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深圳明确最低拆迁补偿标准 对未签协议的区政府可以这样做了

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  无论是城中村改造、旧城区改造还是其他以公共利益展开的征地拆迁项目,在具体实施的过程中,总会遇到各种各样的问题,比如说我们常说补偿标准问题,一般情况下,双方就补偿谈不拢的时候,要么征收方以一纸限期拆除通告强行拆迁,完成拆迁工作,达到最终的目的,要么被征收人死守房屋做“钉子户”拆迁工作停滞。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地研究所联席所长史西宁律师为您总结如下。


  为了解决征地拆迁中的问题,深圳市去年就发布了《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》,此条例并于去年12月30日在深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议中通过。目前,《深圳经济特区城市更新条例》已于3月1日正式实施。《条例》在信息公开、补偿方式、补偿标准等多个方面做了详细规定。下面,我们就一起来梳理一下《条例》中对被征收人有影响的内容

  签约面积与签约人数均达95%,即可进行拆迁

  《条例》中规定,用地为单一地块的,应当经全体共同共有人或者产权份额四分之三以上的按份共有人同意,建筑物区分所有权的,应当经专有部分面积占比四分之三以上的物业权利人且占总人数四分之三以上的物业权利人同意,其中旧住宅区所在地块应当经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意。

  此外,城中村合法住宅、住宅类历史违建部分,已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于95%的,可参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。

  也就是说,只有项目签约与签约人数占比均达到95%以后,就可以进行拆迁。在此之前,深圳拆迁的标准是签约面积与签约人数占比都需要达到100%之后才可以,但是在实践过程中,取得100%业主的同意相对于来说是比较的困难的。此条例中将占比降到95%在一定程度上来说是降低了拆迁难度。

  另外,在《条例》中还规定了,将旧住宅区纳入拆除重建类城市更新单元计划的,建筑物建成年限在二十年以上的,旧工业区、旧商业区纳入拆除重建类城市更新单元计划的,建筑物建成年限在十五年以上的,或是因规划统筹或者社会公共利益需要的,建成年限未满十五年的,在条件满足的情况下,即可申请。

  选择产权置换的,补偿不能少于1:1的比例

  《条例》第三十四条规定,城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式,由物业权利人自愿选择。政策性住房原则上采取产权置换方式,补偿与被拆除住房产权限制条件相同的住房。

  商品性质住宅物业采用原地产权置换的,按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿;产权置换的实际面积不得少于约定面积,因误差导致超出面积在百分之三以内的,物业权利人可以不再支付超出面积部分的房价。

  也就是说,在城中村改造、旧城改造过程中,被征收人既可以选择货币补偿也可以选择产权置换,或是两种相结合的模式,如果说被征收人选择产权置换,原则上来说征收方需要提供与被征收房屋实际面积差不多的安置房,比如被征收房屋面积是100平方米的话,那么安置房的面积应当不低于100平,如果低于100平方米那则是不合理的,当事人可以拒绝签订补偿协议。

  对于选择货币补偿的,虽然该条例中没有明确的规定,但是原则上来说是不能低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的周边市场价。具体的需要由有资质的评估机构评估确定。

  搬迁协议内容必须包括违约责任、补偿方式等具体事项

  《条例》中规定,拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。协议内容应当要包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等。

  无论是搬迁协议还是拆迁协议,其协议中的内容一定要明确、完整,实践中,常有地方在征收时,只是口头答应被征收人并不会制定搬迁协议或是拆迁协议,这对被征收人来说极为的不利,如果没有协议,被征收人的权益则无法得到有效的保障,所以实践过程中,若征收方只口头承诺补偿,而没有协议的话,建议被征收人一定要及时的提出来。

  达不成搬迁协议的,采取“个别征收”

  此外,《条例》中还规定了,对未签约房屋实施征收的,可以不纳入全市年度房屋征收计划,由区人民政府参照国家和本市国有土地上房屋征收与补偿的有关规定,依法分别作出征收决定。

  也就是说,如果只有个别被征收人不签订补偿协议,那么区政府则就要依法对未签订的房屋实施个别征收了。当然了,如果被征收人对征收决定不服或是对补偿决定不服时,仍然是可以依法申请行政复议或是提起行政诉讼的。但需要提醒大家的是,若被征收人在法定期限内不申请复议或是提起诉讼,又不履行补偿决定时,区政府就会向人民法院申请强制执行了。

  总而言之,在征收过程中,需要保障被征收人知情权、参与权、监督权等,依法推进征收工作,如果被征收人遇到强拆、偷拆等,可及时的采取法律措施维护自己的权益。

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