及的诸多税收;3.公寓及线下店铺税收。所以商业综合体的建造,更多的是为了政府创造税收,同时彻底改变区域面貌,拉动经济和就业,提升居住环境水平、城市水平。


  那么拆迁户拿到拆迁补偿后怎么花呢?无非就是买房,买车,存银行,投资。买房,买车都会有税收,这是一部分,但是存银行没有,所以为了城市更好的发展,政府会规划商业用地,建设商场及公寓,吸引拆迁户等本地有资金的老板进行投资开店开公司等等,同时会大力对外招商引资,如嵊州政府引入开元名都,希尔顿,江南环球港等大型项目,拉动地方经济总量及地方财政收入增长,增加地方就业。只有这样,整个城市的经济才会形成良好的飞轮效应。

  如此多的商业综合体项目齐亮相,是否有足够的消费群体来“养活”这些项目呢?

  相当长一段时期,嵊州商业快速发展,一直缺少一个与经济规模等相匹配的商业综合体,而近年来,嵊州的商业综合体项目却开始遍地开花,这是否合理呢?我从以下几个角度稍微分析了一下。

  1.从人口角度看

  嵊州是一个典型的人口流出且年龄结构老化的城市,那么到底有没有大幅的人口增量去承载这一波商业综合体呢?


  嵊州的各项经济指标均处于绍兴市下游水平,2018年人均GDP垫底,低于全省平均水平,这意味着嵊州对人口的吸附能力较弱,2018年末嵊州常住人口69.43万,小于同期户籍人口72.63万,人口流出压力相对较大。


  数据显示,近10年迁出人口总体稳定,但迁入人口不断减少,人口总体上呈现净外流的态势。

  因此从人口角度来看,对商业地产的消化容量没有太大增长。

  2.从租金角度看

  老城区北直街、三江城的地段有不少是传统鞋服零售业,据相关信息渠道介绍,北直街的租金水平处于拦腰斩的状态,整体客流量大不如从前,传统商业已经无法满足日益变化的消费需求。

  以餐饮服务业为主的越秀路及世纪广场附近价格似乎还是相对比较坚挺的,不过新业态更愿意集中在商业综合体附近,传统老牌国商的鹿山广场仍是城北的商业中心,租金相对稳定,新兴综合体(吾悦广场)和商圈则大大带动了吾悦金街及周边租金上涨。

  从租金总体上的趋势来看,普通商业面积已经不适合增加,但商业综合体仍然有一定空间。

  3.从社会销售品零售额等指标看


  2018年嵊州市国民经济和社会发展统计公报中指出,嵊州整体经济运行稳中有升。据初步统计,我市实现地区生产总值560.65亿元,按可比价计算,同比增长8.0%,全市人均生产总值77068元,同比增长8.3%。消费市场繁荣稳定。全年实现社会消费品零售总额315.23亿元,同比增长10.8%,嵊州的消费市场和商业规模还是逐年增加的,且服务型消费可能在未来赢取更大的市场份额。

  这对主打体验式消费的商业综合体来说是一大利好。

  4.结论&建议

  未来可以预见的是,嵊州的商业综合体爆发性增长。但即便上海、杭州等大城市都有过剩的风险。商业综合体的开发和建设需要与人口消费总量相匹配。总体上,要注意适度开发,布点上要做可行性调研;开发商不能简单拼凑“住宅+写字楼+商场”模式,关键在于填补所在区域的空白,提升整个片区商业整体品质;要对存量商业进行提升,比如将北直街商圈的改造提升提上议程,引导北直街、三江城等商业项目提升经营档次、规模和服务水平;同时,在社区团购火热的当下,可引导社区商业整合改造,因地制宜地发展多种社区商业模式。

  一个漂亮、实用的商业综合体,能提升一座城市的形象、活力,甚至改变一座城市的气质。


  而在嵊州,不得不说除了城南新区的吾悦广场商业氛围浓厚,其他的商业综合体几乎没有很大的活动,有文化内涵的商业综合体更别说了。嵊州不是缺商业综合体,而是缺好的商业综合体,不过有总比没有好,可总是没法让人眼前一亮。

  嵊州目前的商业现状,说不好的确不太理想,说好,就是进步空间会很大。只要地产商花心思、有能力,都能在嵊州树下一个商业标杆。


  在我心中,好的商业综合体应该是有商业的,有娱乐的,更应该有文化的,有活力的!在嵊州,有源远流长的越剧文化,有垂涎欲滴的小吃文化,有李白杜甫的浙东唐诗,有媲美龙井的辉白茶叶等等等等,我认为好的商业综合体应当把嵊州的文化融入到建筑设计,活动策划中来,政府牵头,商业综合体执行,不仅促进商业的向好发展,更能提升新一代嵊州人对这个城市的认同感,归属感以及自豪感。

  唯有如此,嵊州的商业综合体,才能拥有更多的想象力!


  今日主笔 | 竹子

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