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改变深圳的“5%”

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  一只南美热带雨林的蝴蝶,偶尔扇动几下翅膀,可能在两周后引发美国的一场龙卷风。在深圳,就在我们身边,一场蝴蝶效应也在激荡当中。

  从100%到95%,新政“5%”比例的变化,看起来不起眼,但是它极有可能改变深圳的未来,改变生活在这个城市的你我。

  01

  95%的“先行”

  2021年3月1日起,也就是从本月开始,《深圳经济特区城市更新条例》(下称《条例》)正式实施。

  《条例》是去年12月30日深圳人大常委会表决通过的重磅文件,是全国第一部城市更新地方立法。这份万余字的地方性法规,划出了一条清晰的界线,从而让日旷持久的深圳旧改博弈,彻底破冰。

  

  首先,《条例》终于打破了“双百“的限制,拆迁再也不用强求100%比例的业主同意,旧住宅小区签约面积/权利人比例(其中一项)达95%即可进入行政调解,两项均达成95%,即可依照相关法律法规对未签约部分房屋实施行政征收。双95%不仅包括旧住宅小区改造,还适用于城中村合法住宅、住宅类历史违建物业等。

  同时,为了杜绝拆迁户狮子大开口式的索赔,旧住宅的补偿条件也明确为套内面积1:1。

  总之,这既是全国第一部城市更新地方立法,更是深圳先行示范的再尝试,借鉴了香港、新加坡等等国外先进旧改的立法经验,并充分考虑过往数十年深圳城市更新的现状,在推动深圳未来城市更新模式和体系设置上,撕开了一道口子。

  02

  深圳进化

  时至今日,城市更新对于深圳的价值,正在被重估。

  40年的深圳,成为了今天中国最急需城市更新的城市之一、为什么?无非深圳太快,深圳发展的效率太高。而从另一个层面来说,城市更新对于深圳的推动力巨大。

  大冲、岗厦以及当下的白石洲,这都是深圳最为著名的城市更新。事实证明,城中村的轰然倒地,是这个城市的阵痛,然后在其之上拔地而起的,却是现代化与未来感的城市。

  例如,从当年大冲的握手楼到万象天地的城市综合体,改变的不只是城市的形态,它也在引领深圳未来的生活样本,城市更新的果实,早已突破了开发商与业主的小利益,从而将更优质的生活方式,带给每一位在这个城市生活的人。同样的,白石洲的旧改理念是“无边界智慧城市”,这个曾经是无数深圳年轻人落脚之所,这个“深圳梦”的初心承载之地,因为城市更新,也在过去和未来之间,寻找到了进化的可能。

  因此对于深圳,城市更新不再是简单的破旧立新,巨大资源、智力与时间的投入,决定了现在的城市更新,就是深圳城市进化、奔赴未来的重要方式。

  03

  城市里程碑

  按道理说,年轻的深圳,应该是城市更新推进效率最高的城市,但是,事实却恰恰相反。

  2009年,《深圳市城市更新办法》出台并正式提出“城市更新”这一概念,标志着以市场化、制度化为根基的深圳城市更新历程正式开启。

  从此之后,“拉锯”成为了深圳城市更新的关键词。

  深圳沙河街道鹤塘小区在2016年10月成为深圳第一个“双百”签约小区。但代价是漫长的6年,原因是个别超出常理、狮子大张口的钉子户。

  更知名的案例是罗湖木头龙旧改项目,耗时10余年才开拆,当时有钉子户71平方米的房子,开出了1700万的天价,相当于24万/平,而现在该片区的楼价也不过10万/平左右。

  盐田海涛花园旧改中,有“钉子户”提出拆赔面积不能按照产证上的单套来测算,应该是整栋楼的所有该户型来计算,“这栋楼‘整条腿’都要赔给我……”这样的要求,已经达到了哭笑不得的地步。

  据媒体报道,因为十余年的拉锯,木头龙陆续有49位已签约的业主离开人世,而盐田海涛花园小区带着遗憾离世的业主更多,已知超过80位老人。

  拉锯背后的实质,无非是利益的针锋相对。

  但是,当城市更新已经是深圳城市进化的“源动力”时,这样的拉锯和博弈,已经成为城市发展路上的重大“阻力”它影响也不只是开发商和业主,而是与每一位深圳人的未来息息相关。

  04

  公共利益优先

  耗时10年后,罗湖木头龙的钉子户最终被政府强制征收,而其征收条件低于市场主体给出的条件。2020年罗湖区第一季度12个重大项目其中就有木头龙,再艰辛的拉锯,也无法阻挡城市向前。

  也就在《更新条例》实施的本月,上文中提到的盐田海涛花园签约率也到达了98%,按照条例,实际上已经可以触发行政调解或行政征收; 但同时,部分业主却一直因为部分特殊权属问题而与开发商僵持不下。

  据了解,当年海涛花园的开发商,兜售了本不属于房屋建筑范围内的花园和天台,所以现在业主也认为,花园和天台也要与房屋面积一样进行赔偿。事实上,《条例》明确了除红本住宅外的其他建筑按房屋征收相关规定协商确定。

  而现行的《深圳市房屋征收与补偿实施办法》中对于天台、花园这类房屋附属物已进行了征收的细致规定,“对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额,由征收当事人协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定”。如果真的按重置价评估,将远远低于市场主体给到的赔偿。

  海涛花园,这个诞生于上世纪80年代的海砂楼,即将开始新一轮的焕新。

  

  有人问,新的《条例》有没有涉及业主利益的维护?

  引用广州网红钉子户——“桥中房”事件中的律师观点:被拆迁人可以自由主张,但被拆迁人也有自己的社会责任,作为社会、城市中的一员,有审时度势、端正价值观的必要,以避免滥用法律平等地位的身份,造成社会资源的极大浪费。

  因此,城市公共利益才是城市更新优先的考量。从城市发展来看,城市更新带来大量城市公共资源的焕新和提升,是对城市万千居住者长时间的利好

  有更好的深圳,才有更好的我们。

  从100%到95%,它是一次破冰与提速,更是深圳城市进化历程中的里程碑。

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