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法国房贷申请将更难!如何申请贷款?怎么选房贷保险?最贴心攻略来啦!

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  在法国贷款买房,并不是一件特别“高标准”的事。尤其是在过去的五年间,极低的房贷利率使得很多在法国的人都有了“购房梦”,只要有一份稳定的工作以及收入,银行基本都能批准贷款申请,成为“房主”似乎也轻而易举。

  在2019年,法国房地产市场的交易量更是超过了100万笔,也创下了历史的新高。即使是在受疫情影响的2020年,法国的房贷发放仍增长了5.4%。

  

  图源:canal.vie

  不过从今年开始,这样的局面即将发生改变。

  由于极低的贷款利率大大地刺激了购房需求,房屋市场的“供不应求”也导致了房价的不断上涨,法国也已经成为欧元区家庭负债最高的国家。为了控制这种局面,法国央行也宣布,法国金融稳定高级委员会(HCSF)在2020年发布的“银行房贷发放建议”,将从今年夏天开始成为“强制性条款”:

  - 最高债务比率不得超过35%;

  - 房贷保险也必须计算进家庭最高债务比;

  - 还款期限不得超过25年(在特殊情况下可延长至27年)。

  - 至多20%的申请文件可以违反这些规则。

  

  也就是说,从今年夏天开始,银行将更严格地审核房贷的申请材料,收紧贷款发放。法国兴业银行零售业务部经理Marie-Christine Ducholet也表示,在这种情况下,审批贷款时必须将房贷保险数额也纳入家庭最高债务比率来考虑。

  房贷审批必须照章办事,我们也并不会因为申请家庭没有过度负债的背景就放宽规则,法国银行系统是健康的。我们的银行贷款的违约率非常低,不到1%。

  ——Olivier Gavalda,Crédit agricole巴黎大区总经理

  “职业”也成为“隐性标准”

  除了这些新的房贷标准之外,在疫情的影响下,银行审批贷款申请也多了一项“隐形标准”——职业。

  在新冠的影响下,许多行业都受到了非常大的冲击以及严重的经济损失,例如航空、旅游以及餐饮的从业者。甚至还有人从“稳定的工薪阶层”成为了“部分失业者”,职业前景非常不乐观。

  而对于这一部分的人来说,想要申请房贷,更是难上加难。Dominique和Matthieu就是“受害者”。

  

  图源:le parisien

  在里昂租了4年的房子之后,这对年轻的小夫妻打算在靠近里昂的郊区买下一栋房子,以迎接他们第二个孩子的到来。他们都有一份稳定的工作,两人加起来的净收入达到了4000欧元。不仅是双方的父母,就连中介都认为,两人的材料很完美,申请房贷应该没有问题。

  然而,现实给他们浇了一盆冷水。

  银行告诉我,因为我在餐饮行业工作,这个行业目前的前景非常不明朗,所以事情会变得很复杂。我向中介求助,他说他也从未遇见过这样的情况,我们的材料在几个月前就在他那里通过了。

  ——Matthieu

  好在,Matthieu所工作的餐馆是里昂当地一家颇有名气的米其林星级餐厅,在和银行周旋了两个半月之后,夫妻两人才最终签下了房贷协议。

  如果是我是在一家小餐馆或是小酒馆工作的的话,那我们可能真的完了。我也从来没有想过我的职业会成为一个问题。

  ——Matthieu

  在特殊的经济形式下,申请房贷这件事的难度也一步步增加。不过,不管政策怎么变,银行审批房贷的基本模式是不会发生变化的。

  那么在法国,“申请房贷”究竟有哪些需要注意的事呢?

  在法申请房贷,有哪些注意事项?

  贷款条件

  首先最重要的一点,什么样的人能够在法国申请房屋贷款呢?作为外国人,会不会有什么特殊的要求?

  

  图源:dossier familial

  其实,在银行审批贷款的时候,他并不会太过在意你的国籍是哪里,银行最在意的是你的“还款能力”。因此,只要属于以下的情况,都可以在法国申请房贷:

  - 签有长期合同(CDI):在过了试用期之后,提供3个月的工资单即可。

  - 三年以上的自由职业者需要提交过去三年的税单。

  - 持有一年两年、四年或十年居留:若是属于这种情况,为了更容易申请到房屋贷款,还需向银行证明确实有长住法国的计划,这样银行才会相信你确实会把这笔钱还清。因此,最好不要在居留快到期的时候去申请,这样也会降低自己的“可信度”。

  首付

  

  图源:figaro

  对于银行来说,首付也是一个能够证明顾客“还款能力”的重要因素,通常情况下,首付会在房子价值的20%左右。不过,提出的首付越高,也就越容易得到贷款。

  此外,对于想要尽早买房,但是又担心首付款不够有说服力的朋友们,也可以适当地请求家里的援助。不过在法国,成年子女接受长辈的金钱援助也是需要交税的,当然,也是有免税额度的。小编也来给大家整理一下,法国的税法究竟是怎么规定的:

  在赠与人小于80岁,且受赠人大于18岁的情况下, 直系长辈(父母、祖父母)每15年可以无税赠与晚辈31865欧元(注:小编这里就只具体谈“父母”啦。另外,在一定的条件下,旁系亲属也是可以给晚辈无税捐赠的)。

  不过,享受这个免税额度有一个非常重要的条件:受赠人必须在接受赠与之后的一个月内到税务局填写两份申报表格(n°2735),如果超过期限不申报,就不可以再享受免税待遇了哦。

  子女可享受父母一方10万欧元的无税捐赠。

  也就是说,一个子女最多可以享受来自于父母双方的20万欧元的无税捐赠。在这笔钱划到自己的银行账上之前,也记得要和自己的银行经理打声招呼,说明资金来源。

  职业贷款中介(courtier)

  

  图源:SOS courtier

  准备申请材料以及递交材料的过程,向来非常让人头疼。

  在向银行申请房贷的过程中,我们可以选择自己和银行面对面谈,也可以让职业贷款中介来代劳。小编也建议,如果没有太多的空余时间来和银行周旋,职业贷款中介是一个不错的选择。毕竟,不同的银行对于审批材料的侧重点也不同,职业中介可以“对症下药”地准备不同的材料。

  在这里小编也再给大家一个建议:多找几家中介。因为在一般情况下,只有当你接受了这个中介替你找到的贷款之后,才需要向他交付佣金。不同的中介一般也会有不一样的合作银行,他们和银行的合作深度也不一样。因此,你可以多找几个中介,也就有了更多的选择。

  不过也要注意,最好别让这些中介知道彼此之间存在竞争关系。当然,这也有可能会激发他的“斗志”,但万一人家觉得你“朝三暮四”,就直接把你“抛弃”了呢。

  此处也指路几家在全法声誉不错的职业中介:

  -CAFPI

  -Meilleurs taux

  -ACE

  维护账户信用

  

  图源:APCG notaire

  对于大部分人,买房都是一件大事,是需要做长期准备的,筹措资金,准备材料...…而对于需要申请房屋贷款的准买家们来说,是否拥有长期的账户良好信用也是银行评判是否放贷的重要标准。而正式递交材料前的几个月,更是重中之重。

  小编也在这里给大家画一下重点:

  - 每个月都适当保证存款盈余,尤其是在递交申请材料的3个月前,绝对不要透支;

  - 尽早偿还未偿还的贷款,例如说车贷,以及诸如此类可能严重降低借贷能力的贷款。

  如何选择房贷保险?

  在银行申请贷款的同时,还有一件事情也非常重要——选择房贷保险

  在向银行贷款买房时,银行都会地强制要求贷款者购买一份贷款人保险(assurance de prêt/assurance-emprunteur),在贷款人因死亡、意外事故或被解雇而无法偿还贷款时,将由保险公司来偿还贷款人的剩余金额。

  而自2018年1月1日起,法国也实施了新的“贷款保险”相关条例:贷款人可每年更换房贷保险。在此之前,只能在合约的第一年之内终止保险合同,另换其它保险公司。

  那么,我们到底该如何选择房贷保险呢?毕竟每年的保险费用,也是不小的一笔钱呢!

  

  图源:le parisien

  比较、比较再比较!

  由于新政的实施,贷款者可以随时更换贷款保险,这也给大家提供了不少协商的空间。除了银行提供的房贷保险之外,我们同样也可以选择让职业贷款经理人代劳,或是自己寻找其它的保险公司,进行多方的比较。通常情况下,保险公司也能够比银行节省更多的保费。

  

  输入关键字“assurance de prêt”或是“assurance emprunteur”就能得到很多的结果

  在比较不同的房贷保险时也要注意,不要购买那些我们完全不需要,不符合个人情况的保险项目,例如那些针对退休人员或是家庭主妇/夫的项目。一旦你想要更换保险,这些项目就会牵扯出一些不必要的麻烦。

  什么情况下应该考虑更换房贷保险?

  对于不同的情况,每个房贷保险有着不一样的赔付以及收费标准,例如健康状况、职业情况等等。因此,一旦你的健康或是职业状况发生了变化,例如健康状况得到了改善、戒烟了,或更换了贷款时从事的高危工作,都有可能通过更换保险合同后节省更多的保险金。

  

  图源:meilleurtaux.fr

  除此之外还有一点要注意,“年龄”也是决定投保费用的一个重要标准。年龄越大,保险公司也会认为你“生病”或是“失业”的风险就越高,保费就越高。不同的保险公司也会有不一样的年龄门槛。

  因此,若是有更换房贷保险的想法,“趁早”更省钱哦。

  别过度投保!

  谨慎一些是好事,但是在保险这件事情上,如果“过度”了,反而可能会得不偿失。尤其在涉及到夫妻共同投保时,如何选择投保额度也是一门学问。

  

  当一对夫妻想要共同投保时银行通常会建议,双方都将投保的额度定为100%。不过专家也指出,在某些情况下,这并不是最好的选择,反而还会提高自己的保费。

  上图也给大家列出了几种种不同的情况:

  - 当夫妻双方的收入相当时,可以选择各投保50%。当另一方去世或是无法支付房贷时,保险公司会赔偿一半数额的房贷,另一方在接下来的日子里支付贷款的金额并不会变。

  - 当双方收入有差距时,可以根据双方收入的不同来选择不同的投保额度当另一方去世或是无法支付房贷时,保险公司会根据其投保比例来赔偿,而另一方则需要继续支付符合其投保比例的房贷。换句话说,支付的金额也不会变。

  - 当双方都选择100%投保时,当其中一人去世或无法支付房贷,另一方不再需要支付任何的金额,保险公司将全额赔付。但是在这种情况下,保费也会相对高出一些。

  

  图源:le parisien

  贷款买房这件事,真的是一场“长期战役”,不管是前期的递交申请,还是正式交屋之后的漫长还款路。小编也要提醒大家,虽然“金窝银窝都不如自己的狗窝”,但是买房这件事,还是要量力而行呀~

  文字:肉丝&沐橙园

  审编:肉丝&沐橙园

  资料来源:

  https://actu.fr/economie/immobilier-les-conditions-d-acces-au-credit-vont-se-durcir-a-partir-de-cet-ete_39704342.html

  https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-pourquoi-obtenir-un-credit-va-devenir-plus-difficile-22-02-2021-8425784.php?xtor=AD-366

  https://www.leparisien.fr/immobilier/credit-immobilier-nous-avons-du-rajouter-6000-euros-d-apport-22-02-2021-8425785.php?xtor=AD-366

  https://www.lesfurets.com/pret-immobilier/guide/comment-obtenir-pret-immobilier-facilement

  https://www.leparisien.fr/immobilier/immobilier-5-conseils-pour-ameliorer-vos-chances-de-decrocher-un-pret-22-02-2021-8425786.php

  https://www.leparisien.fr/economie/votre-argent/credit-immobilier-5-conseils-pour-bien-choisir-son-assurance-de-pret-02-03-2021-8426785.php?xtor=AD-366

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